मौजूदा अचल संपत्ति वित्तपोषण के बारे में प्रश्न

नमस्ते,

थोड़ी खोजबीन के बाद, मैंने तय किया है कि मैं अपनी स्थिति सीधे आपके सामने रखूँ।

हम, मेरी पत्नी और मैं, आपके पिता के पैतृक घर को खरीद सकते हैं, अथवा वारिसों की साझेदारी को समाप्त कर सकते हैं।

जिस संपत्ति की बात हो रही है, वह एक एकल परिवार का घर है जिसमें 190 वर्ग मीटर आवासीय क्षेत्र है, निर्माण वर्ष 1926, जिसमें मरम्मत की जरूरत है। एक शेड जो अभी भी अच्छी स्थिति में है, जिसमें अंगूर की खुदाई के उपकरण रखे गए हैं। इस शेड से जुड़ा एक पुराना फल भंडारण गृह है जिसमें लगभग 1970 का निर्माण वर्ष है, 70 वर्ग मीटर आवासीय क्षेत्र है, जिसमें तत्काल मरम्मत की आवश्यकता नहीं है। यह सब 2000 वर्ग मीटर भूमि पर स्थित है (20m x 100m) जिसमें से 800 वर्ग मीटर आवास योग्य जमीन है (170 यूरो प्रति वर्ग मीटर), बाकी बगीचीयुक्त जमीन है।

इस संपत्ति का मूल्य लगभग कुछ वर्षों पहले 210,000 यूरो आंका गया था।

यदि हमें सौभाग्य मिला, तो हम इसे 120,000 यूरो में ले सकते हैं।

मरम्मत की लागत लगभग 120,000 यूरो होगी (हीटिंग, बिजली, पानी, छत की इन्सुलेशन और विस्तार, पूरे घर की खिड़कियों का बदलाव, संभवतः बाहरी इन्सुलेशन, थोड़ी मूल योजना में बदलाव) हालांकि अभी तक कोई वास्तुविद् ने इस तरह का कोई आकलन नहीं किया है। यह बैंक के साथ बातचीत और वारिसों के समूह से अगली बैठक के बाद तय होगा। कुछ कार्य हम स्वयं भी करेंगे।

तो ये निम्नलिखित आइटम हैं:
120,000 यूरो घर और जमीन के लिए
120,000 यूरो योजना बद्ध मरम्मत के लिए
20,000 यूरो वर्तमान ऋण
15,000 यूरो नई रसोई के लिए

कुल फाइनेंसिंग आवश्यकता 275,000 यूरो होगी।

स्वयं का कोई पूंजी निवेश नहीं है। केवल खरीद मूल्य और संपत्ति के मूल्य के बीच अंतर और एक घरेलू बचत योजना है जिसमें 50,000 यूरो आंशिक रूप से बचाए गए हैं और आवंटन में अभी 5 साल बचे हैं।

इसके अलावा 50,000 यूरो के केएफडब्ल्यू फंड्स और संभवतः मरम्मत की लागत में क्रेडिट हिस्सेदारी हो सकती है यदि वे आवश्यकताओं को पूरा करते हैं।

संभवत: मासिक पुनर्भुगतान 1000 यूरो होगा (500 यूरो वर्तमान ऋण + 500 यूरो वर्तमान मासिक ठंडी किराया)। हम इनमें से केवल 800 यूरो का उपयोग करना चाहते हैं ताकि महीने में अतिरिक्त 200 यूरो बचत के लिए रख सकें। यह सभी अतिरिक्त भुगतान के साथ होगा, जब मेरी पत्नी फिर से काम पर जाएंगी।

क्या यह "संभव" लगता है या "हवाई महल"?

हमारे लिए नया निर्माण और भी महंगा होगा, इसलिए हमने मौजूदा संपत्ति चुनने का फैसला किया है। साथ ही भावनात्मक कारण भी हैं, क्योंकि यह संपत्ति तब बेची नहीं जाएगी या जर्जर नहीं होगी।

शुभकामनाएँ, स्वेन

275K बिना अपनी पूंजी के प्रति माह 800 पर मेरे लिए अभी सीधे तौर पर एक हवा का महल जैसा लगता है। लेकिन शायद यहां फोरम में कोई फाइनेंसिंग विशेषज्ञ हो जो इसके विपरीत कुछ कह सके।

Immowert बिना मरम्मत के वाकई में 210000 है जिनमें से हमें केवल 120000 घर के लिए चाहिए। 120000 मरम्मत लागत आंशिक रूप से फिर से मूल्य-वृद्धि करने वाली या मूल्यपुनर्स्थापना करने वाली भी है। इसलिए यह पूरी तरह से बिना स्व-पूंजी के नहीं है। या क्या मैं यहाँ पूरी तरह गलत हूँ?

मैं भी अधिकतर लुफ्तश्लॉस की ही बात करता हूँ।

कुछ सवाल यहाँ अभी भी हैं:
1. तुम्हें यह घर 120T€ में क्यों मिल रहा है बजाय 210T€ के?
अगर तुम्हारे पास पहले से ही कुछ हिस्सा है, तो वह स्व-पूंजी हो सकती है, अन्यथा मुझे नहीं लगता कि बैंक इसे स्व-पूंजी के रूप में देखेगा।
2. पुनर्वास लागत जरूरी नहीं कि मूल्यवृद्धि करे। सवाल यह है कि पुनर्वास के बाद घर की कीमत क्या होगी।
3. 500€ मासिक ऋण किस लिए है? क्या ऋण तब समाप्त हो जाएगा?
4. तुम्हें खरीद के लिए अतिरिक्त लागत नहीं भूलनी चाहिए (भूमि खरीदकर टैक्स और नोटर शुल्क)
5. तुम्हारे मामले में रसोई को फाइनेंसिंग में शामिल नहीं किया जाना चाहिए।

तो संपत्ति का मूल्य 210000 यूरो आंका गया है और यह मेरे ससुराल के पिता और उनके दोनों भाईयों की एक विरासत संघ की है। अगर यह संपत्ति परिवार में ही रहे, तो 180000 यूरो की एक राशि तय की गई है, जिसे आधार माना जाएगा। भाईयों को प्रत्येक 60000 यूरो दिए जाने होंगे। इस प्रकार है: मेरे ससुराल के पिता को हम 120000 यूरो देंगे ताकि वे अपने भाइयों को भुगतान कर सकें। वहाँ आवश्यक नोटरी शुल्क उनकी ओर से वहन किया जाएगा। फिर हम इस संपत्ति को उपहार के रूप में स्थानांतरित करेंगे। यह नोटरी शुल्क हमारी ओर से होगा, लेकिन भूमि हस्तांतरण कर नहीं लगेगा।

इस संपत्ति में 90000 यूरो स्वयं की पूंजी है और ऋण का हिस्सा 57% है।

90000 यूरो की स्वयं की पूंजी को 100000 से 120000 यूरो की पुनर्निर्माण लागत के खिलाफ माना जाएगा। क्योंकि पुनर्निर्माण के बाद संपत्ति का न्यूनतम मूल्य 280000 यूरो होगा, यह पूरी तरह से कवर होगा। अपेक्षित पुनर्निर्माण लागत में स्वयं के कार्य शामिल नहीं हैं। चूँकि अभी तक कोई वास्तुकार नहीं नियुक्त किया गया है और कार्य के लिए कोई प्रस्ताव मौजूद नहीं है, इसलिए मैं स्वयं के कार्य के वास्तविक मूल्य के बारे में अंतिम आंकड़े नहीं दे सकता। लेकिन हम अनुमान लगा सकते हैं कि 20000 यूरो की बचत होगी जो हम स्वयं के कार्य द्वारा करेंगे (जैसे छत की इन्सुलेशन और विस्तार, सैनिटरी इंस्टॉलेशन, टाइल लगाने का काम और फर्श का काम, विद्युत तार लगाना, खिड़की निकालना और लगाना)।

चालू ऋण ऊपर दी गई गणना में दिया गया है। इस खुली राशि को मैं संपत्ति वित्तपोषण में शामिल करने की कोशिश करूंगा।

इससे वर्तमान मासिक 500 यूरो की किश्त खत्म हो जाएगी, जिसे फिर 500 यूरो के बंद होते किराए के साथ जोड़ा जाएगा। इस प्रकार मैं 1000 यूरो मासिक पर पहुँचता हूँ।

यह राशि केवल मेरी आय से गणना की गई है। मेरी पत्नी हमारे 2 महीने के बेटे के कारण काम नहीं करती है। इस संपत्ति में रुचि होने का एक कारण यह भी है कि मेरी पत्नी इसे एक हेयर सैलून में बदल सकती है और घर से काम कर सकती है। यहाँ से होने वाली आय भी विशेष किश्त के रूप में शामिल होगी। लेकिन मैं केवल 1000 यूरो मासिक के आधार पर ही योजना बना सकता हूँ और इसे निश्चित कर सकता हूँ।

निर्माण सुधार के बिना संपत्ति का मूल्य 210000 है, जिसमें से हमें घर के लिए सिर्फ 120000 चाहिए। 120000 का सुधार खर्च भी आंशिक रूप से मूल्य वर्धन या मूल्य पुनर्स्थापना करता है। इसलिए यह पूरी तरह से बिना अपनी पूंजी के नहीं है। या क्या मैं इतनी गलत सोच रहा हूँ?

मुझे लगता है कि हम गलत समझे गए हैं। आप 275K वित्तपोषण की बात कर रहे थे। इस राशि को 800 यूरो मासिक किस्त पर संभव नहीं मानता हूँ।
यहाँ तक कि 2.5% की प्रतीतत ब्याज दर (जो आपको शायद नहीं मिलेगी) और 30 वर्षों की अवधि मानकर भी, यदि आप पूरी ऋणमुक्ति चाहते हैं तो मासिक लगभग 1100 यूरो का भुगतान करना होगा।
अब इसे थोड़ा बेहतर बनाने के लिए कम नियमित किस्तें, संभवतः विशेष किश्तें आदि हो सकती हैं।
लेकिन मैं ऐसे ऋणों के पक्ष में नहीं हूँ, जिनमें अवधि के अंत में एक बड़ी बाकी राशि बच जाती है। इसके विपरीत, मैं उन्हें अधिक जिम्मेदार नहीं मानता...