बंधक विनिमय - क्या भूमि अभिलेख में दो बैंकों का होना संभव है?

नमस्ते,

हमारे पास घर खरीदने के संदर्भ में पफंदटॉश (बंधक अदला-बदली) के बारे में एक छोटा सा प्रश्न है और हम आभारी होंगे यदि कोई जानकार हमें इस बारे में कुछ बता सके।

हमारे पास एक घर है जिसमें १३०,०००€ का बाकी कर्ज है (प्रारंभिक कर्ज राशि – २२०,०००€), जो चार साल पहले लिया गया था, इसलिए अभी पूरी तरह चुकाया नहीं जा सका है (और हम ऐसा भी नहीं कर सकते)। उस समय ब्याज दर केवल १% थी, जो ब्याज वृद्धि के बाद भी एक बहुत ही अच्छा कर्ज है। इसके साथ कुल १५ वर्षों के लिए ब्याज दर स्थिर है।

हम एक साल से नया घर या ज़मीन खोज रहे हैं। यह नया घर या ज़मीन निश्चित रूप से वर्तमान वाले से महंगा होगा क्योंकि हम शहर के करीब जाना चाहते हैं। वित्त सलाहकार ने हमें ब्याज वृद्धि से पहले, २०२१ के अंत में, "भूमि खरीदकर नया घर बनाना" की स्थिति को एक उदाहरण के माध्यम से समझाया था, जिसे हमने पेड़-पौधों के कारण न खरीदने का निर्णय लिया। उस समय उन्होंने बीच का वित्तपोषण और अतिरिक्त कर्ज आदि की गणना की। पुराना कर्ज हमें हमारे वर्तमान घर की बिक्री के बाद पूर्व भुगतान शुल्क के साथ चुकाना था। हो सकता है कि यह उस समय इतना अच्छा विचार न हो और यह सलाहकार की अधिक कमीशन की इच्छा का परिणाम था। उस समय हम पफंदटॉश को विकल्प के रूप में नहीं जानते थे।

लेकिन ठीक है – उस समय ब्याज दरें भी काफी समान और कम थीं। अब, जब ब्याज दर न्यूनतम ३.५% के आसपास है, तो हम स्वाभाविक रूप से पुराना कर्ज बनाए रखना चाहते हैं और उसे नए प्रॉपर्टी पर ट्रांसफर करना चाहते हैं। ऐसा करने से हमें अतिरिक्त कर्ज के ब्याज खर्च कम होंगे, जो हमें बीच के वित्तपोषण के अलावा लेना भी पड़ेगा, क्योंकि नया संपत्ति मूल्य वर्तमान घर से अधिक होगा।

अब मेरा प्रश्न है:

क्या हम स्पार्कासे के पफंदटॉश के माध्यम से नया कर्ज और बीच का वित्तपोषण किसी दूसरी बैंक से करा सकते हैं, जो स्पार्कासे से हमारे लिए सस्ती हो? क्योंकि तब पफंदटॉश के बाद भूमि पंजीकरण में दो बैंकें होंगी, क्या बैंकें ऐसा अनुमति देती हैं या यदि वर्तमान स्पार्कासे भी पंजीकृत होगी तो हमें दूसरी बैंक से नया कर्ज नहीं मिलेगा?
मतलब, क्या पफंदटॉश के कारण हम मजबूर हैं कि नया कर्ज वह बैंक ही दे जो पफंदटॉश कर रही है? या भूमि पंजीकरण में दो बैंकें होना संभव है और उन्हें इससे कोई दिक्कत नहीं होती?

संख्या:
वर्तमान घर मूल्य ७००,०००€, बाकी कर्ज १३०,०००€, १% ब्याज दर
नया घर (या ज़मीन+निर्माण, स्पष्ट है कि बीच का वित्तपोषण अधिक महंगा होगा, लेकिन बर्लिन के आसपास विकल्प सीमित हैं), उदाहरण के लिए लगभग ८५०,०००€। एक वित्त सलाहकार के अनुसार अतिरिक्त लागत पर वर्तमान ब्याज दर हमारे लिए ३.५% होगी।

आपकी प्रतिक्रिया के लिए मैं हार्दिक धन्यवाद करता हूँ!

इसके लिए कई बिंदु:

1.) बैंक को पहले गिरवी अदला-बदली के लिए सहमति देना होगी, जिसमें विशेष रूप से बंधक मूल्य की महत्वपूर्ण भूमिका होती है।
2.) यदि गिरवी अदला-बदली बिना किसी समस्या के हो जाती है, तो बैंक निश्चित रूप से इस ऋण राशि के साथ मूल पुस्तक में प्राथमिकता में रहेगा -> दूसरी बैंक को बाद में नीचे दर्जा लेना होगा। इसलिए, मूल पुस्तक में दो बैंकों के साथ होना संभव है, लेकिन वहां शायद आकर्षक ब्याज दरें नहीं मिलेंगी। यदि आप फिर भी प्रस्ताव लेना चाहते हैं, तो यह उल्लेख करें कि आप निम्न प्राथमिकता वाला ऋण चाहते हैं, इससे कई बैंक जल्दी ही हट सकते हैं या ब्याज दर काफी बढ़ा सकते हैं।

इसलिए सबसे सस्ता विकल्प हो सकता है कि मौजूदा ऋण को बनाए रखें और समान बैंक से अतिरिक्त ऋण लें, यदि यह संभव हो। परिणामी मिश्रित ब्याज दर कुल मिलाकर एक पूरी नई, पहली नजर में सस्ती बैंक के ऋण से अधिक आकर्षक हो सकती है।

मेरे विचार में, बैंक के साथ बातचीत के बिना कोई रास्ता नहीं है ताकि विभिन्न विकल्पों को समझा जा सके। खासकर गिरवी अदला-बदली का विषय बहुत व्यक्तिगत होता है और इसका कोई (स्पष्ट) कानूनी दावा नहीं है, लेकिन छोटे घरों के मामले में यह एक दिलचस्प वार्ता का आधार बन सकता है।

इन इतना तेज़ और ठोस फीडबैक के लिए हार्दिक धन्यवाद!

1) - नए घर या ज़मीन समेत निर्माण का मूल्य निश्चित रूप से वर्तमान घर के मूल्य से अधिक होगा, क्योंकि हम बर्लिन के करीब जाना चाहते हैं - आप शिपिंग मूल्य से उस घर के मूल्य को ही समझते हैं, सही? बिंदु 1) सैद्धांतिक रूप से तब काम कर सकता है।
2) - बहुत धन्यवाद, यह हमारे लिए एक महत्वपूर्ण जानकारी है कि दूसरी बैंक ब्याज वृद्धि के साथ अनंतिमता को भुगतान करती है। यह दुर्भाग्यपूर्ण है लेकिन समझ में आता है (यह जानना दिलचस्प होगा कि यह कितने दशमलव स्थानों तक हो सकता है.. उम्मीद है पूरे प्रतिशत नहीं)। इसलिए वास्तविक तुलना स्पार्कासे के साथ समझदार होगी। जब तक वे मध्यवर्ती वित्तपोषण को एक ऋण प्रकार के रूप में स्वीकृत करते हैं, क्योंकि हमें उसे भी चाहिए होगा।

मेरे पास एक और प्रश्न है, जो पूरी स्थिति को थोड़ा अलग नजरिए से देखता है। हालांकि मेरे लिए पहला सवाल बदतर स्थिति के आधार पर था और नए घर पर बंधक हस्तांतरण की संभावना पूछना महत्वपूर्ण था।

लेकिन: हमारे घर के अलावा हमारे पास एक पूरी तरह से चुका हुआ स्वामित्व वाला अपार्टमेंट है (90 वर्ग मीटर, पुराना निर्माण, एक बड़ी शहर में बहुत अच्छी लोकेशन)। इसे बेचा नहीं जाना है। इसे वर्तमान में 500,000 € के आसपास आंका गया है (बेशक वर्तमान स्थिति मूल्य को थोड़ा घटा सकती है, इसलिए इसे वर्तमान बंधित घर के मूल्य (700,000 €) के मुकाबले एक मापदंड के रूप में लें)।
हम अब कोशिश करना चाहते हैं कि घर के कर्ज को पहले से ही इस अपार्टमेंट पर ट्रांसफर कर दिया जाए, इससे दूसरे कर्ज के ब्याज लागत कम होंगे, परंतु इस तरह से नए घर के बंधक में दो बैंकों की स्थिति अनावश्यक हो जाएगी।
हालांकि यह अपार्टमेंट बंधित घर से सस्ता है। मुझे नहीं पता कि यह आपके लिए अनुमान योग्य है या नहीं, लेकिन आपकी दृष्टि से क्या इन आंकड़ों (बाकी ऋण 130,000 €, प्रारंभिक 220,000 €) पर कम मूल्य वाले अपार्टमेंट के बावजूद बंधक विनिमय स्वीकृत होने का कोई मौका है (स्पार्कासे के साथ)? .. या यह लगभग कभी संभव नहीं होता जब नए बंधक का मूल्य कम से कम बराबर न हो, बाकी ऋण की राशि से कोई फर्क नहीं पड़ता?..
हम किसी भी तरह से कोशिश करेंगे, परंतु पेशेवरों के पहले आकलन के लिए आभारी रहेंगे : )

फिर से हार्दिक धन्यवाद!
नताली

अब यह फ्लैट बंधक वाले घर से सस्ता है।

वर्तमान में इसकी कीमत 500,000 € आंकी गई है

बचा हुआ ऋण 130,000 €

असल में, यह काफी होता है यदि फ्लैट सभी सुरक्षा कटौतियों के बाद भी बचा हुआ ऋण से ज्यादा कीमत का हो। दी गई संख्याओं से यह आसानी से फिट बैठता है। लेकिन जैसा कहा गया है, अंत में बैंक ही सभी अन्य यहाँ अज्ञात शर्तों को ध्यान में रखते हुए निर्णय लेती है। यह तरीका सबसे उपयुक्त लगता है।

शायद स्पारकसे भी नए घर के लिए अच्छे शर्तें दे सकती है, आमतौर पर उनके साथ अच्छी बातचीत हो सकती है। जब तुलनात्मक प्रस्ताव टेबल पर होता है तो वे सौदेबाजी करने में तत्पर रहते हैं। अतिरिक्त अनुबंध के साथ बैंक गिरवी विनिमय को पूरा करने में ज्यादा प्रेरित होती है।

मूल रूप से सुरक्षा के पूर्ण मूल्य की बात नहीं है।

आखिरकार ब्याज को Beleihung के आधार पर निर्धारित किया जाता है। उदाहरण के लिए, यदि खरीद के समय (!) आपका Beleihungswert 50% था, तो Pfandtausch के लिए शेष ऋण नए वस्तु मूल्य का 50% से अधिक नहीं होना चाहिए।

लेकिन यह भी बैंक से बैंक में भिन्न होता है और केवल एक मार्गदर्शन है। जैसा कि पिछले वक्ता ने कहा, Sicherheiten के मामले में कोई समस्या नहीं होनी चाहिए।

सुप्रभात, मैं आपकी प्रतिक्रिया और मूल्यांकन के लिए हार्दिक धन्यवाद करता हूँ। कम से कम एक प्रयास के योग्य लगता है, उम्मीद है कि यह सफल होगा, यह अच्छा महसूस होगा कि वर्तमान ब्याज दर परिवर्तन के समय कम से कम नई वित्तपोषण का एक हिस्सा पुराने शर्तों पर जारी रखा जा सके।

अंततः ब्याज दर ऋण के आधार पर निर्धारित की जाती है। उदाहरण के लिए, यदि आपके पास खरीद के समय (!) 50% का ऋण मूल्य था, तो कुंडली विनिमय के लिए शेष राशि नए संपत्ति मूल्य का 50% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

शायद एक संक्षिप्त प्रश्न उल्लेखित ऋण मूल्य के बारे में: चूंकि हम अपनी Wohnung अभी नया नहीं खरीद रहे हैं, इसलिए कोई बिक्री मूल्य निर्धारित नहीं है, हालांकि बाजार मूल्य जल्दी से अनुमानित किया जा सकता है (क्योंकि यह बर्लिन है) और तीन एजेंटों द्वारा काफी हद तक सहमति से आंका गया है, बैंक को Wohnung का मूल्य स्वयं आकलन करना होगा - वे इसे कैसे करते हैं और क्या वे बाजार मूल्य से काफी कम मूल्यांकन कर सकते हैं? यदि बैंक सामान्य रूप से संपत्तियों के लिए अत्यंत निराशावादी मूल्यांकन करती है, जो बाजार मूल्य से काफी नीचे होता है, तो यह संभव है कि Wohnung का ऋण मूल्य खरीद/निर्माण के समय घर के ऋण मूल्य जितना नहीं होगा (उस समय ऋण मूल्य लगभग 40% था)।
बैंकों ने उन संपत्तियों का मूल्यांकन कैसे किया जो वर्तमान में जैसे हमारे मामले में बिक्री के लिए नहीं रखी गई हैं, इसलिए उनका वर्तमान बिक्री एक्सपोज़ नहीं है?

मैं आपका धन्यवाद करता हूँ!

Wohnung में यदि बात न बने तो Sparkasse के साथ बातचीत करने के सुझाव के लिए भी धन्यवाद। यह जानकर अच्छा लगा कि बैंक सामान्यतः बातचीत के लिए तैयार रहते हैं।