अब बैंक ऊंची मकान की कीमतों में शामिल नहीं होते हैं

रियल एस्टेट ऋण: अब बैंक उच्च मकान की कीमतों पर साथ नहीं देतीं

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माइकल फैब्रिशियस द्वारा
प्रधान संपादक रियल एस्टेट

जर्मनी में 2019 की पहली तिमाही में फ्लैट और मकानों की कीमतें लगभग पांच प्रतिशत बढ़ गईं। इससे अधिकांश औसत आय वाले लोग संपत्ति खरीदने में असमर्थ हो गए हैं।
स्रोत: WELT/ निकोल फुक्स-विएचा
अब तक, जर्मनी में रियल एस्टेट बुलबुले के बारे में अपनी चेतावनियों के साथ बुण्डेसबैंक अपेक्षाकृत अकेला था। लेकिन अब कई बैंक भी उच्च कीमतों को समझ नहीं पा रहे हैं। यह घर खरीदने वालों के लिए समस्या है।

रिहायशी संपत्ति की तेज कीमत बढ़ोतरी के आदी हो गए हैं लोग। हर साल पांच या यहां तक कि दस प्रतिशत की वृद्धि किसी को हैरान नहीं करती। लोग इसे स्वीकार करते हैं और चुपचाप उम्मीद करते हैं कि जरूरत पड़ने पर कोई और खरीदार मिलेगा जो ज्यादा भुगतान करने को तैयार होगा।
बुण्डेसबैंक अपनी मासिक चेतावनियों के साथ रियल एस्टेट मूल्य बुलबुले के बारे में रेगिस्तान में अकेले पुकारने वाले की भूमिका निभाती है। क्योंकि जब तक बैंक वित्तपोषण में साथ देते रहेंगे और उदारता से होम लोन देंगे, सब ठीक लगता है।
अब यह निश्चितता डगमगा रही है। कई बैंक अब स्पष्ट रूप से खेल में नहीं हैं। पहली बार जर्मनी के सबसे बड़े वित्तीय मध्यस्थों में से एक पूरी स्पष्टता से कहता है: ऋण संस्थानों के लिए बाजार बहुत गर्म है, कीमतें बहुत ऊंची हैं।


स्रोत: WELT इन्फोग्राफिक

“बैंक हमें बार-बार बताते हैं कि वे खरीद मूल्य की ऊंचाई को समझ नहीं पाते,” हाँबर्ग में डॉ. क्लेन के होम फाइनेंसिंग विशेषज्ञ फ्रैंक लॉशे कहते हैं। वे स्थायी संपत्ति मूल्य को अक्सर मांगे गए खरीद मूल्य से कम मानते हैं। “यह उधारकर्ताओं के लिए लोन-टू-वैल्यू अनुपात को खराब करता है,” लॉशे कहते हैं।
इसका मतलब है: बैंक की नजर में विदेशी पूंजी का हिस्सा बढ़ जाता है, जिससे क्रेडिट योग्यता की गणना अधिक नकारात्मक हो जाती है, और बैंक द्वारा मांगा जाने वाला प्रभावी वार्षिक ब्याज बढ़ जाता है। इससे वित्तपोषण महंगा होता जाता है, और ब्याज व वापस भुगतान की मासिक किस्तें बढ़ती हैं।
और यह एक ऐसे दौर में है जब कीमतें और भी बढ़ रही हैं, जो खरीदारों को मजबूर करता है कि वे वित्तपोषण में अधिक स्वंय की पूंजी डालें। औसत बचत वाले सामान्य आय के लोगों के लिए अपना घर दूर हो जाता है—सिवाय इसके कि वह बाहरी उपनगर या ग्रामीण क्षेत्र में हो।

गणना उदाहरण: बैंक कैसे कार्य करते हैं

एक सरल उदाहरण प्रभाव को स्पष्ट करता है: एक खरीदार के पास 50,000 यूरो की स्वंय की पूंजी है और वह हैम्बर्ग में आधा मिलियन यूरो की कीमत वाला फ्लैट खरीदना चाहता है। लेकिन बैंक केवल 480,000 यूरो का स्थायी मूल्य देखती है।
गणितीय रूप से, स्वंय की पूंजी 50,000 से घटकर 30,000 यूरो रह जाती है। क्योंकि हैंसिस शहर में इस मामले में 30,000 यूरो से अधिक अतिरिक्त खरीद लागत आती है, इसलिए वस्तु में शत-प्रतिशत वित्तपोषण ही है।

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15 वर्षीय ऋण के लिए ब्याज—मध्यस्थ इंटरहाइप के गणना उदाहरण के अनुसार—1.3 प्रतिशत से बढ़कर कम से कम 1.6 प्रतिशत हो जाता है। यदि खरीदार को दलाल को 3.6 प्रतिशत अतिरिक्त देना पड़ता है, तो यह पूरा योजना विफल हो जाती है—कम से कम यदि एक रूढ़िवादी वित्तपोषण लेना हो।

शत-प्रतिशत वित्तपोषण एक विकल्प जरूर है, लॉशे कहते हैं। लेकिन इसके लिए “साधारण से अच्छी क्रेडिट योग्यता” चाहिए। अन्यथा, केएफडब्ल्यू की सहायता ऋण शामिल किए जा सकते हैं। बैंक इसे थोड़ा बेहतर लोन-टू-वैल्यू अनुपात के साथ सराहती है।


स्रोत: WELT इन्फोग्राफिक
डॉ. क्लेन पूरे देश में सर्विस ऑफिसों के माध्यम से होम लोन प्रदान करता है। प्रदान किए गए ऋण वित्तपोषण प्लेटफॉर्म युरोपेस (Europace) के माध्यम से प्रबंधित होते हैं। उनके अनुसार, यहाँ जर्मन राष्ट्रीय स्तर के लगभग 15 प्रतिशत होम फाइनेंसिंग का कारोबार होता है, इसलिए वहाँ से एकत्र किए गए मूल्य डेटा और विदेशी पूंजी के अनुपात प्रतिनिधि हैं।
युरोपेस प्लेटफॉर्म के माध्यम से डॉ. क्लेन भी खरीद मूल्य डेटा जनरेट करता है और एक घरेलू मूल्य सूचकांक बनाता है। हाल ही में उत्तरी और पूर्वी जर्मनी के लिए मूल्यांकन किया गया। चयनित चार शहरों में से तीन में मान्यता प्राप्त तस्वीर सामने आती है: पांच प्रतिशत या उससे अधिक की वृद्धि दरें, उच्च कीमतों की रेंजें जो लक्जरी स्तर तक फैली हैं।
डॉ. क्लेन के अनुसार, हनोवर में वर्ष की दूसरी तिमाही में संपत्ति फ्लैट के लिए उच्चतम कीमतें प्रति वर्ग मीटर 6000 यूरो से ऊपर पहुंच गई हैं। हैम्बर्ग में तीसरी तिमाही में 16,000 यूरो का स्तर पार होने की संभावना है। बर्लिन में 4285 यूरो की माध्य कीमत के साथ देश के उत्तरी हिस्से में सबसे उच्च औसत मूल्य हैं। हैम्बर्ग अब वहाँ सस्ता है।

समय हो गया था लेकिन एक निपुण मध्यस्थ को शायद कोई फर्क नहीं पड़ेगा।

यह कभी भी अलग नहीं था। सुरक्षा कटौतियों और माउथफॉर्मूलों से भिन्न लोन मूल्य निर्धारण वाले बैंक सामान्य ही हैं। यह बस उन सामान्य प्रायोजित लेखों में से एक है, जो यह बताने का प्रयास करते हैं कि वित्तपोषण जल्दी शुरू करना चाहिए क्योंकि खरीदारों/निर्माणकर्ताओं के लिए बाजार का माहौल बिगड़ने वाला है। यह सामान्य तर्क कि ब्याज दरें जल्द ही बढ़ जाएंगी, 10 साल बाद अब असर नहीं करता।

यह कभी भी अलग नहीं था

मैं भी यही सोचता हूँ। हमारे यहाँ तो उल्टा हुआ था, बैंक ने घर को हमारी भुगतान से ज्यादा कीमत दी थी। यह दोनों طرف हो सकता है।

आमतौर पर बैंक घर को एक उचित कटौती के बाद मूल्यांकित करती है। इसका परिणाम यह होता है कि 200,000 यूरो की स्व-संपत्ति के साथ भी 100% वित्तपोषण हो जाता है। ऐसा कई मामलों में संभव नहीं होता।
इसके अलावा, कम ब्याज दरों के कारण बैंकों की कमाई लगातार घट रही है। इसके साथ ही पुस्तकों में जोखिम भी काफी बढ़ रहा है।

, क्या दूसरों की वित्तीय व्यवस्था में उलझना तुम्हारे लिए एक तरह की जुनून है? तुम्हें इसमें इतना क्यों दिलचस्पी है? मुझे लगता है तुम्हारी रियल एस्टेट फाइनेंसिंग पूरी हो चुकी है?