नए भवन का वित्तपोषण - पुराना घर बेचने का अनुभव?

नमस्ते,

हमने अब आखिरकार उपयुक्त ज़मीन ढूँढ ली है और 6 सप्ताह में निर्माण शुरू करेंगे।

असल में नए घर के लिए पैसा मौजूद है, रियल एस्टेट एजेंट अनुमान लगाता है कि मौजूदा मकान की बिक्री से कम से कम 400TDE प्राप्त होंगे,
नई निर्माण लागत पूरी तरह से जांची गई है और "मौजूदा संपत्ति की बिक्री और नई निर्माण लागत के बीच का अंतर" के लिए अपना पूंजी मौजूद है।
अंत में यह फिर से एक भुगतान किया हुआ घर हो सकता है। अब तक सब ठीक है।

मौजूदा संपत्ति अब विपणन में जाएगी, अब तक मैंने सोचा था कि बिक्री से प्राप्त रकम और निर्माण कार्य समाप्ति की लागत के बीच का समय
एक अंतरिम वित्तपोषण के द्वारा हल किया जाए, लेकिन उसकी लागत बहुत अधिक है - सभी कार्यवाही जैसे बंधक अंकन/रद्दीकरण, बैंक का डिसागिओ
और ब्याज मिलाकर, 6 महीने की अनुमानित अवधि के लिए हम 400,000 € पर 15,000 € से अधिक खर्च पर पहुँच जाते हैं।
बैंक के लिए एक जोखिम मुक्त व्यापार के लिए यह काफी महंगा है।

अब मैं सोच रहा हूँ कि इसे शायद किसी अन्य तरीके से कैसे हल किया जा सकता है। सर्वोत्तम स्थिति यह होगी (पहले से ही
पूर्व-दर्शन की नियुक्तियाँ हैं), कि कोई ऐसा व्यक्ति आए जो हमारा घर तुरंत लेना चाहता हो, तुरंत भुगतान करे और हम
निर्माण पूरा होने तक अंदर रह सकें। एजेंट के अनुसार यह एक बार-बार इस्तेमाल किया जाने वाला तरीका है।

लेकिन अगर ऐसा न हो? तब मैं अंतरिम वित्तपोषण का उपयोग कर सकता हूँ, परन्तु लागत के कारण मुझे यह थोड़ा विरोधाभासी लगता है।

हमारे पास कुछ विकल्प भी हैं, शायद 250,000 या 300,000 को दीर्घकालिक रूप से 10 वर्षों के लिए वार्षिक 10% चुकौती के साथ
एक समान भुगतान ऋण के रूप में उपयोग करना, यह पहले दृष्टि में अधिक महंगा दिखेगा, पर अगर मैं अवसर लागत को ध्यान में रखूँ तो दूसरी दृष्टि में ऐसा नहीं है - सरल शब्दों में, मैं उस पैसे को काम पर लगा सकता हूँ, जो निर्माण में नहीं लगाया गया है, और आय कम से कम उतनी ही सुनिश्चित होगी जितनी 10 साल के वित्तपोषण पर ब्याज लागत। मुझे लगता है कि हमें 3.15% की पेशकश की जा रही है और 5 वर्षों के फिक्स्ड डिपॉजिट की दर इससे अधिक है, 10 वर्षों के लिए समान स्तर पर।

क्या इसके लिए कोई सुझाव या अन्य प्रेरणा हो सकती है? हो सकता है कि मैं अभी तक बेहतर रास्ते न देख पा रहा हूँ?

अनुभव और प्रतिक्रिया का इंतजार रहेगा!

सादर शुभकामनाएँ
पीटर

कृपया ध्यान दें कि खरीदार भी सबसे जल्दी संपत्ति के स्वामित्व हस्तांतरण की घोषणा की जमीन के रजिस्टर में दर्ज की जाने के बाद ही भुगतान करता है। हमारे यहाँ, उदाहरण के लिए, यह नोटरीय नियुक्ति के लगभग 8 सप्ताह बाद हुआ था।

अब मैं सोच रहा हूँ कि इसे संभवतः अलग तरीके से कैसे हल किया जा सकता है। सबसे अच्छी स्थिति तो यह होगी (पहले से ही पूर्व-दर्शन की नियुक्तियाँ हैं), कोई ऐसा आए जो हमारा घर जल्द चाहता हो, तुरंत भुगतान करे और हम निर्माण पूरा होने तक वहीं रह सकें। मक्लर के अनुसार यह तरीका आजकल अधिकतर इस्तेमाल किया जा रहा है।

मैंने खुद भी दो बार ऐसा किया है। इसके लिए आपको निर्माण पूरा होने तक उपयोग मुआवजा (किराए के रूप में, क्योंकि आप घर में रहते हैं) देना पड़ता है। इसकी लागत भी पांच अंकों में होती है। शायद यह मध्यवर्ती वित्तपोषण से भी महंगा हो।

ग्राउंड लोन का पंजीकरण/रद्दीकरण, बैंक का डिसागियो
और ब्याज की स्थिति में हम 6 महीने की अवधि को मानकर 400,000 € के लिए 15,000 € से अधिक लागत पर हैं।

इसके लिए बैंक ज्यादा कुछ नहीं कर सकता। और आजकल डिसागियो लगभग नहीं रहता।

एक बैंक के लिए एक जोखिमहीन सौदा के लिए यह काफी ज्यादा है।

जोखिमहीन? आप 400,000 € का ऋण चाहते हैं, जबकि बैंक के पास सुरक्षा मूल्य लगभग 216,000 € है (लगभग गणना)। इसमें बहुत जोखिम है (औपचारिक रूप से)। तो ज्यादा इक्विटी की जरूरत होती है, जोखिम लागत आदि।

पर अगर नहीं...तो मैं मध्यवर्ती वित्तपोषण का इस्तेमाल कर सकता हूँ, लेकिन लागत के कारण मुझे वह थोड़ा नापसंद है।

मुझे भी ऐसा ही लगेगा, बिक्री के बाद अपने ही घर के उपयोग के लिए लागत देना जो शायद ज्यादा भी हो।

हमारे पास भी कुछ विचार हैं कि शायद 250,000 या 300,000 को 10 वर्षों के लिए वार्षिक 10% पुनर्भुगतान के साथ एन्युटी लोन के रूप में दीर्घकालिक उपयोग किया जाए,
जो पहली नजर में महंगा होगा, लेकिन अगर मैं अवसर लागत को ध्यान में रखूं तो दूसरी नजर में ऐसा नहीं है - सरल शब्दों में, मैं उस पैसे को काम पर लगा सकता हूँ जो मैं निर्माण में नहीं लगाता और उस आय की तुलना 10 साल की वित्तपोषण की ब्याज लागत से की जा सकती है। हमें लगता है कि ऑफर 3.15% का है और 5 साल का फिक्स डिपॉजिट इससे ऊपर है, 10 साल की अवधि लगभग समान है।

करों के बाद रिटर्न कैसा है? क्या तब भी यह फायदा देता है? कृपया ग्राउंड लोन पंजीकरण और नोटरी शुल्क सहित तुलना करें।

पैसा असल में पूरी तरह से चुकाई गई संपत्ति पर उधार लेना एक सामान्य ब्याज अंतर व्यापार है। जब ब्याज दरें 1% थीं तो यह बिल्कुल सामान्य था, अब तुम्हारे निवेश को टैक्स के बाद काफी अधिक रिटर्न देना होगा। अगर तुम अच्छी तरह से तैयार हो और अभी भी पर्याप्त समय हो तो ऐसा किया जा सकता है, लेकिन [Staatsanleihen] के साथ नहीं।

कृपया ध्यान दें कि खरीता भी सबसे जल्दी तब भुगतान करता है जब भू-खाता में हक देने की घोषणा दर्ज हो जाती है। हमारे मामले में, यह नोटरी की तारीख के बाद लगभग 8 सप्ताह तक भी लग सकता है।

हाँ यह सही है, मैं इसे ध्यान में रखता हूँ - स्व-पूंजी अगले साल तक काफी पर्याप्त है, मुझे निर्माण समय सारिणी पता है और लागतों का भी ज्ञान है।

मैंने खुद यह काम दो बार किया है। इसके लिए तुम निर्माण पूरा होने तक उपयोग शुल्क (भाड़े के बदले) देते हो क्योंकि तुम घर में रहते हो। यह खर्च भी पाँच अंकों में हो सकता है। शायद मध्यकालीन वित्तपोषण से भी महंगा।

यह सही है, लेकिन योजना यह है कि संभवतः ऐसा बातचीत की जाए कि बिक्री के बाद 6 महीने का समय हो और तभी उपयोग शुल्क देना शुरू किया जाए, उदाहरण के लिए आगे के कई महीनों के लिए, इसके बदले घर की कीमत में थोड़ा छूट दी जाए। इससे दोनों पक्षों के लिए लाभदायक होगा, हमने बिक्री मूल्य एजेंट की सिफारिश से ज्यादा रखा है और बावजूद इसके दो बार अग्रिम निरीक्षण हो चुके हैं ...संपत्ति 99 के अंत में ली गई थी और ऊर्जा की दृष्टि से पूरी तरह नवीनीकृत है, खरीदार यहाँ समस्या नहीं होंगे। मुझे लगता है कि इसे बातचीत से तय किया जा सकता है। एजेंट भी सहमत है। अन्यथा जल्दी बिक्री का कोई अर्थ नहीं है, हमारी संपत्ति को ध्यान में रखते हुए कई खरीददार आ सकते हैं और बोली प्रक्रिया हो सकती है। एजेंट के अनुसार पिछले हफ्तों में ऐसा हुआ है, लेकिन केवल ऐसी संपत्तियों के लिए, बिना मरम्मत वाली संपत्तियाँ बैंकों में बिना रुचि की तरह पड़ी रहती हैं, क्योंकि ऊर्जा प्रमाणपत्र E, F आदि वाले घरों को फाइनेंस करने पर शर्तें हैं कि ऊर्जा सुधार योजना प्रस्तुत हो। हम C में हैं और पिछले साल B में थे (जो अब राजनीतिक तौर पर चाहा नहीं जाता)।

बैंक इसके लिए ज्यादा जिम्मेदार नहीं है। और डीसागियो अब लगभग खत्म हो चुका है।

मेरी बैंक को यह समझाओ, जो 1% लेती है यह कहते हुए कि उन्हें भी "मज़ा" लेना चाहिए :D

बिना जोखिम? तुम 400 हजार का ऋण लेना चाहते हो जबकि बैंक की सुरक्षा मूल्य 216 हजार है (अनुमानित)। इसमें काफी जोखिम है (औपचारिक रूप से)। इसलिए ज्यादा स्व-पूंजी देना होगा, जोखिम लागत आदि।

औपचारिक रूप से तुम सही हो, वास्तविकता में नहीं, सुरक्षा पूरी राशि से ज्यादा आसानी से दी जा सकती है और बैंक इसे जानती है, मौजूदा संपत्ति, अन्य संपत्तियाँ, एक बड़ा 6 महीने पुराना अवासीय वाहन जिसकी सूची कीमत 350,000€ है और एक शेयर डिपॉजिट जो अनुमानित राशि से कहीं अधिक है। मेरी योजना है कि मैं मध्यकालीन वित्तपोषण खुद प्रबंधित करूँगा, शेयर बेचकर, लेकिन उच्च कर बोझ के कारण यह कम मज़ेदार है, क्योंकि उसके बाद मैं कम शेयर खरीद सकता हूँ, यह लंबे समय में अच्छी योजना नहीं है।

करों के बाद रिटर्न कैसा है? क्या तब भी यह फायदेमंद है? कृपया गृह रजिस्ट्री पंजीकरण और नोटरी खर्च के साथ तुलना करें।

यह निश्चित रूप से महत्व रखता है, इस बात से मैं सहमत हूँ। लेकिन यह आने वाले दशक के लिए जीवन में अधिक स्वतंत्रता और सुख-सुविधाएँ देती है, हम पचास के आस-पास हैं, स्वस्थ हैं और अभी सब कुछ यात्रा कर सकते हैं, हमारे कई पागल विचार हैं और शायद 10 साल बाद यह अलग होगा। उम्र बढ़ने पर पूंजी की आवश्यकता बहुत घट जाती है और मेरा कोई इरादा नहीं है कि मैं कब्रिस्तान का सबसे अमीर व्यक्ति बनूँ।

यह सब कुछ सामान्य नहीं है जो मैं यहाँ पूछ रहा हूँ, यह मुझे स्पष्ट है।

यहाँ जो मैं मांग रहा हूँ वह बिल्कुल सामान्य नहीं है, यह मुझे साफ है।

लेकिन, यह “समस्या” वास्तव में आम है।

कोई आता है,
जो हमारा घर जल्द से जल्द लेना चाहता है, तुरंत भुगतान करता है और हम पूरी तैयारी होने तक वहीं रहते हैं। एजेंट के अनुसार यह एक ऐसा तरीका है जो तेजी से उपयोग में आ रहा है।

यह दुर्लभ नहीं है, क्योंकि कई लोग इस स्थिति में होते हैं।

हमने विक्रय मूल्य एजेंट की सलाह से अधिक रखा और फिर भी दो विज़िट पहले से ही हुई हैं।

(सिर्फ) 2। यह कुछ भी नहीं दर्शाता। ठीक वैसे ही 20 लोग भी आ चुके हो सकते हैं, लेकिन उनमें से सभी की बाद में कोई रुचि नहीं रही।

विशेष रूप से उपयोग के लिए कुछ माह की भरपाई देते हैं, बदले में घर की कीमत में थोड़ी छूट होती है।

यह तब वही 5-अंकीय राशि होती है जिसे बिक्री मूल्य से करना पड़ता है।

लेकिन लागत के कारण मुझे यह थोड़ा अस्वीकार्य लगता है।

देखिए, मुफ्त में कुछ नहीं मिलता। खासतौर पर जब आप खुद कुछ चाहते हैं, तो आपको समझौता करना पड़ता है।