कई भूखंडों से बना बड़ा जमीन

शुभ संध्या,

वह Grundstück जिसे मैं खरीदना चाहता हूँ, एक विरासत समूह की स्तिथि में है। यह समूह Grundstück को केवल एक टुकड़ा के रूप में बेचना चाहता है जबकि वहां चार मापे गए Grundstück हैं। मैं भी इस इच्छा को पूरा करना चाहता हूँ, परंतु वित्तपोषण तुरंत सफल नहीं हुआ। Grundstück कुल मिलाकर लगभग 4000m2 के हैं, इसके दो हिस्से मैं बनाना चाहता हूँ और बाकी दो शायद बेच दूंगा।
स्वयं की पूंजी लगभग 60000 है और खरीद मूल्य 147000 + Grunderwerb और नोटरी।
क्या आपके पास कोई सुझाव है कि मैं वित्तपोषण कैसे कर सकता हूँ? स्वयं की पूंजी की दर तो पर्याप्त लगती है।
धन्यवाद।

प्रतिप्रश्न - आप क्यों सोचते हैं कि आप अतिरिक्त दोनों Grundstück को बेच पाएंगे, जब विरासत समूह वैसे भी यह मानता नहीं कि वह (शायद संभावित पूंजीगत लाभ कर आदि सहित) लाभकारी रूप से इसे सफल बना पाएगा।

ठीक है, अंततः मैं शायद परेशानी में पड़ जाऊंगा, पर 37€/m² ... यह बहुत कम है। कोई मांग नहीं है। आसपास इस प्रकार के Grundstück सहज उपलब्ध हैं और यह दावा आप निश्चिंत मन से कर सकते हैं, बिना क्षेत्र को जाने। केवल कीमत ही बहुत कुछ कहती है।

ठीक है। अब हम एक बियर कोस्टर निकालते हैं (नीचे सब कुछ उस मान्यता के साथ है कि 37€ वास्तव में बाजार मूल्य है):

1. Grundstück की कीमत 147,000€
2. सहायक खर्च 10% => 14,700€ (50% = 7,350€)
3. उपयोग न किए गए Grundstück का मूल्य: 73,500€ (मृत पूंजी)

यदि आप केवल वे 7,350€ जो आपने दो अप्रयुक्त Grundstück के लिए बिना किसी अतिरिक्त मूल्य के भुगतान किए हैं वापस चाहते हैं, तो Grundstück की कीमत को तुरंत 10% बढ़ाना होगा। जोखिम लाभांश इसमें शामिल नहीं है, यानी आपने जो पूंजी 73,500€ लगाई है, उस पर 10% से ऊपर लाभ मिलेगा।

और भी बुरा जब आप संपूर्ण सहायक खर्च को शेष Grundstück पर डालना चाहें - तो Grundstück का मूल्य अचानक 20% बढ़ना होगा। यह ज्यादा लगता है? नहीं। दो अप्रयुक्त Grundstück में आपकी निवेश काफी जोखिम भरी है, क्योंकि इलाके में मांग स्पष्ट रूप से बहुत कम है, जिसका मतलब है कि आपको शायद लंबे समय तक इंतजार करना होगा जब तक कि कोई/दो संभावित खरीदार 40€ देने को तैयार न हों। यदि आप 45€ प्राप्त करना चाहते हैं ताकि उपयुक्त रिटर्न मिल सके, तो आपको संभवतः कई वर्ष इंतजार करना पड़ेगा और बहुत समय लगाना पड़ेगा, जो अंत में रिटर्न को कम कर देगा।

दूसरे शब्दों में - यदि 36-37€ का विक्रय मूल्य अच्छा होता, तो कोई बिल्डर उसे पहले ही खरीदकर विकास कर चुका होता।

इसलिए: यदि आप स्वयं निर्माण करना चाहते हैं, तो केवल वे दो Grundstück खरीदें जिनकी आपको सच में जरूरत है। बाकी दो Grundstück का मूल्य मैं 50% छूट के साथ मानता, जो कुल मिलाकर लगभग 100-110 हजार € होता, ताकि वर्तमान बाजार मूल्य 36-37€ पर दो Grundstück के बिक्री से आपकी अधिशेष लागत सीमित रहती।

बैंक - यदि आपने अपनी योजना सही तरीके से प्रस्तुत की है - इसी तरह के विचार करेगा, क्योंकि आपको ऋण ऐसा बनाना होगा (या बनाना होगा?), जिससे शेष Grundstück की बिक्री पर उधार जल्दी चुकाया जा सके और मूल रूप से बिना अमॉर्टाइजेशन बनाया जाए। जिसका अर्थ है कि आप बिक्री पर अपने बीच में किए गए वित्तपोषण के खर्च वापस पा सकते हैं। यदि आप इसे कारगर नहीं बना पाए, तो आप नुकसान में रहेंगे।

मूल प्रश्न यह है कि क्या यह आपको सचमुच इस रूप में समझ में आया है।

शुभकामनाएँ
डिर्क ग्राफे

हैलो डिर्क,
तेरे विस्तृत उत्तर के लिए बहुत धन्यवाद। जब माना जाए कि ज़मीनों की मांग नहीं होगी तो तू सही कहता है। हालांकि, ऐसा है कि निकटवर्ती इलाके में ज़मीन की वर्तमान कीमत पहले से ही 40€ और उससे ज्यादा है, साथ ही ज़मीन अच्छी तरह से जुड़ी हुई है। रुझान कीमतों में वृद्धि की ओर ही है बजाय इसके कि घटे। ज़ाहिर है, यह हमेशा थोड़ा अटकलबाजी होता है लेकिन मेरे हिसाब से यह जोखिम लेने लायक है।
बिल्डरों की ओर से रुचि है, पर उस समय मेरे पास पहले से ही विक्रेता की मंजूरी थी (लगता है वह अपने वचन पर खड़ा है)। बिल्डर की जानकारी मुझे विक्रेता के अलावा किसी दूसरी स्रोत से मिली है ;)

बिल्डर आमतौर पर कीमत कम करने या मात्रा छूट मांगने में अच्छे होते हैं। इसके अलावा, वे आमतौर पर बड़ी, सुसंगत जगहों में रुचि रखते हैं ताकि अधिकतम घनी आबादी को साकार किया जा सके; यानी लाभ अधिकतम किया जा सके।

तुम कहते हो कि 4 टुकड़े हैं; क्या वे बाकी दो, जिन्हें आप खुद नहीं बनाना चाहते, जुड़े हुए हैं, या वे आपके 2 भूखंडों के "बाईं और दाईं" तरफ हैं?

हाँ, यह चार भूखंडों से बना एक संयुक्त भू-खंड है।

शायद मैंने गलत तरीके से कहा। चार भूखंडों में से आप दो पर निर्माण करना चाहते हैं। तब दो बचेंगे। ये एक-दूसरे और आपके दो बने हुए भूखंडों के साथ कैसे जुड़े हैं? क्या वे तब भी जुड़े हुए रहेंगे?

नमस्ते डिर्क,
तेरे विस्तृत जवाब के लिए धन्यवाद। तुम सही कह रहे हो, अगर मान लिया जाए कि ज़मीन की मांग नहीं होगी। लेकिन हाल की आसपास की ज़मीन का मौजूदा दाम पहले ही 40€ और उससे अधिक है, साथ ही ज़मीन अच्छी कनेक्टिविटी वाली भी है। झुकाव कीमतों के बढ़ने की तरफ ज्यादा है बजाय इसके कि कम हो। ज़ाहिर है, यह थोड़ा अटकलें लगाने जैसा है, लेकिन मेरे विचार में यह जोखिम लेने लायक है।

तुम कहते हो, हालाँकि यह साफ़ है कि तुमने कभी ऐसा कोई सौदा नहीं किया।

बस अपनी बात पर सोचो कि क्या तुम उसी इलाके में 38€ में उसी आकार की जगह नहीं खरीद सकते, बिना 2000m² अतिरिक्त के लिए पैसा देने के। इतनी पसंदीदा कनेक्टिविटी/लोकेशन तो नहीं हो सकती, वरना कीमत कम से कम 100€ होती।

या यह कच्ची ज़मीन है और पहले इसे विकसित किया जाना चाहिए?

बिल्डर से रुचि है, लेकिन उस समय मेरे पास विक्रेता की मंज़ूरी थी (लगता है वह अपने शब्द पर कायम है)। बिल्डर की जानकारी मुझे विक्रेता के अलावा किसी और स्रोत से मिली थी ;)

बिल्कुल बिल्डरों की रुचि होती है - सवाल यह है कि क्या वे तुम्हारी मांगी कीमत देंगे। शायद वे पूरे 4000m² खरीदना चाहेंगे और अपनी मर्ज़ी से विभाजित करेंगे।