由多个地块组成的大块土地

[QUOTE="MartinH, post: 130854, member: 28593"]晚上好，

我想买的这块地属于一个继承人共有体。这个共有体只想把地作为一块整体出售，虽然其实是四块经过测量的土地。我也愿意满足他们的这个要求，但融资一开始没成功。土地总面积约4000平方米，我想建两块，另外两块可能会卖掉。
自有资金约为60000，购买价格为147000加上土地交易税和公证费。
你们有办法或者想法帮我搞定融资吗？自有资金比例其实足够了。
非常感谢。[ /QUOTE]

反问一下——既然继承人共有体都不认为能（包含可能的投机税等）赚到钱，为什么你觉得你能卖掉那多余的两块地呢？

好吧，最终这又成了我挨骂的时候，但37欧元/平方米……那是荒野。完全没有需求。周边有很多类似的地块，这种说法完全可以放心地提出来，根本不需要了解该地区。光价格就说明一切。

那么，现在我们拿出啤酒垫（以下所有内容都必须假设37欧元是一个现实的市场价格）：

1. 土地价格147,000欧元
2. 附加费用10% => 14,700欧元（其中50%为7,350欧元）
3. 未使用土地价值：73,500欧元（闲置资金）

如果你只想要自己没增值地支付的7350欧元，作为购买两块未使用地块的回报，那么土地价格必须立刻上涨10%。其中还没算风险收益率，也就是说，你对73500欧元资金的收益率必须超过10%才能获得回报。

如果你打算把全部附加费用分摊到剩余土地上，情况更糟——土地价值得突然上涨20%。听起来多吗？不多。投资这两块未使用的地风险很大，因为周边需求明显很弱，这意味着你可能需要等很久，直到一两个买家愿意至少付40欧元。如果你想赚取合理收益，卖价得达到45欧元，你可能要等好几年，投入大量时间，这最终将减少收益率。

换个角度看——如果36-37欧元的售价是好价格，那么很早以前就会有开发商买下来自己开发了。

因此：如果你自己要建房，买两块你真用的地。其他两块我会按50%折价算，总价大约是10万到11万欧元，这样按36-37欧元的现价卖掉多余地块时，你的额外成本也能控制住。

银行方面——如果你把想法讲清楚了，也会做类似考虑，因为你得设计贷款（必须吗？）能让你卖掉剩余土地时可以快速还清，而且基本上是不用还本金的结构。这就是说，卖地时能回到这段短期资金融资的成本。如果做不到，钱就亏了。

关键问题是，这点你是否真的明白。

此致
敬礼
Dirk Grafe

你好，Dirk，
非常感谢你的详细回复。你说得没错，如果假设这些地块没有需求的话。然而，事实是，附近地区当前地块的价格已经达到每平方米40欧元及以上，而且该地块交通非常便利。趋势更倾向于价格上涨，而不是下降。当然，这总有些投机性质，但在我看来，这个风险是值得的。
有建筑商表示了兴趣，只是我在那个时候已经得到了卖方的承诺（显然他言而有信）。关于建筑商的信息，我是从卖方以外的其他来源获得的 ;)

开发商通常擅长压低价格，或者要求批量折扣。此外，他们通常对较大且连贯的地块感兴趣，以实现尽可能密集的建设；几乎是为了最大化利润。

你说有4块；另外两块你们不打算自己开发的地块是连在一起的吗，还是位于你们两块土地的“左边和右边”？

是的，这是一个由四个地块组成的连片土地。

也许我表达得不太清楚。在这4块地中，你们想建造2块，那么还剩下2块。这些地块彼此之间的位置如何？它们和你们建造的2块地之间的位置又如何？它们还是连在一起的吗？

你好 Dirk, 非常感谢你的详细回复。你说得没错，如果假设这些地块不会被需求的话。然而，当前周边地区的地价已经达到了每平方米40欧元甚至更高，而且这块地的交通连接非常便利。趋势更倾向于价格上涨而不是下跌。当然，这总有点投机性质，但在我看来这是值得冒的风险。

你这么说，尽管你显然从未进行过这样的交易。

你自己想想，是否可以在同一地区以38欧元的价格购买同样面积且位置相似的地块，而不需要额外融资2000平方米。毕竟，如果交通连接/位置那么好，价格至少应该是100欧元。

或者这是否是毛坯地，还需要先进行基础设施建设？

开发商有兴趣，只是我当时已经得到了卖方的承诺（显然他言出必行）。关于开发商的信息是我从卖方以外的其他来源得知的；)

当然开发商有兴趣——问题是他们是否会支付你的价格。很可能他们更愿意整体购买4000平方米，然后按自己的需求分割。