Grand terrain composé de plusieurs parcelles

Bonsoir,

Le terrain que je souhaite acheter appartient à une communauté d’héritiers. Celle-ci veut vendre le terrain uniquement en un seul lot bien qu’il s’agisse de quatre terrains cadastrés. J’aimerais également accéder à cette demande, mais le financement n’a pas fonctionné du premier coup. Les terrains font environ 4000 m² au total, dont je souhaite en construire 2 et probablement vendre les deux autres.
Les fonds propres s’élèvent à environ 60 000 € et le prix d’achat à 147 000 € + droits de mutation et notaire.
Avez-vous une idée de la manière dont je peux obtenir un financement, et si c’est possible ? Le taux de fonds propres est pourtant suffisant.
Merci beaucoup.

Question en retour : pourquoi crois-tu que tu vas réussir à te débarrasser des deux terrains en trop, alors que la communauté d’héritiers ne part déjà pas du principe qu’ils y parviendront (y compris compte tenu d’éventuelles taxes sur les plus-values, etc.) de façon profitable ?

Bon, ça revient encore au final au fait que je vais me faire taper dessus, mais 37 €/m²... c’est de la campagne. Aucune demande. Il y a beaucoup de terrains comparables dans la région et on peut affirmer cela en toute sérénité, sans même connaître la région. Rien que le prix en dit long.

Bon. Et maintenant, sortons un dessous de verre (tout ce qui suit est absolument sous l’hypothèse que les 37 € soient un prix de marché réaliste) :

1. Prix du terrain 147 000 €
2. Frais annexes 10 % => 14 700 € (50 % = 7 350 €)
3. Valeur des terrains non utilisés : 73 500 € (capital mort)

Si tu veux maintenant récupérer seulement les 7 350 € que tu as payés sans valeur ajoutée personnelle pour l’acquisition des deux parcelles non utilisées, alors le prix du terrain doit augmenter de 10 % d’un coup. Un rendement pour risque n’est d’ailleurs pas encore inclus, c’est-à-dire que pour ton capital engagé de 73 500 €, tu ne reçois un rendement qu’au-dessus de 10 %.

Ça devient encore pire si tu veux répartir la totalité des frais annexes sur les terrains restants — alors la valeur du terrain devrait soudainement augmenter de 20 %. Ça semble beaucoup ? Non. Ton investissement dans les deux terrains non utilisés comporte beaucoup de risques, car la demande dans la région est manifestement très faible, ce qui ne signifie rien d’autre que tu devras éventuellement attendre longtemps qu’un ou deux acheteurs potentiels soient prêts à payer au moins 40 €. Si tu veux obtenir 45 € pour réaliser un rendement correct, tu devras probablement attendre plusieurs années et investir beaucoup de temps, ce qui au final réduit encore le rendement.

Autrement dit, si le prix de vente de 36-37 € était un bon prix, un promoteur l’aurait déjà acquis depuis longtemps et aurait développé lui-même.

Donc : si tu veux construire toi-même, achète les deux terrains dont tu as vraiment besoin. J’évaluerais les deux autres terrains avec une décote de 50 %, ce qui donnerait un prix d’achat total d’environ 100-110 000 €, de sorte qu’en vendant les deux terrains au prix actuel du marché de 36-37 €, les coûts supplémentaires de ton acquisition seraient plafonnés.

La banque, si tu as bien présenté ton idée, fera des considérations similaires, car tu devras (ou devras pouvoir) concevoir le crédit pour les terrains restants de manière à ce qu’il puisse être remboursé rapidement à la revente et fondamentalement mis en place sans amortissement. Ce qui ne signifie rien d’autre que tu récupères les coûts du financement intermédiaire à la revente. Si tu n’y arrives pas, tu perds de l’argent.

La question centrale est de savoir si tu as bien conscience de cela.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Dirk,
merci beaucoup pour ta réponse détaillée. Tu as raison, si l'on suppose que les terrains ne seraient pas demandés. Cependant, le prix actuel des terrains dans les environs proches est déjà de 40€ et plus, de plus le terrain est très bien desservi. La tendance montre plutôt une hausse des prix que le contraire. Bien sûr, c'est toujours un peu spéculatif, mais à mon avis, cela vaut le risque.
Il y a de l’intérêt de la part des promoteurs immobiliers, mais à ce moment-là, j’avais déjà l’accord du vendeur (apparemment il tient parole). L’information concernant le promoteur immobilier, je l’ai obtenue d’une autre source que celle du vendeur ;)

Les promoteurs sont cependant normalement doués pour faire baisser le prix, ou pour exiger un rabais sur quantité. De plus, ils sont généralement intéressés par des surfaces plus grandes et contiguës, afin de réaliser une construction aussi dense que possible ; en quelque sorte pour maximiser le profit.

Tu dis qu’il y a 4 lots ; les deux autres que vous ne voulez pas construire vous-mêmes sont-ils contigus, ou sont-ils « à gauche et à droite » de vos 2 terrains ?

Oui, c'est un terrain contigu composé de quatre parcelles.

Peut-être que je me suis mal exprimé. Parmi les 4 parcelles, vous voulez en construire 2. Il en reste donc 2. Comment sont-elles situées les unes par rapport aux autres et par rapport à vos 2 parcelles construites ? Sont-elles alors encore contiguës ?

Bonjour Dirk,
merci beaucoup pour ta réponse détaillée. Tu as raison, si l'on suppose que les terrains ne seraient pas demandés. Cependant, le prix actuel des terrains dans les environs proches est déjà de 40 € et plus, de plus le terrain est très bien desservi. La tendance montre plutôt une augmentation des prix que l'inverse. Bien sûr, c'est toujours un peu spéculatif, mais à mon avis cela vaut le risque.

Tu dis cela, bien que tu n’aies manifestement jamais réalisé une telle transaction.

Pose-toi simplement la question si tu ne peux pas acheter dans la même région la même surface dans un emplacement similaire pour 38 €, sans devoir financer 2000 m² supplémentaires. Une recherche aussi ciblée ne peut pas être si mauvaise en termes d’accessibilité / emplacement, sinon le prix serait au moins de 100 €.

Ou est-ce un terrain brut et doit-il encore être viabilisé ?

Il y a de l'intérêt de la part des promoteurs immobiliers, mais à ce moment-là j’avais déjà l’accord du vendeur (apparemment il tient parole). L’information sur le promoteur immobilier vient d’une autre source que le vendeur ;)

Bien sûr, il y a de l'intérêt de la part des promoteurs - la question est de savoir s’ils paieront ton prix. Ils préféreraient probablement acheter les 4000 m² en totalité et les diviser selon leurs propres plans.