Gran terreno compuesto por varias parcelas

Buenas tardes,

El terreno que quiero comprar pertenece a una comunidad hereditaria. Ellos quieren vender el terreno solo como una parcela, aunque en realidad son cuatro parcelas medidas. A este deseo también me gustaría acceder, pero la financiación no funcionó de inmediato. Los terrenos tienen un tamaño total de aproximadamente 4000 m2, de los cuales quiero construir en 2 y probablemente vender los otros dos.
El capital propio es aproximadamente de 60.000 y el precio de compra 147.000 + impuesto de transferencia y notaría.
¿Tenéis alguna idea de cómo y si puedo conseguir una financiación? La proporción de capital propio debería ser suficiente.
Muchas gracias.

Pregunta de vuelta: ¿por qué crees que vas a deshacerte de las dos parcelas sobrantes, si la comunidad hereditaria ya no considera que puedan venderlas (incluidos posibles impuestos de especulación, etc.) con ganancia?

Bueno, al final volveré a llevarme golpes, pero 37€/m²... eso es el campo. Demanda cero. Hay muchas parcelas comparables en la zona y esta afirmación se puede hacer con tranquilidad sin conocer siquiera la región. Solo el precio lo dice todo.

Bien. Ahora saquemos un posavasos (todo lo siguiente bajo la suposición obligatoria de que los 37€ son un precio de mercado realista):

1. Precio del terreno 147.000€
2. Costes adicionales 10% => 14.700€ (50% = 7.350€)
3. Valor de las parcelas no utilizadas: 73.500€ (capital inmovilizado)

Si ahora solo quieres recuperar los 7.350€ que has pagado sin valor añadido propio por la compra de las dos parcelas no utilizadas, entonces el precio del terreno debe subir un 10% de inmediato. La rentabilidad por riesgo aún no está incluida, es decir, para tu capital invertido de 73.500€ obtienes rentabilidad solo por encima del 10%.

Se pone peor si quieres repartir todos los costes adicionales entre las parcelas restantes: entonces el valor del terreno debería subir de repente un 20%. ¿Parece mucho? No. Tu inversión en las dos parcelas no utilizadas está muy arriesgada, ya que la demanda en la zona es obviamente muy baja, lo que no significa más que tendrás que esperar mucho tiempo hasta que uno o dos interesados estén dispuestos a pagar al menos 40€. Si quieres obtener 45€ para lograr una renta aceptable, probablemente tendrás que esperar varios años y dedicar mucho tiempo, lo que al final reduce nuevamente la renta.

Mirándolo de otra manera: si el precio de venta de 36-37€ fuera bueno, un promotor inmobiliario ya lo habría comprado y desarrollado.

Por tanto: si quieres construir tú mismo, compra las dos parcelas que realmente necesitas. Las otras dos las calcularía con un descuento del 50%, lo que daría un precio total de compra de aproximadamente 100-110 mil €, de modo que al vender las dos parcelas al precio actual de mercado de 36-37€ también se cubrirían los costes adicionales de tu compra.

El banco —si has presentado bien tu idea— hará consideraciones similares, porque tendrás que diseñar el crédito para las parcelas restantes de manera que pueda ser cancelado rápidamente en caso de venta y fundamentalmente se construya también sin amortización. Lo que no significa otra cosa que recuperarás los costes de la financiación temporal con la venta. Si no lo consigues, pierdes dinero.

La pregunta clave es si realmente te queda claro eso.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola Dirk,
muchas gracias por tu respuesta detallada. Tienes razón si se supone que los terrenos no se demandarían. Sin embargo, el precio actual de los terrenos en los alrededores ya es de 40€ o más, además el terreno está muy bien comunicado. La tendencia apunta más a precios en aumento que a la inversa. Por supuesto, siempre es un poco especulativo, pero en mi opinión el riesgo vale la pena.
Hay interés por parte de promotores inmobiliarios, solo que en ese momento ya tenía la aprobación del vendedor (aparentemente él cumple su palabra). La información sobre el promotor inmobiliario la obtuve de otra fuente que no es el vendedor ;)

Los promotores inmobiliarios suelen ser buenos para negociar el precio a la baja, o para exigir descuentos por volumen. Además, normalmente están interesados en áreas más grandes y contiguas para poder realizar una construcción densa; casi para maximizar el beneficio.

Dices que son 4 piezas; ¿las otras dos, que no quieren construir ustedes mismos, están juntas, o están "a la izquierda y a la derecha" de sus dos propiedades?

Sí, es un terreno continuo compuesto por cuatro parcelas.

Quizás me haya expresado mal. De las 4 parcelas queréis construir en 2. Entonces quedan 2 restantes. ¿Cómo están ubicadas entre sí y con respecto a las 2 que vais a construir? ¿Siguen estando contiguas?

Hola Dirk,
muchas gracias por tu respuesta tan detallada. Tienes razón si se asume que los terrenos no serían demandados. Sin embargo, el precio actual de los terrenos en los alrededores ya es de 40€ o más, además el terreno está muy bien comunicado. La tendencia apunta más a precios en aumento que a la inversa. Por supuesto, siempre es un poco especulativo, pero en mi opinión vale la pena el riesgo.

Lo dices aunque obviamente nunca hayas realizado una transacción de este tipo.

Simplemente hazte la pregunta de si no podrías adquirir en la misma zona por 38€ la misma superficie en una ubicación similar, sin tener que financiar 2000 m² adicionales. Así buscado, la conexión/ubicación no puede ser tan buena, de lo contrario el precio sería al menos de 100€.

¿O es terreno en bruto y aún debe ser urbanizado?

Hay interés por parte de promotores, solo que en ese momento ya tenía la confirmación del vendedor (aparentemente cumple su palabra). La información sobre el promotor la obtuve de otra fuente que no es el vendedor ;)

Claro que hay interés de promotores, la cuestión es si pagarían tu precio. Probablemente preferirían comprar los 4000 m² en total y dividirlos según sus propias ideas.