कॉलेज का घर कैसे वित्तपोषित करें? (BW, निष्क्रिय घर, 140+50 वर्गमीटर)

नमस्ते प्रिय समुदाय,

मुझे यह स्पष्ट है कि यह कोई पाठ्यपुस्तक वित्तपोषण नहीं है (“आवास के लिए आय का अधिकतम 30%” / “मासिक आय का अधिकतम 120 गुना मासिक ऋण भार”)। हमारी समस्या स्टटगार्ट के बहुत पास रहने की है। हमारे क्षेत्र में बस बहुत कम प्रस्ताव हैं और कई मांगकर्ता हैं, जिनके पास बहुत पैसा है। अब मैं आप सभी से हमारे मोटे तौर पर रेखांकित परियोजना के बारे में कुछ विचार चाहता हूँ। हम निश्चित रूप से बहुत मेहनत करेंगे, लेकिन मैं यहां उसे बाएं रखकर केवल सख्त आंकड़ों को बात करने देना चाहता हूँ।

आपके बारे में सामान्य बातें:

[*
मेरी पत्नी 33 वर्ष, मैं 35 वर्ष
[*]बच्चे 2 वर्ष और 4 वर्ष के


आय और संपत्ति की स्थिति:


[*]450€ बेसिक, गृहिणी
[*]4400€ नेट + 13.5वां वेतन + अतिरिक्त लक्ष्य प्रीमियम, इंजीनियर के रूप में नियोजित
[*]2x 419€ चाइल्ड बेनेफिट
[*]स्वयं पूंजी 100,000€, संभवतः 150,000€
[*]4-5 वर्षों में 100,000€ अतिरिक्त उपहार के रूप में
[*]हम घर में सब कुछ लगाने के लिए तैयार हैं
मोबिलिटी खर्च:
[LIST]
[*]1 कार, वर्तमान मूल्य लगभग 13,000€ नकद में भुगतान किया गया। वार्षिक लगभग 12,000 किमी
[*]19€/माह बीमा
[*]33€/माह कर
[*]90€/माह ईंधन
[*]50€/माह मरम्मत/टायर


[*]आवास, बीमा, जीवन यापन खर्च, बचत योगदान


[*]1020€ आवास (वर्तमान गर्म किराया जिसमें बिजली, गैस, पानी, GEZ, कचरा, इंटरनेट और अतिरिक्त भुगतान शामिल हैं)
[*]6€/माह मोबाइल
[*]4€/माह देयता बीमा
[*]7€/माह पूंजी या जोखिम जीवन बीमा
[*]10€/माह (पूर्व-व्यवस्था/पेंशन बीमा)
[*]60€/माह व्यावसायिक अक्षमता बीमा
[*]400€/माह खाद्य सामग्री सहित घरेलू और कपड़े
[*]13€/माह Netflix + Spotify
[*]250€/माह छुट्टियां


[*]अन्य: 300,000€ लोन किराये की संपत्ति के लिए। ब्याज, ऋण चुकौती, और कर के बाद वर्तमान में लगभग 500€/माह का अधिशेष है
[*]आय और व्यय कुल:
5350€ कुल आय


[*]चाइल्ड बेनेफिट शामिल नहीं, बच्चों के लिए उपयोग किया जाता है
[*]-1020€ आवास व्यय (जिसमें से 720€ ठंडी किराया)
[*]-942€ अन्य खर्च का योग
[*]=3388€ शेष राशि
[*]+600€ नवनिर्मित में ग्राउंड फ्लोर किराये की आय


[*]संपत्ति के बारे में सामान्य बातें:


[*]500-700m² - कोई विशिष्ट भूखंड नहीं है
[*]600€/m²(?) भूमि मूल्य मार्गदर्शक
[*]नवनिर्माण 140m² जिसमें ग्राउंड फ्लोर अपार्टमेंट 50m²(?), 10m² तकनीकी क्षेत्र, कारपोर्ट
[*]लकड़ी या ठोस – अभी तय नहीं, पैसिव स्टैंडर्ड


[*]निर्माण या खरीद लागत:


[*]462,000€ बड़ा भूखंड जिसमें नोटरी, संपत्ति कर आदि शामिल हैं (+10%)
[*]488,000€ घर निर्माण लागत जिसमें निर्माण अतिरिक्त लागत, बाहरी क्षेत्र, रसोई, फर्नीचर, लाइट शामिल हैं
[*]950,000€ कुल लागत


[*]लागत सारांश:


[*]950,000€ कुल लागत
[*]100,000€ घटाने योग्य स्वयं पूंजी
[*]850,000€ वित्तपोषण राशि
[*]-75,000€ KFW 2 आवास इकाइयों के लिए अनुदान
[*]=775,000€ वित्तपोषण योग्य

100,000 – 150,000€ 5 वर्षों के लिए। बाकी निश्चित रूप से 20 वर्षों के लिए। शेष ऋण 400,000 से 500,000€…
एक ऋण मध्यस्थ से हमें वर्ष की शुरुआत में 700,000€ ऋण राशि 1.3% ब्याज और 2% चुकौती के लिए 20 वर्षों के लिए मिली थी (2310€/माह किस्त)।
हमारे आस-पास की मौजूदा संपत्तियां 600,000€ की कीमत की हैं और उन्हें पूरी तरह से नवीनीकरण की जरूरत है। हम मितव्ययी हैं और पर्यावरण के प्रति न्यूनतमवादी रुझान रखते हैं।

एक विकल्प यह भी हो सकता है कि 20 वर्षों के लिए (1.3%) वित्तपोषण लिया जाए और यथासंभव कम चुकौती (1%) की जाए। यह 20 वर्षों के लिए निश्चित ठंडी किराया 1485€/माह के बराबर होगा। हम मूल रूप से बैंक से किराये पर रहेंगे। परिदृश्य होगा: ब्याज लॉक अवधि के अंत में या तो पुनः विस्तार (रिफाइनेन्सिंग) करना या यदि शर्तें खराब हों तो बेचकर बाहर निकलना। यदि संपत्ति की कीमतें भारी गिरावट में नहीं हैं, तो हम 50 से 100,000€ की छोटी सी अतिरिक्त भुगतान के साथ मामला समाप्त कर लेंगे।

[*]क्या हमारी संपत्ति की इच्छा संभव है? क्या हम पूरी तरह से पागल हैं? आप इस मामले को कैसे देखते हैं?
[*]488k से एक घर बनाने के लिए लागत में हम कितनी दूर जा सकते हैं जिसमें निर्माण अतिरिक्त खर्च शामिल हों? क्या 200m² आंतरिक क्षेत्र संभव है?
[*]ऐसे घर के लिए (140m²/पैसिव स्टैंडर्ड) हमें किस प्रकार के अतिरिक्त खर्च (ग्राउंड फ्लोर अपार्टमेंट के गैर-उप-योग्य हिस्से के बिना) की उम्मीद करनी चाहिए?

भोजन समय और स्वागत है,

तो पासिवहाउस स्टैंडर्ड, 190 वर्गमीटर रहने की जगह के साथ 488,000€ में बनाना, जिसमें निर्माण के अतिरिक्त खर्च, बाहरी सुविधाएं, रसोई आदि शामिल हैं?

मैं इसे एक बड़ी समस्या मानता हूँ।

मैं अभी-अभी नए घर में शिफ्ट हुआ हूँ, 170 वर्गमीटर, KfW-55 स्टैंडर्ड (तो अभी पासिवहाउस नहीं) बिना फोटोवोल्टाइक आदि के।
हमने यह घर 2019 के अंत में बिल्डर के साथ साइन किया था (कॉंट्रेक्ट, यानी कीमतें लगभग 2 साल पुरानी हैं) तब फिक्स प्राइस लगभग 400,000€ था (भू-तापीय ऊर्जा के साथ आदि)
निर्माण के अतिरिक्त खर्च और बाहरी सुविधाएं अभी जोड़ी जानी हैं।

तो यदि आप 2 रहने वाले यूनिट्स के साथ, 190 वर्गमीटर रहने की जगह के साथ, और फिर पासिवहाउस बना रहे हैं, तो सबसे सस्ते प्रदाता के साथ भी कीमत 500,000€ के करीब होनी चाहिए... (ठीक है, लकड़ी के फ्रेम से थोड़ा सस्ता होगा क्योंकि वहां जल्दी बेहतर मान प्राप्त किए जा सकते हैं)
लेकीन निर्माण के अतिरिक्त खर्च (जल्दी से 30,000-50,000€) उसके बाद बाहरी सुविधाएं (बड़ा भूखंड? लंबे रास्ते? टैरेस आदि?) भी जोड़नी होगी, इसलिए कीमतें यहां कम से कम 50,000€ से शुरू होती हैं।

और हम नहीं जानते कि 6-12 महीने में कीमतें कैसी होंगी, इसलिए बेहतर होगा 600,000€ के आस-पास कैलकुलेट करें।

एक और सवाल: भूखंड कितना बड़ा होना चाहिए?
500 वर्गमीटर, खरीद के अतिरिक्त खर्च के साथ यहां भी 100,000€ तक की बचत हो सकती है।

मुझे लगता है कि यदि आप इन सभी इच्छाओं को जोड़ते हैं, तो अंत में कुल लागत लगभग 1.1-1.3 मिलियन के करीब होगी।

पीएस।
समझ नहीं आता कि यहाँ हर कोई सीधे ऋणमाफी की राशि क्यों घटा देता है?
यदि आपको 850,000€ चाहिए, तो आप वही राशि फाइनेंस करते हैं (बैंक इसी राशि की जाँच करती है, और यह राशि आपके आय के अनुरूप होनी चाहिए!)
जब यह पूरा हो जाता है, तो ऋणमाफी मिलती है = हां, यह देनदारी कम करता है, लेकिन उस घर को इस मानक को पूरा करना होगा। और आपको पहले बैंक से 850,000€ प्राप्त करने होंगे।
अक्सर बैंक ने अनुभव किया है कि निर्माण के समय घर वांछित मूल्य तक नहीं पहुंच पाता, इसलिए कम या कोई भी ऋणमाफी नहीं मिल पाती...

तो अगर यह बिल्डिंग की खराबी नहीं है, तो पहले से पता होता है कि KFW की शर्तें पूरी होती हैं या नहीं और इसलिए फंडिंग सीधे ही घटा दी जा सकती है।

"स्टुटगार्ट के बहुत करीब" कहाँ अभी भी 600€/m2 के लिए भूखंड मिलते हैं?
और इस क्षेत्र में कौन <2500€/m2 में बनाता है? निर्माण के अतिरिक्त खर्च, बाहरी व्यवस्थाएँ, फर्नीचर, रसोई आदि सहित...
अत्यंत भोला-भाला, न तो खरीददार की तरफ से, न ही "मूल्यांकन" की तरफ से।

तो जब तक यह बिल्डिंग का फॉल्ट न हो, आप पहले ही जानते हैं कि KFW की शर्तें पूरी होंगी और इसलिए आप फंडिंग को सीधे घटा सकते हैं।

बिल्कुल, तो फिर आप पैसा खुद पहले दे दीजिए, और KfW का भुगतान होने के बाद वह वापस मिल जाएगा ;)

बैंक के लिए सिर्फ एक बात मायने रखती है:
वे चाहते हैं कि 850 हजार यूरो का भुगतान हो, और उसी आधार पर सब कुछ परखा जाता है...

इसे "Eigenkapitalersatz" (स्वयं की पूंजी का विकल्प) नहीं कहा जाता, बल्कि "Tilgungszuschuss" (ऋण चुकौती सहायता) कहा जाता है।

जब यह भुगतान हो जाता है, तो बाकी ऋण कम हो जाता है... लेकिन उससे पहले नहीं, क्योंकि उन्हें पैसा घर बनाने के लिए चाहिए होगा...

"स्टुटगार्ट के बहुत करीब" अब भी कहाँ 600€/m2 के लिए ज़मीन मिलती है?
और इस इलाके में कौन <2500€/m2 में घर बनाता है?

मैं भी ऐसा ही सोचता हूँ। बहुत ही सुंदर गणना की गई है। विशेष रूप से ज़मीन और कुल निर्माण के आकार के संदर्भ में, यह इच्छा किफायती और न्यूनतामूलक नहीं है।