घर निर्माण अनुबंध - खंड अवैध है या नहीं?

नमस्ते सभी को,

हमारा घर बनाने का अनुबंध हस्ताक्षर के कगार पर है। इसके बाद (यदि KfW अभी भी ऋण की पुष्टि करता है) निर्माण तुरंत शुरू हो सकता है। सभी योजनाएं पहले ही पूरी हो चुकी हैं, क्रियान्वयन योजना अंतिम चरण में है, निर्माण अनुमति दी जा चुकी है, भू-ऊर्जा की अनुमति ली जा चुकी है, निर्माण बिजली और निर्माण जल की व्यवस्था शुरू कर दी गई है, आदि।
निर्माण कंपनी ने अनुबंध पर हस्ताक्षर होने से पहले उपरोक्त सभी सेवाएं प्रदान की हैं। मूल मंत्र: यदि ग्राहक अचानक रुक भी जाए - तो उनकी नसीब खराब। हालांकि कहा गया है कि अब तक कोई भी रुक नहीं पाया है - मुझे भी ऐसा ही लगता है।
इसलिए हमें इस निर्माण कंपनी पर काफी भरोसा है।
फिर भी हमने अनुबंध की जांच के लिए भवन स्वामी संरक्षण संघ को नियुक्त किया है।

उन्होंने हमें यह सुझाव दिया है कि निम्नलिखित भाग सही नहीं है - उनके शब्दों में - यह कानूनी नियमों का उल्लंघन करता है:

"भुगतान योजना में उल्लिखित किस्तों पर अग्रिम भुगतान स्वीकार्य माना जाएगा। किसी कार्य की समाप्ति पर यह किस्त अगले भुगतान में जोड़ दी जाएगी। अग्रिम भुगतान स्वीकार्य माना जाएगा। § 632a उपधारा 3 और 4 निर्माण कानून लागू नहीं होते।"

सांकेतिक भाग विवादास्पद है।

उक्त § 632a उपधारा 3 में ग्राहक का अधिकार शामिल है (अर्थात मेरा अधिकार), कि पहली बिल के भुगतान के साथ पूर्ण खरीद मूल्य का 5% सुरक्षात्मक अग्रिम रोक कर रखा जा सके। यह राशि तब दी जाती है जब भवन का हस्तांतरण/स्वीकृति हो जाती है, और भवन में कोई गंभीर दोष न हो। छोटे-मोटे दोषों के मामले में मरम्मत के समय तक उचित हिस्सा रोका जा सकता है।

मेरे अनुबंध के अनुसार, इसका मतलब यह होगा कि मैं पहली बिल के साथ (जो ऊपर वर्णित पहले से पूरी की गई सेवाओं के भुगतान के लिए है) सीधे कुल निर्माण राशि का 5% रोक सकता/चाहता/चाहिए।

मुझे पता है कि मुझे यहां कानूनी सलाह नहीं मिलेगी। पर मुझे लगता है कि यहां के निर्माण विशेषज्ञ मुझे यह बता सकते हैं कि क्या ऐसा अपवाद असामान्य है, या सामान्य रूप से होता है?

यह बिल्कुल ही बहुत बुरा है और बिल्कुल सामान्य नहीं है।

मैं कभी भी एक निर्माण पूर्णता गारंटी से इंकार नहीं करूँगा। निर्माण कंपनी किस्तों में भुगतान मांगती है? तो उसे अनुबंधित वस्तु की पूर्णता के लिए सुरक्षा प्रदान करने में भी सक्षम होना चाहिए। सामान्य और कानूनी रूप से अनिवार्य सुरक्षा 5% होती है। इसे निर्माणकर्ता पहली बिल से रोक सकता है और अंत में, बिना किसी दोषपूर्ण पूर्णता के भुगतान कर सकता है। लेकिन निर्माणकर्ता इस राशि के बराबर एक गारंटी भी प्रदान कर सकता है, जिसे बिना दोषपूर्ण पूर्णता के बाद वापस करना होता है।

अब फिर कोई ऐसा होगा जो तुम्हें बताएगा कि इसे भी शर्तों के अधीन रखा जा सकता है। मेरे हिसाब से मैं तुम्हें इसे स्वीकार करने की सिफारिश नहीं करूँगा। यह स्वाभाविक कारणों से लागू किया गया है और पहले से ही आम प्रथा थी।

1. निर्माणकर्ता यह सामान्य सुरक्षा क्यों नहीं देना चाहता?
2. तुमसे किस प्रकार की भुगतान सुरक्षा मांगी जा रही है?
3. कंपनी प्रत्येक वर्ष कितने घर बनाती है?
4. क्या सभी घर हमेशा पूरी तरह बनाए गए हैं या वहां कई निर्माण स्थल शेष काम के साथ हैं?

इस बिंदु पर तुम्हें सावधान रहना चाहिए, यह तुम्हारे प्रति अनुचित नुकसानदायक होगा। दूसरी बात अलग होगी, अगर निर्माण कंपनी अंतिम किस्त के साथ 10% लेने के लिए तैयार है।

शुभ संध्या,

सभी योजनाएं पहले ही पूरी हो चुकी हैं, कार्यान्वयन योजना अंतिम चरण में है, निर्माण अनुमति दी जा चुकी है, भू-तापीय ऊर्जा के लिए अनुमति प्राप्त की गई है, निर्माण बिजली और निर्माण जल शुरू कर दिया गया है, आदि।
निर्माण कंपनी ने उपरोक्त सभी सेवाएं प्रदान की हैं, उससे पहले कि अनुबंध पर हस्ताक्षर किए जाएं। सिद्धांत: अगर ग्राहक बगैर कारण के वापस भी हटे - तो बुरा हुआ।

इन अग्रिम सेवाओं के कारण ही मैंने दूसरे थ्रेड में अग्रिम भुगतान का विरोध नहीं किया। सामान्यतः किश्त भुगतान तभी किया जाना चाहिए जब कोई सेवा प्रदान की गई हो। अधिकांश अन्य अनुबंधों के लिए इसका मतलब है कि निर्माण आवेदन प्रस्तुत करने के बाद।

उन्होंने हमें यह संकेत दिया कि निम्नलिखित अनुच्छेद सही नहीं है - उनके शब्दों के अनुसार - कानूनी नियमों के खिलाफ है:

"भुगतान योजना में निर्दिष्ट किश्तों पर अग्रिम भुगतान सहमति के तहत माना जाएगा। किसी कार्य के समाप्त होने पर वह किश्त अगली किश्त में शामिल कर दी जाएगी। अग्रिम भुगतान सहमति के तहत माना जाएगा। § 632a Abs. 3 और 4 निर्माण अधिनियम लागू नहीं होंगे।"

चिह्नित भाग विवादित है।

इस मामले में, भवनित-(Bauherren)-सुरक्षा संघ के श्री सही हैं, § 632a को आंशिक या पूरी तरह से बाहर नहीं रखा जा सकता; यह भवन मालिक की सुरक्षा के लिए है।

मैं समझ सकता हूँ कि बीयू यह रास्ता क्यों अपनाता है, इससे वह वर्षों से चले आ रहे कई भवन मालिकों के पसंदीदा खेल से बचता है, जो अंतिम किश्त - इस मामले में सुरक्षा रोक के साथ - संदिग्ध कारणों से देना टालते हैं। इसी कारण से हमने इसे 5% की अनुबंध पूर्ति गारंटी के साथ हल किया है, जो अनुबंध पूर्ण होने के बाद 5 वर्षों की वारंटी गारंटी में बदल जाती है। हमारे ग्राहक के पास बीमा या बैंक के बीच चयन करने का विकल्प होता है।

अनुबंध में कौन-कौन सी सुरक्षा घोषित की गई हैं?

शुभकामनाएं, निर्माण विशेषज्ञ

इस मामले में, Bauherren-Schutzbund के सज्जन सही हैं, § 632a को आंशिक या पूर्ण रूप से निरस्त नहीं किया जा सकता; यह Bauherren की सुरक्षा के लिए है।

मैं समझ सकता हूँ कि BU इस रास्ते को क्यों चुनता है, इससे वह कई वर्षों से Bauherren के पसंदीदा खेल से बचता है, जो अंतिम किस्त - इस मामले में सुरक्षा प्रतिधारण के साथ - संदिग्ध कारणों से बकाया रखता है। इसी कारण से हमने 5% की अनुबंध पूर्ति गारंटी से समाधान किया है, जो अनुबंध पूर्ति के बाद 5 साल की वारंटी गारंटी में बदल जाती है। हमारे ग्राहक के पास बीमा या बैंक के बीच चयन करने का विकल्प होता है।

अनुबंध में कौन-कौन सी सुरक्षा बताई गई है?

शुभकामनाएँ, Bauexperte

वैसे, मैं भी उस कारण को समझ सकता हूँ जो आपने लिखा है। दुर्भाग्य से, ऐसे पर्याप्त उदाहरण हैं जहाँ पैसा बिना कारण रोका गया था। लेकिन निश्चित रूप से विपरीत उदाहरण भी हैं।

जहाँ तक मैं देख सकता हूँ, सुरक्षा के रूप में केवल Baugesetzbuch के अनुसार वारंटी कर्तव्य उल्लेखित है। मैंने कुछ अन्य नहीं पाया। न तो पूर्णता या अनुबंध पूर्ति गारंटी है और न ही वारंटी गारंटी। क्या कोई अन्य बिंदु हैं जिन्हें बताया जाना चाहिए?

हैलो Bauexperte, हैलो Hausverkäufer,

आपके सहयोग के लिए बहुत धन्यवाद।
अभी मैंने BU द्वारा संशोधित अनुबंध की प्रति प्राप्त की है। मैं "Schwundrisse" थ्रेड और इस थ्रेड के परिणामों को संक्षेप में साझा करता हूँ:

विषय Schwundrisse:
मैंने निम्नलिखित वाक्य एक सामान्य कथन के रूप में शामिल करवाया है: "यह वर्तमान DIN मानक और वर्तमान तकनीकी स्थिति पर लागू होता है।"
इस प्रकार, विवाद के मामले में मैं लागू मानकों का हवाला दे सकता हूँ और आवश्यकतानुसार सुधार की मांग कर सकता हूँ। सही है?

विषय: वाक्य "§ 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung."
यह वाक्य हटा दिया गया है। इसलिए अब मुझे 5% सुरक्षा राशि रोकने का अधिकार है।
इस संबंध में एक प्रश्न है: क्या यह सुरक्षा राशि रोकी गई रकम पहली किस्त से ही अनिवार्य रूप से होना चाहिए, या क्या मैं इसे बाद में भी रोक सकता हूँ, यदि मैं बाद में गंभीर दोष पाता हूँ?

मैं इसे इस तरह देखता हूँ कि (यदि कानूनी रूप से संभव हो) मैं BU की सेवाओं का भुगतान करना चाहूँगा (बिना किसी "असंगत" सुरक्षा राशि रोकने के) और केवल "आपात स्थिति" में इस सुरक्षा राशि को सक्रिय करूँगा। <-- जैसे कहा गया है: यदि कानून मुझे यह अनुमति देता है।
BU फर्टिगस्टेल्लुंग्सबुर्गशाफ्ट (Fertigstellungsbürgschaft) प्रदान नहीं करना चाहता, क्योंकि उनके अनुसार इससे बहुत अधिक पूंजी बंधी हो जाती है (मैं इसे समझ नहीं पाता क्योंकि मेरी जानकारी में बंधक राशि के लिए नकद जमा की आवश्यकता नहीं होती है)।

BU मुझे Gewährleistungsversicherung करने का विकल्प भी दे रहा है। इसके लिए निम्नलिखित पाठ है:
यह 100,000 यूरो तक के निर्माण दोषों को शामिल करता है और बीमा द्वारा नियुक्त एक निरीक्षक होता है, जो पहले से ही नुकसान से बचने के लिए जांच करता है। यह 5 वर्षों के लिए मान्य है, अर्थात गारंटी अवधि के दौरान।
इसकी कुल लागत 4,950 यूरो है। हम लागत को साझा कर सकते हैं।

अब मेरा सवाल है कि क्या यह तरीका सामान्य है?
मुझे समझ आता है कि कंपनी अतिरिक्त 5,000 यूरो खर्च नहीं उठाना चाहेगी। अन्य कंपनियां जो ऐसा ऑफर करती हैं, शायद यह लागत सीधे उनके प्रस्ताव मूल्य में शामिल कर देती हैं (जिसे आप अनजाने में भुगतान कर लेते हैं)।

साथ ही यह सवाल उठता है: क्या Gewährleistungsversicherung वास्तव में उपयोगी है, क्योंकि अनुबंध में 5 साल की गारंटी अवधि Baugesetzbuch के अनुसार दी गई है?

अंतिम सवाल: यदि बीमाकर्ता द्वारा नियुक्त निरीक्षक साइट का दौरा करता है ताकि पहले से नुकसान को रोका जा सके - क्या उसे उस विशेषज्ञ के बराबर माना जा सकता है जिसे मैं स्वयं नियुक्त करूँ? तब मैं विशेषज्ञ के लिए निर्धारित लागत को Versicherung के हिस्से के लिए उपयोग कर सकता हूँ और अतिरिक्त लाभ प्राप्त कर सकता हूँ (जब तक कि बीमा निरीक्षक अयोग्य न हो [मैं इसे आंकलित नहीं कर सकता] और साइट का 5-7 बार निरीक्षण करता है, जैसा कि सामान्‍य विशेषज्ञ करता है)।

मुझे उम्मीद है कि आप अपनी अनुभव के आधार पर मुझे कुछ बता सकेंगे। और मैं कसम खाता हूँ - एक बार यह मामला निपट गया तो मैं आपको अनुबंध मामलों में और परेशान नहीं करूंगा।

नमस्ते,

मैंने अभी-अभी BU द्वारा संशोधित अनुबंध का संस्करण प्राप्त किया है। मैं थ्रेड "Schwundrisse" और इस थ्रेड के परिणामों को संक्षेप में प्रस्तुत करता हूँ:

विषय Schwundrisse:
मैंने एक सामान्य कथन के रूप में निम्नलिखित वाक्य जोड़वाया है: "यह वर्तमान DIN मानक और वर्तमान तकनीकी स्थिति लागू होती है।"
इस प्रकार, विवाद की स्थिति में मैं लागू मानकों का हवाला दे सकता हूँ और आवश्यकतानुसार सुधार मांग सकता हूँ। सही है?

सही है। यह वाक्य न होने पर भी आप कर सकते थे - बुरी स्थिति में एक न्यायाधीश आपके BU को इसके लिए भी निर्देश दे सकता था। ऐसे लिखा जाना इस प्रारंभिक विवाद को भूतकाल में भेज देता है।

विषय: वाक्य "§ 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung."
यह वाक्य हटा दिया गया है। इसलिए अब मुझे 5% सुरक्षा राशि रोकने का अधिकार है।
इस विषय में एक प्रश्न: क्या यह सुरक्षा राशि रोकना पहली किस्त से अनिवार्य है, या मैं बाद में भी रोक सकता हूँ, जैसे कि यदि बाद में गंभीर दोष मिलते हैं?

मैं यह रास्ता बिल्कुल नहीं अपनाऊँगा। अपने BU से पूछो कि क्या वह तुम्हें बैंक या बीमा की गारंटी जारी कर सकता है - जो भी तुम्हें बेहतर लगे।

मैं ऐसा सोचता हूँ कि मैं (यदि कानूनी रूप से संभव हो) अपने BU को उनकी सेवाएँ भुगतान करना चाहता हूँ (बिना अब तक के "अनुचित" सुरक्षा रोक को लागू किए) और केवल "तत्काल खतरे" की स्थिति में सुरक्षा रोक सक्रिय करूँगा। <-- जैसा कि कहा गया: यदि कानून मुझे यह अनुमति देता है।

यदि आप सीधे रोक का निर्णय लेते हैं, तो आपको इसे हर एक बिल से काटना होगा और एक अलग, ब्याजसंयुक्त खाते में जमा करना होगा।

BU एक फेर्टिगस्टेल्लुंग्सबर्गशाफ्ट (fertigstellungsbürgschaft) जारी नहीं करना चाहता क्योंकि कथन अनुसार इससे अधिक पूंजी प्रतिबद्ध हो जाती है (मुझे समझ नहीं आता क्योंकि मेरी जानकारी के अनुसार गारंटी में "गारंटी राशि की नकद जमा" की आवश्यकता नहीं होती)।

कोई पूंजी बाधित नहीं होती, यह आपके BU को पैसे खर्च कराता है। सरल भाषा में, यह फेर्टिगस्टेल्लुंग्सबर्गशाफ्ट इस उद्देश्य से है कि बैंक की मदद से आपके एकल परिवार के घर को अनुबंध की कीमत पर बुरी स्थिति में पूरा किया जा सके।

BU मुझे एक गारंटी बीमा (Gewährleistungsversicherung) कराने की भी पेशकश करता है। निम्नलिखित विवरण है:
यह 100,000 यूरो तक के निर्माण दोषों को शामिल करता है और बीमा द्वारा नियुक्त विशेषज्ञ को पूर्व में दोषों से बचाने हेतु भेजता है। यह 5 वर्ष के लिए मान्य है, यानी गारंटी अवधि के दौरान।
कुल लागत 4,950 यूरो है। हम लागत साझा कर सकते हैं।

मेरी राय में, इसका मतलब है कि यह बीमा निर्माण अवधि के दौरान अनुबंध पूर्ति गारंटी के रूप में है, जो निर्माण पूर्ण होने पर सामान्य गारंटी बीमा में परिवर्तित हो जाती है। तुम इसे 5 वर्षों के बाद संभावित गारंटी मांगों से स्वतंत्र होकर वापस कर सकते हो।

अब मेरा प्रश्न है, क्या यह तरीका सामान्य है? निश्चित रूप से मैं सोच सकता हूँ कि कंपनी अतिरिक्त 5,000 यूरो खर्च नहीं वहन करना चाहती। अन्य कंपनियाँ जो ऐसा करती हैं शायद इस लागत को सीधे प्रस्ताव मूल्य में छुपा देती हैं (जिसे भुगतान करते समय पता नहीं चलता)।

हमारे यहां ये कार्य अनुबंध का हिस्सा होते हैं; छुपाए नहीं गए, बल्कि खुले तौर पर बताए गए। पिछले कुछ वर्षों में स्पष्ट हुआ है कि ग्राहकों को सुरक्षा की अधिक आवश्यकता होती है। जब मैं कई सस्ते प्रदाताओं के अनुबंध अपने डेस्क पर देखता हूँ, तो मैं इसे पूरी तरह समझ सकता हूँ।

साथ ही सवाल उठता है: क्या गारंटी बीमा वाजिब है, जबकि अनुबंध में संरचनात्मक नियमों के अनुसार 5 साल की गारंटी अवधि स्पष्ट है?

Stiftung Warentest इस विषय में लिखता है:

दीवाला सुरक्षा
दीवाला से सुरक्षा भी महत्वपूर्ण है। यदि निर्माण कंपनी निर्माण अवधि या दोष सुधार से पहले दिवालिया हो जाती है, तो निर्माणकर्ता को बड़े नुकसान का सामना करना पड़ता है। किसी अन्य कंपनी से निर्माण पूरा कराना लगभग हमेशा महत्वपूर्ण अतिरिक्त लागत जोड़ता है। यदि कंपनी परियोजना पूरा होने के बाद दिवालेपन में जाती है, तो दोष सुधार, हर्जाना मांग और कम गुणवत्ता के कारण मूल्य कम करने के प्रयास असफल हो सकते हैं। निर्माणकर्ता को फेर्टिगस्टेल्लुंग्सबर्गशाफ्ट और गारंटी बर्गशाफ्ट पर जरूर जोर देना चाहिए। ऐसी गारंटियाँ निर्माण कंपनियां बैंक से ले सकती हैं। यदि कंपनी दिवाला हो जाती है, तो बैंक अनुबंध की पूर्ति के लिए जिम्मेदार होता है। गारंटर को प्रतिष्ठित और सक्षम होना चाहिए। अन्यथा, भुगतान की स्थिति में गारंटर भी दिवालिया हो सकता है।
और आगे:
आदर्श स्थिति में, बैंक गारंटी केवल निर्माण कार्य को रोकने से नहीं बचाती, बल्कि यह भी सुनिश्चित करती है कि निर्माणकर्ता दोष होने पर अपनी मांगें प्रस्तुत कर सके।

निर्माण दोष भुगतान असमर्थ कंपनियों में आम हैं, रेनर हुले, Bauherren-Schutzbund के Geschäftsführer के अनुसार: "अधिकांश निर्माण जो दिवालिया होते हैं, दोषपूर्ण होते हैं। हमारे परीक्षणों से पता चला है कि इससे ग्राहकों को औसतन 15,000 से 20,000 यूरो का नुकसान होता है, जिसमें विशेषज्ञ और वकील की अतिरिक्त लागत शामिल नहीं है।"

"लेकिन व्यवहार में बैंक गारंटी प्राप्त करना अक्सर मुश्किल होता है", गब्रिएले हिनरिच, Verbraucherschutzverein 'wohnen im eigentum' के बोर्ड में बताती हैं। "यह कंपनी की तरलता को सीमित करता है और महंगा है। इसलिए कंपनियां अक्सर चाहते हैं कि ग्राहक इसका खर्च उठाएं।"

अंतिम प्रश्न: यदि बीमा द्वारा नामांकित विशेषज्ञ निर्माण स्थल पर पूर्व में दोष रोकने के लिए आता है, तो क्या वह किसी (जिसे मैं स्वयं नियुक्त करता हूँ) स्वतंत्र विशेषज्ञ के बराबर होता है? फिर मैं विशेषज्ञ पर नियोजित लागत बीमा के लिए उपयोग कर सकता हूँ और एक अतिरिक्त लाभ भी होता (जब तक बीमा विशेषज्ञ बेकार न हो [मैं इसका आंकलन नहीं कर सकता] और वह निर्माण स्थल 5-7 बार विजिट करता है जैसा एक सामान्य विशेषज्ञ करता है)।

यहाँ, जैसे हर जगह, लागू होता है: "जिसकी रोटी खाता हूँ, उसके गीत गाता हूँ"।

यदि आप इस बीमा को स्वीकार करते हैं, तो यह समझ लें कि विशेषज्ञ मुख्य रूप से अपने ग्राहक - बीमा - के प्रति उत्तरदायी होता है। जबकि आप जिस विशेषज्ञ को नियुक्त करते हैं, वह केवल आपका ही उत्तरदायी होता है।

शायद आप ऐसा समझौता कर सकते हैं कि बीमा आपके विशेषज्ञ को नियुक्त करे? भुगतान आपको फिर भी करना होगा।

शुभकामनाएं,
निर्माण विशेषज्ञ