घर खरीदने के लिए वित्तपोषण - अनुभव, प्रतिक्रिया

नमस्ते सभी को,
मैंने आपका फोरम खोजा है और आदान-प्रदान से उत्साहित हूँ। हम इस विषय में नए हैं, अभी घर से जुड़े तमाम चीज़ों (वित्तपोषण, हीटिंग, वर्मी पंप, छत, इन्सुलेशन, सोलर आदि) पर काम कर रहे हैं और ऑनलाइन प्रॉपर्टीज देख रहे हैं। हम खरीदना चाहते हैं, नया निर्माण नहीं।

पहले बुनियादी जानकारी, अंत में हमारी मंशा।

आपके बारे में सामान्य:

[*]जोड़ा, मंगनीशुदा, वह 39 वर्ष, वह 40 वर्ष
[*]कोई बच्चे नहीं, संभवतः 1 हो सकता है
[*]40 घंटे नौकरी, वह और वह तकनीकी बिक्री में हैं

आय और संपत्ति की स्थिति:

[*]नेट औसत लगभग 12500 यूरो/महीना वैरिएबल हिस्सों (OTE) सहित, फिक्स 8700 यूरो है
[*]स्वयं की पूंजी 450K यूरो, जिसमें से 200K वित्तपोषण के लिए उपयोग की जानी है

खर्च की स्थिति:

[*]कुल लगभग 6000 यूरो/महीना
[*]इसमें से ठंडी किराया 2090 यूरो / गर्म किराया 2480 यूरो

मासिक कुल खर्च लगभग "निजी पूर्ण लागत" हैं, जिनमें वार्षिक एकबारगी खर्च जैसे छुट्टियाँ, घरेलू खरीददारी आदि शामिल हैं, साथ ही हमारी दो गाड़ियों की वार्षिक किलोमीटर के लिए पूर्ण लागत भी।

बचत:
औसतन 6500 यूरो प्रति माह, न्यूनतम 2700 यूरो

संपत्ति के बारे में सामान्य:
हम अभी भी संपत्तियां खोज रहे हैं, लेकिन कुछ विचार हैं

[*]क्षेत्र: बवेरिया, लचीला, ग्रामीण भी, यदि कोई शहर कम दूरी पर हो तो
[*]जमीन: लगभग 1000 वर्ग मीटर, सुंदर बड़ा बगीचा, निर्माण/विस्तार की आवश्यकता हो तो भी अच्छा
[*]घर: निवास क्षेत्र 160-200 वर्ग मीटर
[*]तहखाना
[*]डबल गैराज
[*]आदर्श रूप से उर्जा दक्षता के साथ निर्मित/सुसज्जित, कम से कम संरचनात्मक रूप से उस काबिल

खरीद लागत:
हम इस समय ऐसे प्रॉपर्टीज ढूंढ़ रहे हैं जिनकी खरीद संबंधी अतिरिक्त खर्च और संभवित तत्काल नवीनीकरण कार्यों सहित कुल लागत 700K न हो। इसका मतलब 500K यूरो तक का ऋण होगा। प्रॉपर्टी के आधार पर "स्टैंडर्ड" और KFW ऋण के बीच विभाजन समझदार हो सकता है, यदि हम तुरंत ऊर्जा संबंधी सुधार करते हैं। शायद यह ज्यादा समझदारी हो कि कम उर्जा सुधारों वाली संपत्तियों को सस्ते में खरीदें और बेहतर KFW शर्तें लक्षित करें।

हमें पता है कि हमारी आरंभिक स्थिति काफी आरामदायक है।
आम तौर पर हम बिल्कुल सही वित्तपोषण मानदंड और हमारे दृष्टिकोण पर प्रतिक्रिया खोज रहे हैं

[*]हम एक मासिक किस्त 3000 यूरो नियत करना चाहते हैं
साथ ही पूर्व-निर्धारित अन्य खर्च (रखरखाव आरक्षित सहित) लगभग 1000 यूरो, तो कुल नया "निवास खर्च" ऋण अवधि में 4000 यूरो प्रति माह होगा।
[*]700K सीमा: कुछ संपत्तियाँ जो हमें बहुत पसंद हैं वह हमारे निर्धारित सीमा के बाहर हैं, क्या हम ज्यादा जा सकते हैं?
[*]ब्याज दर: क्या अभी 4% से काफी नीचे मिलना वास्तविक है?
[*]ब्याज अवधि – 10 साल, बाद में शेष राशि के साथ देखेंगे, संभव हो तो तुरंत चुकाना।
हम 40 की उम्र में हैं, इसलिए लंबी ऋण अवधि नहीं चाहते और जल्दी चुकाना चाहते हैं।

किस्त थोड़ी अधिक हो सकती है ताकि तेजी से चुकाया जा सके। दूसरी ओर, हम बहुत बड़ा पैड रखना चाहते हैं ताकि

[*]संभावित बच्चे को योजना में शामिल कर सकें
[*]समय के साथ घर पर और सुधार कार्य बिना अतिरिक्त ऋण के कर सकें
[*]हमारी सुरक्षा आवश्यकताओं को पूरा कर सकें और पूंजी बढ़ा सकें (क्योंकि हमें कुछ विरासत में नहीं मिला, इसलिए यह हमारे लिए महत्वपूर्ण है)

चूंकि हमने कभी ऋण नहीं लिया, हमें यह भी सवाल है कि कैसे सबसे अच्छा तरीका अपनाएं। बैंक से बैंक तक जाकर सबसे अच्छा प्रस्ताव ढूंढना?
मैंने पढ़ा है कि ऑफर मांगना सीधे स्क्रूफा (Schufa) में जाता है और अधिक अनुरोध से स्कोर घटता है, जिससे भविष्य के ब्याज दर बढ़ सकते हैं। क्या यह गलत है? हम इसे कैसे बेहतर करें?

क्या वित्तपोषण स्वीकृति प्राप्त की जा सकती है बिना किसी विशेष प्रॉपर्टी के केवल मानदंडों के आधार पर?

मैंने हमेशा वित्त प्रबंधन और निवेश खुद संभाला है। सलाहकारों पर मेरा भरोसा कम है। इसलिए मैं यहां अनुभव साझा करने और प्रतिक्रिया लेने आया हूँ, खासकर संपत्ति वित्तपोषण और हमारी वर्तमान योजनाओं पर।

मैं पहले से धन्यवाद देता हूँ और आदान-प्रदान के लिए उत्सुक हूँ!

सुपर शुरुआती स्थिति। हर बैंक आपको खुशी-खुशी लेगा।

[*]हम मासिक किश्त 3000 यूरो करने का इरादा रखते हैं
साथ ही अतिरिक्त खर्च (जिनमें मेंटेनेंस रिज़र्व शामिल है) लगभग 1000 यूरो, तो हमारे नए "रहने के खर्च" क्रेडिट अवधि के दौरान मासिक लगभग 4000 यूरो होंगे।
[*]700K लिमिट: कुछ प्रॉपर्टीज जो हमें बहुत पसंद हैं, वे हमारे निर्धारित लिमिट की वजह से कैटेगरी से बाहर हो जाती हैं और हम सोच रहे हैं कि क्या हम इससे ज्यादा जा सकते हैं?

200 हजार यूरो अपनी पूंजी और आवश्यक खरीद संबंधित अतिरिक्त खर्च के साथ यह लगभग 550 हजार यूरो का क्रेडिट होगा। इसलिए लगभग 3.5-3.6% ब्याज संभावित है। इसके साथ 3% की अमोर्टाइजेशन।

ब्याज स्थिरीकरण अवधि – 10 साल, उसके बाद शेष राशि के साथ आगे देखेंगे, यदि संभव हो तो तुरंत चुकाना।
हमारी उम्र 40 साल है, इसलिए हम लंबी क्रेडिट अवधि नहीं चाहते और जल्दी "चुकता" स्थिति तक पहुंचना चाहते हैं।

आपकी क्रेडिट योग्यता के हिसाब से आपको अधिक अपनी पूंजी लगानी चाहिए ताकि समान किश्त पर अपनी अमोर्टाइजेशन तेज़ कर सकें। या क्या कोई खास वजह है कि आपको 250 हजार यूरो बचाने हैं? क्या वहां करों के बाद 10 साल में 3.5% से ज्यादा निश्चित लाभ मिलता है?

चूंकि हमने कभी क्रेडिट नहीं लिया है, इसलिए हम सोच रहे हैं कि सबसे अच्छा तरीका क्या होगा। बैंक से बैंक तक जाकर सबसे अच्छा ऑफर खोजें?
मैंने पढ़ा था कि ऑफर लेने की प्रक्रिया सीधा Schufa को जाती है और बहुत सारी पूछताछ से स्कोर नीचे जाता है, जिससे भविष्य के ऑफर पर ब्याज बढ़ सकता है। क्या यह गलत है? हमें यहाँ कैसे चलना चाहिए?

मध्यमस्थ के पास जाएं। आजकल ऑफर अनुरोध Schufa को नहीं जाता और आपके स्कोर को भी प्रभावित नहीं करता।

क्या बिना निश्चित प्रॉपर्टी के फ्रेमवर्क पैरामीटर के जरिए वित्तपोषण स्वीकृति मिल सकती है?

नहीं। निश्चित प्रॉपर्टी के लिए ही निश्चित स्वीकृति (कॉन्ट्रैक्ट) होती है। लेकिन एक संकेत मिल सकता है कि क्या संभव है। हालाँकि आपको संकेत की आवश्यकता नहीं है क्योंकि बैंक आपको अनगिनत ऋण दे देंगे। यहाँ तक कि बिना अपनी पूंजी लगाए पूरी फाइनेंसिंग भी आपके लिए आसानी से संभव होगी। इसलिए बैंक का प्रश्न वास्तव में आपकी चिंता की आखिरी चीज़ होनी चाहिए।

सुपर आरंभिक स्थिति। हर बैंक आपको हाथ जोड़कर ले जाएगी।

200T€ स्व-पूंजी या आवश्यक खरीद-विपरित खर्चों के साथ यह लगभग T€ 550 का कर्ज है। तो करीब 3.5-3.6% का ब्याज संभव है। इसके साथ 3% चुकौती।

प्रतिक्रिया और व्यापक उत्तर के लिए बहुत धन्यवाद। इससे हमें एक अच्छा एहसास होता है।
700K EUR को पहले से ही विपरित खर्च शामिल होना चाहिए, इसलिए यह 500K EUR के कर्ज का मतलब है, लेकिन मैं यह पढ़ रहा हूँ कि हम निश्चित रूप से अधिक विचार कर सकते हैं, जो हमें कुछ संपत्तियों को सूची में वापस लाने में मदद करेगा।

आपकी साख के अनुसार आपको deutlich अधिक स्व-पूंजी लगानी चाहिए, ताकि एक समान किस्त राशि पर você deutlich अधिक चुकौती कर सकें। या क्या कोई विशेष कारण है कि T€ 250 उच्च कोने पर रखना है? क्या वहाँ अगले 10 वर्षों के लिए करों के बाद 3.5% से deutlich अधिक रिटर्न की गारंटी है?

योजना यहाँ संभवतः कम से कम और आवश्यकतानुसार स्व-पूंजी का उपयोग करना था, ताकि ब्याज को एक „इष्टतम“ बिंदु पर दबाया जा सके। बाकी मेरे द्वारा स्वयं प्रबंधित पोर्टफोलियो में निवेशित है। पिछले 8 वर्षों की औसत रिटर्न लगभग 9% रही (कुछ हिस्से करों के बाद, क्योंकि आंशिक बिक्री शामिल हैं, लेकिन मुद्रास्फीति-संशोधित नहीं - जो कर्ज ब्याज पर लागू नहीं होता)। यदि हम ब्याज को 4 प्रतिशत से नीचे लाते हैं तो यह उतार-चढ़ाव के बावजूद काम करना चाहिए और बेहतर सौदा होगा – ऐसा सोचा था। यह निश्चित रूप से कोई गारंटी नहीं है, लेकिन कम से कम अनुभवजन्य मान है।
अतिरिक्त रूप से हम आपातकालीन स्थितियों के लिए एक सुरक्षा कुशन के साथ सुरक्षित महसूस करते हैं और बैंक इसे सुरक्षा के रूप में मान सकता है। आवश्यक होने पर निवेश आसानी से बंद किए जा सकते हैं।
क्या इसका कोई तर्क है?

मध्यस्थ के पास जाएं। प्रस्ताव अनुरोध आजकल SCHUFA पर नहीं जाता है और आपके स्कोर को प्रभावित नहीं करता।

मुझे नहीं पता कि क्या फोरम नियम इसकी अनुमति देते हैं, लेकिन क्या कोई मुझे ऐसे मध्यस्थों की सलाह दे सकता है जो अपने अनुभव के आधार पर अच्छे माने जाते हैं?

तो बैंक का विषय वास्तव में आखिरी है जिसका आपको सोचना चाहिए।

ठीक है, क्या ऐसी कोई बातें हैं जिन्हें हमें अभी भी ध्यान में रखना चाहिए?

“KFW और बैंक ऋण के संयुक्त विषय” के बारे में क्या विचार है, ब्याज/सहायता को अनुकूलित करने के लिए?
इसका ट्रेड-ऑफ होगा एक सस्ता ऑब्जेक्ट चुनना, जिसके लिए अभी भी ऊर्जा संबंधी उपाय आवश्यक हों और नवीनीकरण के लिए सहायता और सस्ती ब्याज दरों का उपयोग करना।
क्या इसका तर्क है?

धन्यवाद और शुभकामनाएँ!

अतिरिक्त रूप से, हम आपातकालीन परिस्थितियों के लिए एक बफर के साथ सुरक्षित महसूस करते हैं और बैंक को इसे सुरक्षा के रूप में देखना चाहिए।

यह हो सकता है। लेकिन ऐसा नहीं होता। ऐसा करने की अनुमति भी नहीं है। इससे आपको बिल्कुल भी मदद नहीं मिलेगी। ये एक बैंककर्मी कह रहा है।

मुझे नहीं पता कि फोरम के नियम इसकी अनुमति देते हैं या नहीं, लेकिन क्या कोई मुझे Vermittler (मध्यस्थ) सुझाव दे सकता है, जिन्हें अपनी खुद की अनुभव से अच्छा माना जाता है?

वे सभी जो इंटरनेट पर मिलते हैं। Interhyp, Dr. Klein इत्यादि।

ठीक है, क्या कोई विषय हैं जिन्हें हमें अभी भी ध्यान में रखना चाहिए?

संपत्ति से जुड़े सभी। स्थान, योजना, गुणवत्ता, ऊर्जा दक्षता, नवीनीकरण आदि।

"Kombinierter KFW und Bankkredit" विषय के बारे में क्या ख्याल है, ब्याज/प्रोत्साहन को बेहतर बनाने के लिए?

आपके लिए और एक मौजूदा संपत्ति के लिए कुछ भी संभव नहीं है। शायद केवल (व्यापक) ऊर्जा सुधार के लिए।

ट्रेड-ऑफ यह होगा कि एक सस्ता ऑब्जेक्ट चुना जाए, जिसमें अभी भी ऊर्जा संबंधी उपाय आवश्यक हों और नवीनीकरण के लिए प्रोत्साहन और सस्ते ब्याज का उपयोग किया जाए।
क्या यह समझदारी है?

यह ऑब्जेक्ट, आवश्यक उपायों और निवेश पर निर्भर करता है। मेरा अनुमान है कि तब केवल ऊर्जा सुधार ही नहीं, बल्कि सब कुछ करना होगा। और कुल पैकेज आमतौर पर कम से कम उतना ही महंगा होता है (+ 1/2 साल का तनाव) जितना कि सीधे एक तैयार और उपयुक्त संपत्ति लेना।

समस्या यह होगी कि आप शहर के पास कम या कोई भी ऐसी संपत्ति नहीं पाएंगे जिनका क्षेत्रफल 1000m² हो और मरम्मत तथा खरीद की अतिरिक्त लागतों सहित कीमत 700k€ से अधिक न हो...
मूल्य स्तर के हिसाब से मैं लगभग 800k-850k€ का लक्ष्य रखूंगा - यह फिर भी अच्छी तरह से संभव होगा।

हो सकती है। लेकिन नहीं होती। और नहीं हो सकती। यह आपकी बिल्कुल मदद नहीं करेगा।

ठीक है, यह एक पार्श्व विषय था, जो भावनात्मक सुरक्षा प्रदान करता है।

मुझे फिर भी पूछना है: एक बैंक निवेश की गई पूंजी को सुरक्षा के रूप में क्यों नहीं देखता? यहां तक कि आंशिक रूप से भी नहीं?

मेरे लिए सबसे महत्वपूर्ण पहलू यह है: प्राथमिकता के आधार पर मेरी गणना के अनुसार प्रतिफल ब्याज से बेहतर है।
बैंकर क्या कहता है?

एक बैंकर आपको बताएगा।

आपके जवाबों से मैंने इसी प्रकार का कुछ विचार किया था - कोई विशेषज्ञ।

यह वस्तु, आवश्यक उपायों और निवेश पर निर्भर करता है। मेरा अनुमान है कि उस स्थिति में केवल ऊर्जा नवीनीकरण ही नहीं बल्कि सब कुछ करना होगा। और आमतौर पर पूरा पैकेज कम से कम उतना ही महंगा होगा (+ 1/2 साल के लिए तनाव), जितना कि सीधे एक तैयार और उपयुक्त संपत्ति लेना।

विचार का आशय था कि 100-150K कम खर्च होंगे, वह पैसा आप लेकर उदाहरण के लिए बाद में इन्सुलेशन, हीट पंप, सोलर जोडेंगे + सब्सिडी मिलेगी और अच्छा समीकरण बनेगा। ज़रूर, यह निर्भर करता है कि क्या संयोजन करना है और भवन की मूलभूत स्थिति कैसी है। लेकिन सही तर्क है - हो सकता है कि हम सामान्य लोगों के रूप में इसे बहुत कम आंकते हैं। कागज पर यह हमेशा सुंदर दिखता है।
जब हम इस पर आगे बढ़ेंगे, तो मैं खुशी-खुशी उन संपत्तियों को साझा करूंगा जो इसे दर्शाती हैं।

समस्या यह होगी कि आप शहर के करीब, 1000 m² की, नवीनीकरण और खरीद के अतिरिक्त खर्चों सहित 700k€ से कम कीमत वाली संपत्तियां बहुत कम या नहीं पाएंगे...
महसूस करता हूं कि मैं मूल्य स्तर के बारे में 800k-850k€ के आसपास सोचूंगा - लेकिन यह अभी भी अच्छी तरह से संभव होगा।

हम पहले से ही कुछ चीजें ध्यान में रख रहे हैं, लेकिन हां, हम इसे भी महसूस करते हैं, क्योंकि आपके बताए मूल्य क्षेत्र में वस्तुएँ अक्सर हमारे मानदंड पूरे करती हैं, जबकि हमारी कीमत सीमा में लगभग हमेशा कुछ समझौते होते हैं ... जिन्हें हम सोचते हैं कि थोड़े निवेश से आसानी से पूरा किया जा सकता है।

बाकी सुझावों के लिए भी मैं धन्यवाद देना चाहता हूं!
सादर शुभकामनाएं!