अब तक मैंने यहाँ लंबे समय से कुछ नहीं लिखा है, लेकिन यह अविश्वसनीय है कि इस तरह की निर्माण कार्य में किस तरह की अयोग्यता और/या घमंड का सामना करना पड़ता है...
सबसे पहले अच्छी बात: केजी और ईजी लगभग तैयार हैं। दोषरहित नहीं, लेकिन तैयार हैं। कल माली या प्लास्टर लगाने वाले आएंगे इसे अंतिम रूप देने के लिए।
डीजी में मुख्य बाथरूम टाइल लगाने वाले द्वारा पूरा नहीं किया गया है। मैंने उसे अत्यधिक रूप से समाप्ति सूचित की। बाद में एक समाप्ति समझौता हुआ। अभी भी मुझे इसका कारण गुस्सा दिलाता है। वह विश्वास कि एक चालान जिन पर “7 दिनों के भीतर भुगतान पर 3% छूट” लिखा है, 8 दिनों में ही देय हो जाएगा।
कुछ अंश:
ठेकेदार पहले ही 11.02.2020 को निर्माण स्थल पर नहीं आया और 13.02.2020 को ग्राहक के वास्तुकार को सूचित किया कि उसने 31.01.2020 को जारी चालान संख्या 4388 के भुगतान न होने के कारण अपना काम बंद कर दिया है। वास्तुकार ने 13.02.2020 को ठेकेदार को समझाया कि काम बंद करना उचित नहीं है। साथ ही ठेकेदार को उसके व्यवहार के परिणामों, ग्राहक की समाप्ति और हर्जाने की मांग के बारे में बताया गया।
मेरा आगे का पत्र, क्योंकि अन्यथा इसे सुलझाना संभव नहीं था:
आपका अधिकार है कि अगर हम अग्रिम भुगतान नहीं या पूरी तरह से नहीं करते हैं, तो आप काम बंद कर सकते हैं। इस संदर्भ में आपने 11.02.2020, [13.02.2020] और 18.02.2020 तथा आज, 19.02.2020, [जैसा आज ज्ञात हुआ: आज, 20.02.2020 भी] काम बंद किया। हालांकि यह एक पूर्व निर्धारित समय सीमा के अधीन होता है। आपने यह समय सीमा चूकी है और आपको अपना काम बंद करने की अनुमति नहीं थी। यदि फिर भी ऐसा होता है और आप इससे निर्माण की अंतिम तिथि (21.02.2020) को प्रभावित करते हैं, तो हम महत्वपूर्ण कारण से आपको अब समाप्ति सूचित कर सकते हैं, जिससे आप हर्जाने के लिए उत्तरदायी होंगे। [...]
यह नहीं छोड़ा जा सकता कि काम बंद करना ठेकेदार के लिए एक बहुत बड़ा जोखिम होता है। यदि ठेकेदार कानूनी त्रुटि करता है और उसकी मांग सही नहीं है या भुगतान की समय सीमा अभी तक नहीं आई है, तो काम बंद करना ठेकेदार की गंभीर और अंतिम अस्वीकृति माना जाएगा, जिससे ग्राहक तत्काल निर्माण अनुबंध को समाप्त कर सकता है और हर्जाना मांग सकता है। इसलिए ठेकेदार को सलाह दी जाती है कि पहले यह सावधानीपूर्वक जांचे कि भुगतान मांग वास्तव में देय है और वैध है। फिर दूसरे चरण में ठेकेदार को ग्राहक को लिखित रूप में चेतावनी देनी चाहिए कि काम बंद किया जा सकता है। ठेकेदार को यह ध्यान रखना चाहिए कि वह विवाद के मामले में अपनी चेतावनी और समय सीमा देने का प्रमाण प्रदान कर सके। यदि ये आवश्यकताएँ पूरी हो जाती हैं, तो सामान्यतः ठेकेदार अपने काम बंद करने में सुरक्षात्मक होता है।
पहले चरण की जाँच (देयता):
आपने 31.01.2020 के चालान के साथ भुगतान लक्ष्य “7 दिनों के भीतर भुगतान पर 3% छूट” दिया है। छूट अवधि हमेशा दोनों पक्षों के स्वैच्छिक भुगतान लक्ष्य होती है! मतलब यदि छूट का उपयोग नहीं किया जाता है, तो कानूनी भुगतान अवधि 30 दिन होती है (VOB/B में 21 दिन)। इसलिए काम बंद करने के समय (11.02.2020, 18.02.2020 और 19.02.2020) तक विलंब नहीं हुआ था। भुगतान लक्ष्य के अनुसार अभी कोई देयता नहीं आई है।
आपको अग्रिम चालान के साथ अपने अनुबंधानुसार किए गए कार्यों की जांच योग्य सूची संलग्न करनी होगी, जिससे हमें कार्य का त्वरित और सही न्याय करना संभव हो। चूंकि ऐसा नहीं किया गया है, इसलिए देयता नहीं आती।
कार्य प्रगति का चित्रण सहित मध्यवर्ती नाप
§ 632 a अनुच्छेद 1 वाक्य 2 भवन अधिनियम और § 16 अनुच्छेद 1 संख्या 1 वाक्य 2 VOB/B के अनुसार, जिन सेवाओं का अग्रिम चालान किया जाता है, उन्हें ऐसी सूची द्वारा प्रमाणित करना आवश्यक है, जो “कार्यक्षमता की त्वरित और सही जांच संभव कराए”। इसके बाद ही अग्रिम चालान का भुगतान देय होता है। जांच योग्य सूची को कार्य विवरण का संदर्भ लेकर तैयार किया जाना चाहिए। निर्माणकर्ता को भुगतान से पहले यह जांचना चाहिए कि निर्धारित निर्माण स्थिति प्रमाणित और दोषरहित रूप से पूरी हुई है और इसलिए अग्रिम चालान देय है।
व्यावहारिक रूप में इसका अर्थ है मध्यवर्ती मापन की संलग्नता भी। “ए-कॉंटो” जैसे सामान्य शब्द के साथ एक सीधी राशि जैसे 5,000.00 EUR पर्याप्त नहीं है। मूल रूप से अग्रिम चालानों और अंतिम चालानों के लिए जांच योग्यता में कोई प्रमुख भिन्नता नहीं है। यदि ठेकेदार तेजी से काम करने के लिए अग्रिम चालानों में विस्तृत मापन प्रमाण छोड़ना चाहता है, तो इसे अनुबंध में स्पष्ट रूप से पहले से निर्धारित करना आवश्यक है। इससे संबंधित आवश्यकताएँ स्पष्ट रूप से लिखी जानी चाहिए, जैसे लगभग मापन और अनुमानित कार्य प्रगति की अनुमति। यदि ऐसी “आसानी नियम” नहीं हैं तो एक सही और पूर्ण मध्यवर्ती मापन सभी चित्रों, तालिकाओं आदि के साथ आवश्यक है।
जब तक ठेकेदार अपने वास्तविक कार्य प्रगति को जांच योग्य अग्रिम चालान द्वारा प्रमाणित नहीं करता, तब तक अग्रिम चालान देय नहीं होता।
दूसरे चरण की जाँच (लिखित चेतावनी):
संक्षेप में: यह नहीं किया गया।
अग्रिम चालान के लिए कर संबंधी आवश्यकताओं के संदर्भ में एक और सुझाव। निम्नलिखित बिंदु 6 चालान में शायद पर्याप्त नहीं है:
प्रत्येक जारी चालान को § 14 अनुच्छेद 4 UStG के अनुसार निम्नलिखित जानकारी होनी चाहिए:
1. सेवा प्रदाता और सेवा ग्रहणकर्ता का पूरा नाम और पता
2. सेवा प्रदाता का टैक्स नंबर या Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
3. जारी करने की तारीख
4. एक अद्वितीय, लगातार चालान संख्या
5. सेवा की मात्रा और प्रकार
6. सेवा का समय
7. सेवा के लिए भुगतान राशि और यदि अग्रिम सहमति से कोई छूट है (जैसे स्कोंटो), यदि वह पहले से राशि में शामिल नहीं है
8. लागू कर दर और कर की राशि
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आपके “अवरोध सूचना” के संबंध में:
विषय:
पहला पैराग्राफ समय कारक के संबंध में खुद ही विफल है क्योंकि अन्य कार्य किए जा सके। इसके अतिरिक्त यह नोट करना आवश्यक है कि हमने यह तय किया था, कि अन्य कार्यों के पूरा न होने से अलग, तहखाने और घरेलू कार्य कक्ष में टाइल का काम शुरू किया जाए, क्योंकि प्रवेश 31.12.2019 को होने वाला था।
06.01.2020 से काम फिर से शुरू हुआ। आपके पत्र के अनुसार, 06.01.2020 से देरी की वजह से जलसुविधा स्थापना में कुछ “समय सारिणी में बदलाव” हुआ।
आपने दिसंबर में दो सप्ताह काम किया। आप चार हफ्तों के भीतर पूरा करना चाहते थे। संभवतः इसका कारण यह भी था कि आप दो लोग एक साथ काम करना चाहते थे। इसलिए 06.01.2020 से दो सप्ताह और होते और समाप्ति तिथि 17.01.2020 होती। यदि आप अब नियत तिथि 21.02.2020 को पूरा करते हैं, तो पांच हफ्ते की देरी होती है। यह निश्चित रूप से “समय सारिणी में मामूली बदलाव” को न्यायसंगत नहीं ठहराता।
प्रपत्र:
निर्माण काल बढ़ाने की मांग को सुनिश्चित करने के लिए, ठेकेदार को ग्राहक को लिखित रूप में अवरोध सूचना देनी चाहिए (निर्माण अवरोध)। चूंकि निर्माण संचालक वास्तुकार को सूचित करना केवल अपवाद में पर्याप्त होता है, ठेकेदार को सुरक्षित उपाय के रूप में अवरोध सूचना ग्राहक को भेजनी चाहिए। यदि ठेकेदार सूचना देने की जिम्मेदारी का पालन नहीं करता, तो पर्यवेक्षण के लिए उन्हें कोई अधिकार नहीं होगा।
अवरोध सूचना भी होती है जब अवरोध निर्माण स्थल बैठक प्रोटोकॉल से पता चलता है या निर्माण दैनिक रिपोर्ट में दर्ज होता है, यदि वह ग्राहक को पहुंचती है या वह इसे हस्ताक्षरित करता है।
निर्माण परियोजना के निर्माण के दौरान निर्माण कार्य में अवरोध हो सकता है। VOB अनुबंध में इसके लिए § 6 VOB/B में विस्तृत नियम हैं। निर्माण कंपनी को ठेकेदार के रूप में अवरोध को प्रारंभ में § 6 अनुच्छेद 1 VOB/B के अनुसार ग्राहक को लिखित में तुरंत सूचित करना चाहिए। यह उपभोक्ता या ग्राहक की समान स्थिति में भी लागू होता है। आवश्यक नहीं कि अवरोध पहले से नौकरी बाधित हो। सूचना तब भी होनी चाहिए जब निर्माणकर्ता को चिंता हो। मूल रूप से यह एक अनुबंध की सहायक जिम्मेदारी है।
ऐसी सूचना बनाते समय यह समझना चाहिए कि इसका उद्देश्य क्या है। अवरोध सूचना का उद्देश्य ग्राहक की रक्षा है। उसे पूरी और विस्तृत जानकारी मिलनी चाहिए कि कौन-कौन से बाधाएँ हैं और उनका कार्य प्रगति पर संभावित प्रभाव क्या होगा, ताकि वह समय रहते उपाय कर सके। मतलब सूचना का कार्य सूचना देना, सुरक्षा करना और चेतावनी देना है।
सामान्य सूचना कि अवरोध है पर्याप्त नहीं है। ठेकेदार को जितना संभव हो सके बताना होगा कि उसने कौन से विशिष्ट कार्य किन परिस्थितियों के कारण योजना के अनुसार नहीं कर सकता, इसका निर्माण समय और अन्य उपायों पर क्या असर है, विकल्प क्यों नहीं हैं आदि। यदि कार्य अवरोध से पूरी तरह से बंद नहीं हुए बल्कि मुश्किल हुए हैं, तो ठेकेदार को यथासंभव विस्तार से बताना होगा कि निर्माण प्रक्रिया में आवश्यक बदलावों की वजह से कौन-कौन सी कठिनाइयाँ आई हैं।
ठेकेदार की जिम्मेदारी है कि वह जितना संभव हो सके आगे के निर्माण कार्य के लिए उचित प्रयास करे और अवरोध दूर होते ही काम फिर से शुरू करे। उसे पहले से किए गए कार्यों को नुकसान से बचाना होगा और निर्माण प्रक्रिया के पुनः आरम्भ के लिए सक्रिय पहल करनी होगी।
अंत में, “अवरोध सूचना” की सामग्री विवादास्पद है, रूप पर्याप्त नहीं है। मूल अनुबंध अनुसार, काम शुरू होने के चार कार्य सप्ताह (क्रिसमस और अवकाश को छोड़कर) के भीतर पूरा करना था, यानी 17.01.2020 तक। हम इस दिनांक से आज तक अपनी ओर से किसी भी हर्जाने की मांग से पूर्ण रूप से त्याग करते हैं और सहयोगी हैं।
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यहाँ विषय चौथा अग्रिम चालान है। पहले तीन अग्रिम समय से और पूरी राशि में भुगतान किए गए, जबकि हमने वहाँ भी दोष होल्ड राशि रख सकते थे। अब तक xx.xxx,xx EUR (ब्रूटो) समय पर भुगतान हो चुका है। विवाद केवल 124,95 EUR (ब्रूटो) की छूट रोक के बारे में है। आप इस राशि के कारण अपने कार्य से खुद को खतरे में डाल रहे हैं। जैसा ऊपर उल्लेख किया गया है, यह कानूनी दृष्टि से भी पूरी तरह से समझ से बाहर है।
ध्यान देने योग्य है कि यदि बकाया राशि इतनी कम है कि वह बाकी बचा कार्य के अनुपात में नहीं है, तो ठेकेदार को काम बंद करने का अधिकार नहीं है। मामूली भुगतान विलंब के कारण, ठेकेदार को सामान्य विश्वास और विश्वासघात के सिद्धांतों के अनुसार प्रदर्शन अस्वीकृति का अधिकार नहीं है।