अब वित्तपोषित करें, स्थगित करें या उपयोग की हुई संपत्ति पर जाएं

नमस्ते दोस्तों,

मैं एक चुपचाप पढ़ने वाला हूँ और मैंने पहले भी यहाँ अपने वित्तपोषण योजना पर चर्चा की थी। नतीजा लगभग चुनौतिपूर्ण स्थिति था। अब कई चीजें बदल गई हैं, जिन पर मैं आपकी राय सुनना चाहता हूँ।

असल में मेरे लिए सवाल यह है कि हमें आगे कैसे बढ़ना चाहिए। हमारी प्रारंभिक स्थिति यह है कि हमारे पास एक भूखंड है (638 वर्ग मीटर; खरीद कीमत: 121 हजार यूरो; लगभग 190 यूरो प्रति वर्ग मीटर, ज़मीन का मान: 230 यूरो) जो अच्छी जगह पर है। अब मैं सोच रहा हूँ कि A) अब बनाएं, B) निर्माण को बाद में टालें या C) 3 वर्षों में एक प्रयुक्त संपत्ति खरीदें।

A) अब बनाना।
हमने एक अच्छा बिल्डर पाया है जिसमें लगभग निश्चित फिक्स्ड प्राइस है, चाहे कुछ भी हो। अनुबंध में स्पष्ट रूप से लिखा है कि मात्रा में बदलाव और कीमत में बदलाव बिल्डर की जिम्मेदारी हैं और ग्राहकों पर नहीं डाले जा सकते।

घर में 138 वर्ग मीटर रहने/उपयोग की जगह है और इसकी लागत 350 हजार यूरो है, जिसमें कई निर्माण सहायक लागतें शामिल हैं।

हमारे वित्तपोषण प्रस्ताव (अनुइटिटी) वर्तमान में 2.87% नाममात्र ब्याज दर के साथ 1.65% चुकौती ब्याज पर है। मासिक किस्त 1690 यूरो है। ऋण 450 हजार है। ब्याज दर 15 वर्षों के लिए स्थिर है। हम लगभग 90 हजार स्व-वित्तपोषण लाते हैं। 450 हजार में से हमें वास्तव में केवल 400 हजार की जरूरत होगी। हालांकि, पुनर्गणना पूरी तरह से नया वित्तपोषण होगी और तब ब्याज दर लगभग 4.2% होगी। इसलिए हम 50 हजार की अतिरिक्त भुगतान योजना कर रहे हैं।

अगर हम अभी बनाते हैं, तो हमारे पास 638 वर्ग मीटर भूमि और 138 वर्ग मीटर का घर होगा कुल लागत के साथ लगभग 640 हजार यूरो की कैपिटल सेवा के साथ। फायदा: घर अच्छी जगह पर है। हम इसे खुद योजना बनाते हैं। नुकसान: इस बड़े निवेश को लेकर मुझे चिंता है। यह बहुत बड़ा पैसा है और मेरा जीवन इस घर में सब कुछ डालने में व्यस्त रहेगा।

B) बाद में बनाना
भूमि वैसे की वैसी रहेगी, बस हम अधिक चुकौती करेंगे और स्व-वित्तपोषण संभवतः 3 वर्षों में 90 हजार की बजाय 130 हजार होगा।

निर्माण लागत संभवतः थोड़ा कम हो जाएगी। लेकिन मैं इसमें अनिश्चित हूँ। बिल्डरों की सुरक्षा संघ से कुछ लोगों के अनुसार, यह शिखर पर पहुंच चुका है। मैं इसका अनुमान नहीं लगा सकता।

औसत निर्माण ब्याज दरें बढ़ेंगी। हमारी Sparkasse Mittelthüringen का अनुमान है कि 2022 के अंत में लगभग 4-5% होगी और अगले वर्ष लगभग 6% होगी। 4-5 वर्षों के बाद ब्याज दर लगभग 3.XX% पर सामान्य हो जाएगी। यह मेरे लिए संभव है।

कुल कीमत शायद ज्यादा नहीं बदलेगी। भले ही मेरे पास अधिक स्व-वित्तपोषण होगा, लेकिन ब्याज दर भी काफी अधिक होगी। मैं इस स्थिति को सबसे कम ठीक मानता हूँ।

C) 3 से 4 वर्षों में प्रयुक्त संपत्ति खरीदना

मैंने अपनी क्षेत्र में मकान दलालों, इममोफाइनांसियरों (वित्तीय दलाल नहीं) और बिल्डर सुरक्षा संघ के सलाहकारों से बात करने की कोशिश की। उन्होंने मुझे ये बातें दीं:

वर्तमान में हमारे क्षेत्र में प्रयुक्त संपत्ति बाजार बुरी स्थिति में है। बहुत कम संपत्तियां हैं और वे अधिक मूल्य की हैं। उदाहरण: पेरिफेरी पर 250 वर्ग मीटर Grundstück के साथ 140 वर्ग मीटर का घर, लगभग 30 साल पुराना, 400 हजार यूरो में। 10 साल पहले कीमत लगभग 180 हजार होती और 1 साल पहले लगभग 300 हजार।

2-3 वर्षों में यह फिर से सुधरेगा। इसके संकेत मिल रहे हैं। इच्छुक लोग कम हो रहे हैं। इच्छुक लोग कीमत स्वीकार करने के बजाय मुकाबला प्रस्ताव देते हैं। महँगाई कम पैसे ला रही है। वेतन विकास हमारे क्षेत्र में स्थिर है।
जिनसे मैंने बात की, वे मानते हैं कि उपलब्ध संपत्ति की संख्या डिमोग्राफिक बदलाव (मृत्यु), कम प्रवास और संभावित खरीदारों की घटती संख्या (महँगाई, उच्च निर्माण ब्याज, वेतन विकास) के कारण बढ़ेगी।
वे अनुमान लगाते हैं कि कीमत प्रति वर्ष लगभग 10-15% घट सकती है। बहुत बड़ा मूल्य कटौती शायद नहीं होगी क्योंकि कंक्रीट अभी भी सोने के बराबर है और कोई भी अपनी कीमत से कम में नहीं बेचेगा, जब तक कि मजबूर न हो।
हालांकि, वे कहते हैं कि प्रयुक्त संपत्तियों का वास्तविक अधिशेष नहीं होगा। लंबे समय तक कम ब्याज दर के कारण कई ऋण अभी भी अपनी अवधि के अंत तक जुड़े हुए हैं या बाउसपार के साथ। इसलिए वर्तमान बढ़ती ब्याज दर से उन पर असर नहीं पड़ेगा क्योंकि वे फाइनेंस्ड हैं। केवल बीमारी, मृत्यु, तलाक के मामले और बेरोजगारी हो सकते हैं जब घर बाजार में आए।

अब मैं सोच रहा हूँ कि भूखंड जितना हो सके उतना चुका दें और फिर बेच दें। मकान दलाल पुनः बिक्री मूल्य को ज़मीन के मूल्यांकन मूल्य के साथ लगभग 10-20% जोड़कर आंकते हैं। यानि लगभग 180 हजार। यदि मैं अपना स्व-वित्तपोषण (आज के 90 + 3-4 वर्षों में 40) जोड़कर और खरीद कीमत (120 हजार) घटाकर देखूँ, तो यह लगभग 200 हजार होगा। शायद अधिक भी होगा क्योंकि जगह लोकप्रिय है। अगर मैं मानूँ कि एक मिलती-जुलती संपत्ति ज़मीन के साथ लगभग 300 हजार की होगी और पुनर्निर्माण और नवीनीकरण के लिए 100 हजार (बिना सब्सिडी के) योजना बनाऊँ, तो मोटे तौर पर केवल 200 हजार की वित्तपोषण आवश्यकता होगी बजाय 400 हजार के। इसका स्पष्ट फायदा व्यापक वित्तीय दबाव में कमी है। नुकसान है, घर प्रयुक्त होगा, हमें स्थान और घर के मामले में समझौता करना होगा (खुद योजना बनाने की बजाय) और एक निश्चित अनिश्चितता होगी। यह मेरे लिए दिलचस्प लेकिन थोड़ा असुरक्षित विकल्प है।

मुझे पूरी तरह समझ है कि यहाँ बहुत सारा अनुमान लगा रहा है और कोई नहीं जानता कि आने वाले साल कैसे होंगे। साथ ही मुझे इस विषय में कोई अनुभव नहीं है। मैं शायद यह ज़िंदगी में एक बार ही करूँगा और मेरे पास अनुभव की कमी है। इसलिए मैं अधिक से अधिक लोगों से इस पर बात करने की कोशिश कर रहा हूँ जो कुछ योगदान दे सकें और आपकी अनुभव और मूल्यांकन की उम्मीद करता हूँ।

आपका बहुत धन्यवाद।

lgb

मैं A, B और C नहीं समझता/समझती हूँ, अगर जमीन पहले से ही मौजूद है। पहले तो इंतजार करें, अगर ऐसा है कि अभी यह बहुत महंगा है।

यहां कई निर्माण सहायक खर्च पहले से शामिल हैं।

इसका क्या मतलब है? निर्माण सहायक खर्च जमीन से जुड़े होते हैं और इसलिए वे निर्माण अनुबंध में नहीं हो सकते।

नमस्ते,

मैं A पर विश्वास नहीं कर सकता। बिल्डर (अब भी) बहुत अधिक काम कर रहे हैं। या तो घर इतना अधिक मूल्यवान है कि सभी संभावित मूल्यवृद्धियाँ शामिल हैं या बिल्डर विश्वसनीय नहीं है।

वर्तमान स्थिति में मेरे लिए वहां अलार्म बजने लगेंगे।

दो बातें मैं तुम्हारे विचारों में जोड़ना चाहता हूँ (Glaskugel ist einfach gerade schwer) स्पष्ट है कि कोई ज्यादा पैसा देना नहीं चाहता। दूसरी तरफ, अगर तुम इसे सहन कर सकते हो, तो मैं इसे हमेशा के लिए टालने की सलाह नहीं दूंगा। जो हमेशा इंतजार में रहता है, उसके जीवन से आखिरकार समय निकल जाता है। और ज्यादातर लोग उन चीजों को पछताते हैं जो उन्होंने नहीं की, उन चीजों को नहीं जो उन्होंने की हैं। (Wie gesagt, leisten muss man es sich können)

दूसरी बात यह है कि एक पुनर्निर्माण नया निर्माण से भी महंगा पड़ सकता है। खासकर जब तुम थोड़ा या कोई EL नहीं देते हो। तुम्हारे 100k उस घर पर निर्भर करते हुए, जो अभी मौजूद नहीं है, क्या करना होगा, जल्दी खत्म हो सकते हैं ;-)

एक और सूचना: 4.5% वार्षिकी 3% ब्याज दर पर वास्तव में समझदारी नहीं है। तुलना के लिए: हमारे घर की खरीद पर 3% ब्याज दर के साथ हमने 7% वार्षिकी निर्धारित की है...

मेरे पास अब बड़ी रकमों से "डर" नहीं रहता, लेकिन मैं इसे समझ सकता हूँ (मैं अपने जीवन में "असल में" हमेशा सिर्फ अपने लिए जिम्मेदार रहना चाहता था और सब कुछ खासकर वित्त को आसान और नियंत्रित रखना चाहता था। डर मैं इसे नहीं कहूँगा, बल्कि सम्मान कहूँगा। लेकिन इसके आदी हो जाना भी संभव है जैसे ऊँचाई के लिए भी ;)

अनुबंधों की जांच करें, निर्माण विशेषज्ञ को साथ में लें, अगर सब कुछ ठीक हो तो करें।

वे 50K जिनके बारे में तुम कहते हो कि वे बची हुई हैं: उन्हें एक रिजर्व के रूप में रखें। वे तुम्हारे देखने से भी तेज चले जाते हैं।