नए निर्माण में दोष। रोकधन की राशि को लेकर विवाद।

नमस्ते प्रिय फोरम सदस्यों,

मुझे निम्नलिखित समस्या है और मैं शीघ्र प्रतिक्रिया की आशा करता हूँ। इसे समझने योग्य और स्पष्ट बनाने के लिए मैं कुछ महत्वपूर्ण विवरण साझा करना चाहता हूँ।

हमने 2021 में बिल्डर से एक एकल परिवार की टाउनहाउस खरीदी थी। बिल्डर ने निर्माण को एक जनरल कॉन्ट्रेक्टर के माध्यम से कराया। हमारे बिल्डर और एजेंट के अनुबंध में सभी कार्यों का एक निर्माण विवरण भी शामिल है।

पहली जांच के दिन हमने लगभग 70 खामियाँ दस्तावेजीकृत कीं (विशेषज्ञ के साथ) और बिजली, गर्म पानी, और हीटिंग की कमी के कारण हमने (सही कारण से) स्वीकार्यता अस्वीकार कर दी। बिल्डर ने माफी मांगी और हमने 19 दिन बाद, लगभग 50 खामी के साथ लेकिन बिजली, गर्म पानी और काम करती हीटिंग के साथ स्वीकार्यता दी और खामियाँ दर्ज कीं। हालांकि, हीटिंग सिस्टम में वॉटर पंप नहीं था और हमें एक मोबाइल इलेक्ट्रिक हीटर दिया गया था। जनरल कॉन्ट्रेक्टर ने लगभग पांच महीनों के भीतर अधिकांश खामियाँ दूर कर दीं। वॉटर पंप अब उपलब्ध है।

जनरल कॉन्ट्रेक्टर ने कुछ खामियाँ नहीं सुधारीं, जहां रोकड़ (रोक) की पेशकश की गई थी। उदाहरण के लिए, दरवाजों और खिड़कियों के फ्रेम की क्षति के लिए 100 से 150 यूरो तक की मुआवजा पेश की गई थी। नुकसान के प्रकार के अनुसार। क्या यह उचित है?

असंतोषजनक पुताई के लिए (Q2 सहमति हुई थी लेकिन आंशिक रूप से नहीं मिली) हमें प्रति दीवार 100 यूरो पेश किए गए हैं। क्या यह उचित है?

अब दो बड़े मुद्दों में से एक आता है, जहां हम रोकड़ (रोक) पर सहमत नहीं हैं। ओह हाँ... ये खामियाँ दो अन्य पक्षों को भी प्रभावित करती हैं! निर्माण विवरण में लिखा है: "हीटिंग सिस्टम की मुख्य पाइपलाइन के रूप में तांबे की पाइपें लगाई जाएंगी।" दुर्भाग्य से हमने पाया कि तांबे की बजाए सस्ते स्टील का इस्तेमाल किया गया। हमारे बिल्डर ने हमें 500 यूरो की रोकड़ की पेशकश की। मैंने एक मित्र से पूछा जो सैनिटरी और सप्लाई टेक्नोलॉजी के क्षेत्र में है और उसने कहा कि सामग्री की लागत थोड़ी अधिक है, लेकिन कार्यों के पूरा होने की लागत 10,000 यूरो से ज्यादा होगी, क्योंकि इसके लिए पूरे घर की सप्लाई चैनल खोलनी पड़ेगी, जिसके कारण बाथरूम और गेस्ट वॉशरूम को पूरी तरह से फिर से टाइलिंग करनी पड़ेगी। यह प्रक्रिया बहुत जटिल होगी और घर निर्माण कार्य के दौरान रहता नहीं जा सकेगा। इसलिए हमने बिल्डर की 500 यूरो की पेशकश अस्वीकार कर दी और अपनी ओर से 9,250 यूरो की रोकड़ मांगी। बिल्डर ने इसे अस्वीकार कर दिया और बताया कि इस स्थिति में हमें मध्यस्थ जांच (Schiedsgutachterverfahren) शुरू करनी होगी, जैसा कि अनुबंध में सहमति हुई है। आप इस बारे में क्या सोचते हैं?

फ्रंट यार्ड और ड्राइववे में दृश्य दोष। संक्षिप्त व्याख्या: फ्रंट यार्ड में एक स्थिर क्षेत्र है जहां कूड़ा कंटेनर रखे जाते हैं और साइड में एक पार्किंग स्पॉट है। कुल मिलाकर यह क्षेत्र लगभग 20 वर्ग मीटर है और वहाँ पट्टियां और गमले बने हैं। पहले यहाँ एक सार्वजनिक फुटपाथ चलता था। बाद में हमने पाया कि फुटपाथ हमारे संपत्ति क्षेत्र में है। शहर के साथ चर्चा में पता चला कि न तो बिल्डिंग लोड रजिस्टर में और न ही जमीन के कागजात में किसी सेवा अधिकार या रास्ता अधिकार का कोई उल्लेख है। शहर को हमारी जमीन खरीदनी होगी, लेकिन अब तक उन्होंने नहीं खरीदी है। कैटास्टर कार्यालय ने भी पुष्टि की कि यहाँ कोई सार्वजनिक फुटपाथ दर्ज नहीं है। इसका मतलब शहर ने "ग़ैरकानूनी" रूप से एक फुटपाथ बनाया है। खैर... यह अलग मुद्दा है।

अब जनरल कॉन्ट्रेक्टर अनुबंध के अनुसार, जमीन की सीमा तक संपत्ति को तैयार करने के लिए बाध्य है। इसके परिणामस्वरूप, जेनरल कॉन्ट्रेक्टर ने फ्रंट यार्ड और पार्किंग क्षेत्र का कार्य पहले पूरा कर दिया (लगभग सितम्बर 2022 में), जबकि पुराने फुटपाथ का कार्य बाद में (फरवरी 2023)। इस वजह से पट्टियों का रंग स्पष्ट रूप से अलग है क्योंकि उनकी बैच अलग थी। साथ ही पुराने फुटपाथ के क्षेत्र में पट्टियां इतना सीधी और जोड़दार नहीं लगीं जितनी कि फ्रंट यार्ड की थीं। इस दृश्य दोष के कारण हमने यहाँ 1,000 यूरो की रोकड़ की है। क्या यह उचित है?

एक समझने वाला सवाल: क्या मैं इसे सही समझता हूँ कि तुम अपने सामने वाले से वह पैसा मांग रहे हो जो पूरा गड्ढा फिर से खोलने में लगेगा ताकि फिर स्टील को तांबे से बदला जा सके? क्या स्टील के गंभीर नुकसान हैं जैसे कि जंग लगना?

मैंने भी वही सवाल किया था। और यह भी कि अचानक तुम्हारा Gutachter कहां चला गया। वह तो नुकसान की स्थिति को जानता है।

स्टील की जगह तांबे के मामले में 500€ की पेशकश शायद समझौते के लिए एक प्रस्ताव के रूप में की गई थी, ताकि दूसरे सामग्री को स्वीकार किया जा सके, और इसे फिर से उठाने के लिए नहीं। मुझे लगता है कि इसका कोई अच्छा लागत-लाभ अनुपात नहीं है, चाहे खर्च कोई भी उठाए।

यह बिक्री अनुबंध में सहमति हुई है कि चढ़ाई पाइप तांबे के बने होंगे। इसके लिए मैंने तो भुगतान किया है? अगर मैं अब स्टील को स्वीकार करता हूँ, तो निर्माण विवरण वास्तविक स्थिति के अनुरूप नहीं रहेगा और इसे बाद में किसी संभावित बिक्री के समय प्रकट करना होगा। इसलिए मेरी राय में, यह मूल्य ह्रास का कारण बनेगा।

मैं यह भी ज़ोर दे सकता हूँ कि तांबे की तारें -जैसे कि अनुबंध में तय किया गया है- ही लगाई जाएँ, है न? यह तो मेरा अधिकार है कि मुझे वह मिले जो मैंने भुगतान किया है या जो तय हुआ है। या मैं इसे गलत समझ रहा हूँ?