खेती के लिए जमीन से निर्माण योग्य भूमि में परिवर्तन, आपत्ति, निर्माण विभाग, निर्माण कानून

हाइ दोस्तों,

मेरी योजना है कि मैं एक खेत की जमीन खरीदूं और फिर उसे आवासीय जमीन में बदलूं। अभी तक जमीन 1-7 मनोरंजन बागान क्षेत्र के रूप में चिह्नित हैं और उस पर एक खलिहान बना हुआ है। क्योंकि पिछले साल वहां एक सड़क बिछाई गई थी, मैं आपसे पूछना चाहता था कि क्या इससे जमीन को बदलने के मौके बढ़ गए हैं, या क्या इसके खिलाफ कुछ है? मैं खेद के साथ कहता हूं कि मुझे निर्माण कानूनों की ज्यादा जानकारी नहीं है। इससे पहले कि मैं इसे खरीदूं और निर्माण विभाग में आपत्ति दर्ज करानी पड़े, यह जानना अच्छा होगा कि क्या यह कानूनी है?!
बहुत-बहुत धन्यवाद पहले से ही।
सादर

नमस्ते,
यह एक बेहद खराब दृष्टिकोण है। आप उस जमीन को पूरी तरह से निर्माण योग्य भूमि में "परिवर्तित" नहीं कर सकते हैं। क्या वह जमीन कभी निर्माण योग्य भूमि बनेगी, यह शहर/पंजिका तय करती है। इस बारे में जानकारी फ्लächennutzungsplan देता है। यह सामान्यतः भवन विभाग में देखने के लिए उपलब्ध होता है।

यदि आप उस बताई गई ज़मीन पर निर्माण करना चाहते हैं, तो आपका पहला कदम भवन विभाग के प्रमुख के पास जाना होना चाहिए। वहां पहले यह पता लगाएं कि क्या एक पूर्वनिर्माण आवेदन देना सार्थक होगा। यदि तुरंत "नहीं" मिलता है, तो स्थिति खराब है। अगर निर्माण अस्वीकार नहीं किया जाता है, तो आप एक पूर्वनिर्माण आवेदन दे सकते हैं। यह लगभग एक सही निर्माण आवेदन के समान होता है और इसमें प्रयास कम नहीं होता। लेकिन आप बिना जानकारी के जोखिम नहीं उठा रहे हैं। आपको ज़मीन तभी खरीदनी चाहिए जब आपके पास एक सकारात्मक पूर्वनिर्माण आवेदन हो।

नमस्ते कोक्को,

kaho674 सही कह रहा है, यह निर्णय कि कोई जमीन निर्माण भूमि बनेगी या नहीं, केवल प्रशासन के हाथ में होता है, आमतौर पर भवन समिति के पास। एक खेत की ज़मीन को - यदि यह क्षेत्रीय उपयोग योजना में ऐसा निर्धारित है - भवन भूमि में बदलने के लिए, सख्ती से कहें तो पहले F-योजना को बदलना होता है और उसके बाद निर्माण योजना बनानी पड़ती है।实际上 आमतौर पर यह प्रक्रिया उलटी होती है, लेकिन यह तुम्हारे लिए महत्वपूर्ण नहीं है।

मुख्य सवाल यह है कि वहां किस तरह का उपयोग संभव है। तुम जमीन को "बगीचा भूमि" के रूप में वर्णित कर रहे हो, जो बिना उपयोग परिवर्तन के निर्माण को आमतौर पर रोकता है। पूरी तरह से यह संभव नहीं माना जा सकता कि यह हिस्सा भवन भूमि न बने, क्योंकि इसके सामने पहले से ही निर्माण है, लेकिन तुम्हें बहुत जरूरी है कि पहले भवन विभाग से संपर्क करो कि क्या निकट भविष्य में यह संभव हो सकता है और क्या भवन पूर्व-अनुमति के लिए आवेदन करना फायदेमंद रहेगा।

बिना सकारात्मक उत्तर वाली भवन पूर्व-अनुमति के, जमीन खरीदना बस एक उच्च जोखिम वाला खेल है, क्योंकि तुम्हारे पास क्षेत्रीय या निर्माण योजना में बदलाव के लिए कानूनी तरीका नहीं है। तुम यह भी अदालत में दावा नहीं कर सकते कि कोई निर्माण योजना बनाई जाए, क्योंकि F- और निर्माण योजना प्रशासनिक आंतरिक योजना के आधार हैं और अगर प्रशासन नहीं चाहता कि वहां निर्माण हो, तो वहां निर्माण नहीं होगा। बस।

सादर
डिर्क ग्राफे

प्रशासन और निर्णय लेने का अधिकार दो अलग चीजें हैं। नया निर्माण क्षेत्र प्रशासन नहीं तय करता, बल्कि चुनी हुई Gemeinde / Stadtrat (नगरपालिक परिषद) तय करती है। ये लोग स्थान के निवासी होते हैं, जिन्हें चुनाव के माध्यम से इस अधिकार से संपन्न किया गया है। इसलिए: अपने लोकप्रतिनिधियों से पूछो? लेकिन: Bauerwartungsland आमतौर पर बहुत सस्ता नहीं होता।

प्रशासन और निर्णय लेने का अधिकार दो अलग बातें हैं। नया बीएसयू क्षेत्र प्रशासन नहीं बनाता, बल्कि चुना हुआ Gemeinde / Stadtrat (नगर परिषद / नगरसभा) बनाता है। ये लोग स्थान के निवासी होते हैं जिन्हें चुनाव के माध्यम से यह अधिकार दिया गया है। इसलिए: अपने जनप्रतिनिधियों से पूछो? लेकिन: Bauerwartungsland आम तौर पर बहुत सस्ता नहीं होता।

Gemeinde/Stadtrat प्रशासन का हिस्सा हैं, जबकि F-Plan अगली उच्चतर प्रशासनिक इकाई (जिला या राज्य) के अंतर्गत आता है। बिना F-Plan के कोई Bebauungsplan नहीं होता। बिना Bebauungsplan के कोई निर्माण नहीं होता। (§33/34/35 क्षेत्र में अपवाद नियम को पुष्ट करते हैं।)

सादर

मेरी जानकारी के अनुसार एक क्षेत्रीय योजना (उच्च प्राधिकरण) और शहर/गांव की भूमि उपयोग योजनाएँ, निर्माण क्षेत्र योजनाएँ होती हैं। क्या परिषद स्वयं भूमि उपयोग योजनाएँ बदल सकती है?!

नहीं, वह नहीं कर सकता। Gemeinden उच्च प्रशासनिक स्तर की F-Plan में संशोधन प्रस्तुत कर सकते हैं और वहाँ अनुमोदन करवा सकते हैं। बिना अनुमोदन के कोई बदलाव नहीं।

मैं व्यक्तिगत रूप से परिषद और प्रशासन के बीच मतभेद देखता हूँ। प्रशासन ज्यादातर नियमों और विनियमों के अनुसार कार्य करता है। यानी ऊपर की स्थिति में: कोई निर्माणभूमि नहीं = कोई निर्माण अधिकार नहीं। परिषद राजनीतिक रूप से कार्य करता है। हाँ, एक नया निर्माण क्षेत्र घोषित करना चाहा जाता है ताकि विकास हो सके आदि। निश्चित रूप से भूमि उपयोग परिवर्तन से पहले अन्य प्राधिकरणों (पर्यावरण प्राधिकरण, स्मारक संरक्षण आदि) की सहमति आवश्यक होती है।

B-Plan तैयार करना (आंतरिक, प्रशासनिक) रूप से F-Plan पर निर्भर करता है, B-Plan का निर्माण एक ... प्रशासनिक कार्यवाही है। इसे Gemeinderat निर्णय ले सकता है, प्रशासन इसे लागू करता है। F- और Bebauungsplan प्रशासनिक योजना उपकरण बने रहते हैं, जिसमें Gemeinde- और Stadträte जर्मनी में कार्यकारी शाखा से जुड़े होते हैं, यानी प्रशासन के भाग होते हैं। Städte- और Gemeinderäte कुछ कार्यक्षेत्रों पर जो उच्च प्रशासनिक स्तरों (राज्य, संघ, जिले) द्वारा सौंपे गए हों, नियम और आदेश जारी कर सकते हैं - निर्माण नियमों में यह केवल सीमित रूप से लागू होता है (जैसे बाड़ों के लिए, पड़ोसी अधिकारों के पूरक)। यह कि एक Gemeinderat राज्य-निर्माण कानून से ऊपर हो और F-Plan के विपरीत निर्माण क्षेत्र घोषित करे, यह - उचित कारणों से - असंभव है। B-Plan के निर्माण पर सख्त सीमाएँ और कई कानून लागू होते हैं, जिससे असली योजना का कहना कठिन है, बल्कि Bebauungsplan नागरिकों और योजनाकारों के लिए यह स्पष्ट करता है कि किन क्षेत्रों में क्या उचित है, बिना पहले से मौजूदा कानूनों और मानदंडों का उल्लंघन किए। जब Bebauungsplan सार्वजनिक किया जाता है और समय सीमा समाप्त होने पर स्वीकार किया जाता है, तभी उसे कानूनी मान्यता और नागरिकों के लिए प्रभाव प्राप्त होता है।

सादर
डिर्क ग्राफे