निर्माण परियोजना वास्तविक है? मूल्यांकन

... यह हमेशा मददगार होता है कि साफ़-साफ़ अलग किया जाए।

[*]परियोजना की कुल लागत
[*]कुल लागत की भुगतान के स्रोतों के साथ कुल वित्तपोषण की अधिकतम सीमा का निर्धारण।

दोनों मान एक-दूसरे के अनुकूल होने चाहिए।

मौजूद और वित्तपोषित पूंजी के बीच एक शेषफल बनाने से "मैं कब क्या बनाना चाहता हूं" के निर्धारण में केवल विरोधाभास उत्पन्न होते हैं। क्योंकि यहां सबसे पहले, सभी महत्वपूर्ण लागतों को, साथ ही समय की दृष्टि से केवल 3 या 4 वर्षों में, एक साथ रखना महत्वपूर्ण है।

250 हजार यूरो की मूल धारणा इसलिए आई क्योंकि हमने सुना कि हमारे इलाके के नए निर्माण क्षेत्र में घरों की औसत कीमत लगभग 450 हजार यूरो पूरी जमीन सहित होती है। जिसमें से लगभग 130 हजार यूरो केवल जमीन की कीमत और खरीद से जुड़ी अतिरिक्त लागत है, जो अभी ठीक-ठाक आंका गया है, ज़्यादातर ज़मीनें इससे भी महंगी होती हैं।
तो इस मामले में केवल घर बनाने की लागत, जिसमें सब कुछ शामिल है, लगभग 320 हजार यूरो होगी, वो भी मध्यम गुणवत्ता और कुछ स्वयं की मेहनत के साथ।
320 हजार यूरो में से हम अपनी पूंजी से 120-130 हजार यूरो कवर कर सकते हैं, साथ ही आज की तारीख में लगभग 10 हजार यूरो बचत है, तो हम संभवतः 3 वर्षों में कुल 150 हजार यूरो पूंजी जमा कर पाएंगे। इसलिए लगभग 180 हजार यूरो की शुद्ध फाइनेंसिंग राशि हमें वास्तविक लगती है। लगभग 50-60 हजार यूरो हम 15 वर्षों में निश्चित रूप से अतिरिक्त भुगतान कर सकते हैं, जिससे कुछ ब्याज कम होगा।

तो लगता है आपके अनुमान और शर्तें पोस्ट से पोस्ट बदलती रहती हैं। आपका वर्तमान पोस्ट आपकी शुरुआती पोस्ट से इतना मेल नहीं खाता। आप जाहिर तौर पर 320,000 यूरो का घर बनाना चाहते हैं न कि 250,000 यूरो का।

आपकी स्थितियाँ बिल्कुल उपयुक्त हैं। आपके पास जमीन अपनी पूंजी के रूप में है और आपके पास खुद की संपत्ति भी है। आपकी समस्या 15 साल के समय और अपेक्षाकृत कम आय से है। अभी आपकी आय "सिर्फ" 3300 यूरो है।

मेरी पत्नी और मैं भी हमेशा अधिकतम 10 साल का ऋण खत्म करना चाहते थे। वर्तमान में हम इसी वित्तीय सीमा में लगभग निश्चित रूप से 20 साल से कम का ऋण नहीं लेंगे। हमें कम किस्तें ठीक लगती हैं क्योंकि हमें लम्बे समय तक पता होता है कि हमें क्या देना है और हमारे पास रोजमर्रा की जिंदगी में अप्रत्याशित परिस्थितियों का सामना करने के लिए पर्याप्त आय भी है।

तो कोई न कोई तरह से तुम्हारी शर्तें और स्थितियाँ पोस्ट दर पोस्ट बदलती रहती हैं। तुम्हारा वर्तमान पोस्ट अब तुम्हारे शुरुवाती पोस्ट से ज्यादा मेल नहीं खाता। तुम स्पष्ट रूप से 320,000 € का घर बनाना चाहते हो न कि 250,000 € का।

आपकी स्थितियाँ बिल्कुल सही हैं। आपके पास जमीन है जो कि आपकी स्वयं की पूंजी है और आपके पास स्वामित्व वाली फ़्लैट भी है जो कि आपकी स्वयं की पूंजी है। आपकी समस्या 15 साल की अवधि और कुछ कम आमदनी है। फिलहाल वह "सिर्फ" 3300,-€ है।

मेरी पत्नी और मैं भी हमेशा अधिकतम 10 साल का ऋण लेना चाहते थे। वर्तमान में, हम लगभग इसी वित्तीय सीमा के अंतर्गत लगभग निश्चित रूप से 20 साल से कम का ऋण नहीं लेंगे। हमारे लिए तुलनात्मक रूप से कम किस्तें अभी ठीक हैं, हमें पता है कि लंबी अवधि तक हमें क्या करना होगा और हमारे पास इतना आय भी है कि हम रोज़मर्रा के अनपेक्षित खर्चों का सामना कर सकें।

मुझे पता है, तुम क्या कहना चाहते हो 250 - 320 हमारी सीमा है जहाँ 320 € हमारी अंतिम सीमा है। मेरे पति ने पहले ही कहा था कि अगर हम 300€ में ही पूरा नहीं कर पाए तो हम घर ही नहीं बनाएंगे, क्योंकि वह पूरा जीवन सिर्फ क़िस्त चुकाने में बिताना नहीं चाहते। लेकिन हम तो अभी शुरुआत में हैं और असल निर्माण लागत के बारे में और जानना बाकी है। किसी न किसी तरह हम घर बनाना चाहते हैं और एक साथ डर भी है कि अगर घर रिटायरमेंट तक चुकाना पड़ा तो हम आर्थिक रूप से खुद को तबाह कर देंगे, और आज के समय में नौकरी भी सुरक्षित नहीं है, अगर आप रिटायरमेंट के करीब बेरोज़गार हो जाते हो तो फिर कभी नौकरी नहीं मिलती।

मातृत्व अवकाश के बाद मुझे निश्चित ही पार्ट-टाइम के लिए 1000 यूरो मिलेंगे और लगभग 500 € बच्चा भत्ता मिलेगा, और पूरा समय की नौकरी में मेरी आमदनी 1800 € थी।

तो मैं सोचती हूँ कि ऋण शुरू करते समय हमारे पास लगभग 5000 € नेट आय होगी, जो मेरे अनुसार कम नहीं है, खासकर कि हमारे पास कोई कर्ज़ नहीं है, बस फ्लैट का कर्ज़ है जिसे पूरी तरह से किराए से भुगतान किया जाता है।

मुझे पता है, तुम्हारा क्या मतलब है, 250 - 320 हमारी सीमा है, जिसमें 320 € पूरी तरह से सहन की सीमा है। मेरे पति ने पहले ही कह दिया था कि अगर हम 300 € के साथ काम नहीं चला पाए तो हम बिलकुल भी मकान नहीं बनाएंगे, क्योंकि वह नहीं चाहता कि पूरा जीवन सिर्फ़ क़िस्तों का भुगतान करते हुए गुज़रे। लेकिन हम अभी शुरुआत में हैं और हमें निर्माण लागतों के बारे में और बहुत कुछ जानना है। किसी तरह हम घर बनाना चाहते हैं और साथ ही हमें डर भी है कि अगर घर रिटायरमेंट तक भी नहीं चुकाया गया तो हम आर्थिक रूप से खराब हो जाएंगे, और आजकल काम की कोई गारंटी नहीं है, अगर रिटायरमेंट के करीब बेरोज़गार हो गए तो फिर कभी नौकरी नहीं मिलती।
मातृत्व अवकाश के बाद मुझे निश्चित ही पार्ट-टाइम के लिए 1000 यूरो और लगभग 500 € बच्चा भत्ता मिलेगा, और फुल-टाइम नौकरी में मेरे पास 1800 € थे।
इसलिए मेरा मानना है कि वित्तपोषण की शुरुआत में हमारे पास लगभग 5000 € नेट होंगे, जो मेरी नजर में कम नहीं है, खासकर क्योंकि हमारी कोई कर्ज़ नहीं है, सिवाय अपार्टमेंट के जो पूरी तरह से किराये से वित्तपोषित होता है।

जब कोई "बजट" के हिसाब से निर्माण शुरू करता है तो अक्सर परेशानी होती है। हर अतिरिक्त खर्च बहुत दर्ददायक होता है।

"बजट" के हिसाब से निर्माण करना हर किसी की अलग समझ है और इसके बारे में फोरम में कई बार बहस हुई है। आपकी जगह मैं आपकी क्षेत्र में एक विश्वसनीय बिल्डर खोजने की सलाह दूंगा। सबसे अच्छा होगा कि नए निर्माण क्षेत्र जाएं, साइन देखें और फिर संपर्क करें। फिर आपके पास अपनी कीमत होगी।

मेरे पति पहले ही कह चुके हैं कि अगर हम 300€ के साथ काम नहीं चला पाते हैं तो हम बिलकुल भी निर्माण नहीं करेंगे, क्योंकि वह पूरा जीवन केवल किश्त चुकाने नहीं चाहते। लेकिन हम अभी शुरुआत में हैं और वास्तविक निर्माण लागतों के बारे में बहुत कुछ जानना बाकी है। किसी तरह हम निर्माण करना चाहते हैं और साथ ही डर भी है कि अगर घर सेवानिवृत्ति तक चुकाना पड़ता है तो हम वित्तीय रुप से खुद को बर्बाद कर देंगे और आजकल नौकरी के मामले में कोई सुरक्षित नहीं है, अगर आप सेवानिवृत्ति के ठीक पहले बेरोजगार हो जाते हैं तो फिर कभी नौकरी नहीं मिलती।

बिल्कुल, एक स्वयं उपयोग की जाने वाली अपनी संपत्ति इम्फ़ोबल हो जाती है। जब आप भावनात्मक रूप से उससे बहुत जुड़ जाते हैं। अगर नहीं तो आप उसे बेच भी सकते हैं। लेकिन अगर यह मुख्य रूप से उनकी स्थिति की वजह से है, जैसे दोस्तों, माता-पिता और बच्चों की देखभाल या उनके स्कूल तो यह किराए पर हो या खरीदा हुआ, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता - तो विदाई लेना कठिन होता है, बाकी काम रियल्टर और परिवहन कंपनी कर देते हैं।

एक "किश्त चुकाना" एक आवास ऋण (आप खुद को और अपने अस्तित्व को ऋणी हैं) आप वर्तमान में अपनी किराया के जरिए भी कर रहे हैं। और यदि आप 15 वर्ष से अधिक जीवित रहते हैं तो उतनी ही अवधि तक।

अब अगर आप खरीद के समय 900 यूरो निर्धारित कर लें और 15 वर्षों में वह पूरी तरह खत्म हो जाए। इसके विपरीत, आपकी आवास ऋण मालिक के प्रति जीवन पर्यंत रहती है। और 15 वर्षों में यह निश्चित रूप से 900 यूरो से ज्यादा होगी!

वित्तपोषण के लिए: मैं 15 वर्षों में पूरी तरह से भुगतान करने वाले ऋण पर टिकना पसंद नहीं करता। इसे या तो 20 वर्षों तक बढ़ाएं या अवधिपूर्ति के अंत में 15 वर्षों बाद लगभग 30% शेष रखें (यानी प्रति वर्ष लगभग 4% किश्त)। इसके साथ 5% की अतिरिक्त किश्त की संभावना होनी चाहिए, जिसे आपको कड़ाई से हर साल कम से कम 1%, सबसे अच्छा अधिक किश्त देने का लक्ष्य रखना चाहिए। और अगर कभी ऐसा नहीं हो पाता है तो कोई बात नहीं। लेकिन अगली संभावना पर फिर से इसका उपयोग करें!

उदाहरण के लिए, 230 हजार यूरो को 15 वर्षों के लिए 1.3% दर और 4% किश्त के साथ भुगतान करें तो यह प्रति माह 1013 यूरो होगा और शेष ऋण 77 हजार यूरो होगा या यदि आप हर साल 1% अतिरिक्त किश्त देते हैं तो केवल 39 हजार यूरो बचेगा।

जो 120 हजार यूरो आपको मकान बेचने से मिलेंगे वे मिलाकर कुल 350 हजार यूरो होंगे, जो वर्तमान में अच्छे, समतल भूभाग पर बिना तहखाने के 140 वर्ग मीटर के लिए पर्याप्त होने चाहिए। कई विकल्पों पर आपको "ना" कहना पड़ सकता है - लेकिन हे, बिना आउटडोर-व्हirlpool, Bulthaup के किचन और रैफरोलो के भी घर सुंदर हो सकता है।

मुझे पता है तुम क्या कहना चाहते हो, 250 - 320 हमारी सीमा है, जिसमें 320 € हमारी सबसे अधिक सहनशील सीमा है। मेरे पति ने कहा था कि अगर हम 300€ टी के साथ इसे पूरा करने में सक्षम नहीं हैं, तो हम बिलकुल भी निर्माण नहीं करेंगे, क्योंकि वह नहीं चाहते कि पूरी जिंदगी सिर्फ कर्ज चुकाने में बीते।

ऐसा होना अच्छा होगा कि हमें ये राशि एक यूरो तक पहले से पता होती। लेकिन ऐसा होता नहीं है। 20k€ अधिकतर एक सुरक्षित राशि होती है, जो अनपेक्षित, अनुमानित लेकिन शामिल नहीं की गई चीजों और "क्या इसमें थोड़ा और भी हो सकता है" के लिए रखी जाती है, लेकिन ये काफी नहीं होती। कई लोग बाहरी व्यवस्था के लिए उदाहरण के तौर पर सिर्फ 10k€ योजना बनाते हैं, और सिर्फ बाहरी व्यवस्था में ही 20k€ का सुरक्षित हिस्सा खत्म हो जाता है।