निर्माण लागत/आर्किटेक्ट्स काफी पार हो गई है, जिम्मेदार कौन है?

नमस्ते सभी को,

हम पिछले एक साल से अपने रेनोवेशन की योजना बना रहे हैं। यह एक 2 परिवार का घर है जो 60 के दशक की शुरुआत का है, जिसमें मेरे माता-पिता EG फ्लैट में रहते हैं और मैं और मेरे पति DG फ्लैट में रहते हैं। अब हम अपनी DG फ्लैट को स्पित्जबोडेन के साथ जोड़कर थोड़ा विस्तारित करना चाहते हैं। इसके अलावा, एक दोहरी गैरेज का नया निर्माण और पूरे घर का इन्सुलेशन करने की योजना भी बनाई गई थी।

योजनाएं आर्किटेक्ट द्वारा तैयार की गईं और हमने उन्हें मंजूर किया, फिर एक लागत योजना बनाई गई (उन टेबल्स के आधार पर, जिनसे प्रति यूनिट/वर्ग के औसत मूल्य निकालते हैं, मुझे अफसोस है कि मैं अभी नाम याद नहीं कर पा रही हूँ)। हमें प्लान लागत 220,000 यूरो मिली, जिसमें आर्किटेक्ट की लागत शामिल नहीं थी। इस योजना के साथ हम बैंक पहुंचे और सुरक्षा के लिए 250,000 यूरो (स्वयं की पूंजी सहित) का प्रस्ताव लिया, क्योंकि रेनोवेशन में कुछ और अतिरिक्त खर्च जरूर होता है। इसके अलावा गैरेज (लगभग 25,000 €) और पूर्ण इन्सुलेशन (लगभग 20,000 €) जरूरी नहीं कि तुरंत बनाए जाएं, इसलिए यह पैसा भी एक वाशियता के रूप में सुरक्षित रखा गया। जब बैंक ने हाँ कर दी, तब हमारे लिए स्पष्ट हो गया कि हम परियोजना शुरू करेंगे। बिल्डिंग परमिट मंजूर हो चुका है, हमारे माता-पिता ने अपार्टमेंट हमें ट्रांसफर कर दिया है, ऋण के लिए आवेदन किया गया है, जिससे हम शुरुआत कर सकते हैं।

अब सभी प्रस्ताव आ चुके हैं, और हमें काफी झटका लगा: गैरेज और पूर्ण इन्सुलेशन के बिना भी निर्माण लागत लगभग 225,000 € है, और इसमें कोई जोखिम की मार्जिन नहीं है! यदि मैं हमारे मूल योजना (175,000 € केवल विस्तार) को मानता हूँ, तो यह लागत लगभग 28% ज्यादा है। योजना को रोकना हमारे लिए बिना भारी वित्तीय नुकसान के अब संभव नहीं है (पहले आर्किटेक्ट और स्टैटिक विशेषज्ञ की फीस पहले ही चुकाई जा चुकी है, स्वामित्व हस्तांतरित हो चुका है, अग्रिम भुगतान पर ब्याज देना होगा)。

अब मेरा सवाल है: क्या मैं आर्किटेक्ट को ऐसी गलत योजना के लिए किसी भी तरह से जवाबदेह ठहरा सकती हूँ? यदि हमें पहले से इस भारी लागत का पता होता, तो हम इस रेनोवेशन को पूरी तरह से नहीं करते।

मुझे पता है कि मुझे यहाँ कानूनी सलाह नहीं दी जा सकती, लेकिन सही दिशा में सोचने का सुझाव मिलना अच्छा होगा।

धन्यवाद, शुभकामनाएँ
मैके

अगर आपने पहले अनुबंध में कोई सीमा निर्धारित की है, तो जहां तक मुझे पता है, आर्किटेक्ट को यह भी सुनिश्चित करना होगा कि वह ठीक हो। अगर उसने आपको मूल्य गारंटी दी है, तो आर्किटेक्ट के पास इसके लिए बीमा भी होता है। लेकिन कुछ हद तक असंगति आर्किटेक्ट को भी स्वीकार्य होनी चाहिए। हालांकि मुझे लगता है कि 28% बहुत ज्यादा है।

मुझे लगता है कि उसे फिर से देखना चाहिए, और देखना चाहिए कि कहां लागत बचाई जा सकती है। मुझे लगता है कि आपको भी इसके लिए समझौता करने के लिए तैयार होना होगा। फिर भी सबसे अच्छा समाधान एक निर्माण कानून वकील से सलाह लेना ही है।

हालाँकि कुछ मामलों में कुछ न्यायालयों ने उच्चतर सहिष्णुता मान्यताओं को स्वीकार किया है, सामान्यतः लागत अनुमान में 30% तक की अधिकता को स्वीकार्य माना जाता है (हाल ही में OLG Stuttgart, OLGR 2000, 422 के अनुसार)। हालांकि, लागत गणना में केवल 20-25%, और लागत प्रस्ताव में केवल 10-15% को ही स्वीकार्य माना जाता है (OLG Köln, BauR 2002,978)। यह कि क्या वास्तुकार के पक्ष में ऐसी सहिष्णुता मान्यताएँ मानी जा सकती हैं, खासकर उस आधारभूत वास्तुकार अनुबंध पर निर्भर करता है। यदि वहाँ एक विशेष गुणवत्ता समझौते के माध्यम से निर्माण लागत की अधिकतम सीमा निश्चित की गई है, तो अधिकता होने पर वास्तुकार की जिम्मेदारी बनती है, क्योंकि ऐसे मामलों में वह सहिष्णुता अधिकता का अधिकार नहीं जमा सकता।

निर्माण लागत की अधिकता पर सहिष्णुता सीमाएँ

निर्माण लागत की अधिकता वास्तुकार की दायित्वहीनता का उल्लंघन हो सकती है, जिससे हर्जाना कटौती या क्षतिपूर्ति दावा हो सकता है।

HOAI और DIN 276 के अनुसार पहले एक लागत अनुमान किया जाना चाहिए, जो निर्माण परियोजना की शुरुआत में स्वाभाविक रूप से कई अनिश्चितताओं से भरा होता है। कार्य चरण 3 बाद में एक अधिक विस्तृत लागत गणना की मांग करता है। परियोजना की प्रगति के साथ कार्य चरण 7 में लागत प्रस्ताव के आधार पर गणना तैयार की जानी चाहिए। लागत नियंत्रण के संदर्भ में वास्तुकार को भी विभिन्न गणनाओं की तुलना करनी होती है। ध्यान देने योग्य है कि निर्माण की प्रगति के साथ गणनाओं की सटीकता की आवश्यकताएँ बढ़ती हैं। न्याय व्यवस्था द्वारा स्वीकार की गई सहिष्णुता अनुमान में सबसे अधिक और लागत प्रस्ताव में सबसे कम होती है। लागत अनुमान, गणना और प्रस्ताव पर सहिष्णुता सीमाओं के लिए प्रतिशतात्मक "अनुमानित नियम" हैं, जिन्हें सतर्कता से अपनाना चाहिए। भले ही कुछ न्यायालयों ने उच्च सहिष्णुता स्वीकार की हो, सामान्यतः लागत अनुमान में 30% तक की अधिकता स्वीकार्य मानी जाती है (जैसे OLG Stuttgart, OLGR 2000, 422 में)। लागत गणना में 20-25%, और लागत प्रस्ताव में केवल 10-15% को स्वीकार्य माना जाता है (OLG Köln, BauR 2002,978)। वास्तुकार के पक्ष में ऐसी सहिष्णुता मान्यताएँ ली जा सकती हैं या नहीं, यह मुख्य रूप से वास्तुकार अनुबंध पर निर्भर करता है। यदि एक गुणवत्ता समझौते के माध्यम से निर्माण लागत की अधिकतम सीमा स्पष्ट रूप से निर्धारित की गई हो, तो उससे अधिक होने पर वास्तुकार जिम्मेदार होगा क्योंकि वह सहिष्णुता अधिकता का हवाला नहीं दे सकता। इसलिए ऐसी व्यवस्था से बचना चाहिए। यदि लागत अनुमान में "भारी" त्रुटियाँ हुई हैं, तो भी वास्तुकार को मामूली अधिकता को स्वीकार करने की अनुमति नहीं मिल सकती। यह तब होता है जब पूरी तरह अवास्तविक घन मीटर कीमतें या वैट की उपेक्षा की गई हो। सहिष्णुता तभी लागू होती है जब ग्राहक निर्माण लागत की अधिकतम सीमा के अनुसार बाद में परियोजना का विस्तार करता है (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 1496)। यह स्थिति अक्सर तब होती है जब ग्राहक बाद में उच्च गुणवत्ता वाली सामग्री का चयन करता है। यदि ग्राहक बाद के परिवर्तन मांगता है और इससे परियोजना महँगी हो जाती है, तो वास्तुकार पर सूचनादान का दायित्व होता है। सुरक्षित रहने के लिए, ग्राहक के बाद के परिवर्तन की मांग पर हमेशा बढ़ती लागतों की जानकारी देना चाहिए और इसे लिखित रूप में दर्ज कराकर ग्राहक से हस्ताक्षर कराना चाहिए।

महत्वपूर्ण है कि निर्माण लागत अधिकता के कारण ग्राहक का हर्जाने का दावा तभी मान्य होगा जब उसने पहले वास्तुकार को सुधार के लिए समय दिया हो और वह समय व्यर्थ चला हो। इसका अर्थ है कि ग्राहक को वास्तुकार को पुनः योजना या दोबारा योजना द्वारा लागत कम करने का अवसर देना होगा, जब तक कि यह संभव हो। इसके अलावा, ग्राहक को उस संपत्ति के बाजार मूल्य में वृद्धि भी स्वीकार करनी होगी, जो परिवर्धित निर्माण लागत के कारण होती है, जिससे लागत का कथित नुकसान लगभग शून्य हो सकता है। पारिश्रमिक के विषय में निर्माण लागत अधिकता पर मूल रूप से निम्नलिखित सिद्धांत लागू होता है: यदि निर्माण लागत अधिक हो गई है, तो वास्तुकार केवल कम आंकी गई लागत के आधार पर अपनी पारिश्रमिक की गणना कर सकता है। सहिष्णुता सीमा के भीतर स्वीकार्य अधिकता को भी आधार बनाया जा सकता है। यदि वास्तुकार HOAI द्वारा हाल ही में लगाए गए दायित्वों को पूरा करता है (यानी लागत नियंत्रण के लिए लागत अनुमान/लागत गणना तथा लागत गणना/लागत प्रस्ताव की तुलना) और ग्राहक को परियोजना की महंगाई पर समय पर सूचित करता है, तो वह पारिश्रमिक की गणना में बढ़ी हुई लागतों को शामिल कर सकता है।

हम पतली लागत 220,000 यूरो बिना वास्तुकार लागत के आए। .......... सुरक्षा के लिए सीधे 250,000 यूरो (स्वयं पूंजी सहित),
.............प्रस्ताव: निर्माण लागत लगभग 225,000 € ...............मूल योजना मानते हुए (175,000 € शुद्ध विस्तार) ..........28% से अधिक लागत वृद्धि।

.. माफ़ करना .. तो किसी तरह मैं ये आंकड़े समझ नहीं पा रही हूं

@ डा: जानकारी के लिए पहले ही धन्यवाद, मुझे इसे विस्तार से पढ़ना होगा और शायद हमें फिर से आर्किटेक्ट के साथ एक मीटिंग करनी पड़ेगी और अगर वह किसी तरह सहयोगी नहीं है तो हमें किसी निर्माण कानून के विशेषज्ञ से सलाह लेनी पड़ेगी।

@ बाउक्वैले: हाँ, शायद इसे समझना वास्तव में इतना आसान नहीं है। यहाँ एक बार फिर कोशिश करते हैं:

योजना लागत 220,000 € (सिर्फ निर्माण 175,000€ + नई गैराज निर्माण 25,000€ + पूर्ण इन्सुलेशन 20,000€)

प्रस्तावों के अनुसार लागत 270,000€ (सिर्फ निर्माण 225,000€ + नई गैराज निर्माण 25,000€ + पूर्ण इन्सुलेशन 20,000€ जिसमें हमने गैराज और इन्सुलेशन के लिए अभी तक कोई प्रस्ताव नहीं लिया है, क्योंकि फिलहाल यह आर्थिक रूप से संभव नहीं है।)

हमारी योजना के लिए हमने शुरू से ही आवश्यक पूंजी 250,000€ से विचार किया है, क्योंकि हमें एक नई रसोई भी चाहिए, शायद महंगा फ़र्श लेना चाहते हैं इत्यादि। इसके अलावा, एक पुनर्निर्माण में शायद कुछ अप्रिय आश्चर्य भी हो सकते हैं। और इसलिए हमने 30,000€ और जोड़कर थोड़ा अधिक लचीलापन रखा है।

मुझे उम्मीद है कि ये संख्या थोड़ी अधिक स्पष्ट हैं?!

.. और जब आपने पहले ही 250 T + 30 T = 280 T यूरोनी की योजना बनाई थी तो वास्तुकार की निर्माण लागत योजना क्यों इतनी अधिक हो जाती है