बंधक मूल्य और स्व-पूंजी

सुसंध्या प्रिय कॉम्युनिटी!

मैंने अब तक इस फोरम में लंबे समय तक पढ़ाई की है और विभिन्न चर्चाओं को फॉलो किया है और मुझे यह फोरम अत्यंत सूचनाप्रद लगता है और मैं आभारी हूँ कि मैंने इसे पाया।

सबसे पहले मॉडरेटरों का धन्यवाद, जो हर थ्रेड में हिस्सा लेते हैं, यह उन्हें वास्तव में बहुत समय लगाता है!

मैं अब आपसे संपर्क कर रहा हूँ क्योंकि हम (मेरी दोस्त और मैं) निकट भविष्य में (2-3 वर्षों में) घर बनाना चाहते हैं और हम एक मजबूत स्वकीय पूंजी आधार बनाने के लिए बचत चरण में हैं। हालांकि हम "बहुत लंबा" भी जमा नहीं करना चाहते ताकि हमें मध्यम ब्याज दरें मिल सकें। यह एक अलग मुद्दा है।

चूंकि मैं इस विषय पर बहुत पहले से सोच-विचार करना चाहता हूँ और मैंने कई जानकारी पहले ही जुटा ली है, फिर भी मैं उस ऋण मूल्य से भ्रमित हूँ जो बैंक निर्धारित करते हैं और इसका हमारे मौजूद स्वकीय पूंजी से क्या सम्बंध है। मुझे यह भी स्पष्ट नहीं है कि बैंक कैसे निर्णय करता है कि किस बिल X को ऋण से घटाया जाय या स्वकीय निधि से भुगतान किया जाना चाहिए?

मैं एक काल्पनिक निर्माण परियोजना के निम्नलिखित बिंदु उदाहरण स्वरूप देता हूँ (काश हमारा ऐसा ही हो):

भूमि: 120,000€
भूमि कर 5%: 6,000€ (स्वकीय पूंजी)
नोटरी 1.5%: 1,800€ (स्वकीय पूंजी)
भूमि अभिलेख 1.5%: 1,800€ (स्वकीय पूंजी)
घर कनेक्शन/नियंत्रण चेंबर: 15,000€ (स्वकीय पूंजी)
भूमि जांच रिपोर्ट: 1,500€ (स्वकीय पूंजी)

आर्किटेक्ट: 15,000€ (स्वकीय पूंजी)

निर्माण लागत (सहित सहायक खर्च) घर के लिए, स्वकीय कार्य को घटाकर: 240,000€ (इलेक्ट्रिक और खिड़कियां शामिल हैं)

किचन: 17,500€ (स्वकीय पूंजी)
फर्श: 12,500€ (स्वकीय पूंजी)
भीतरी दरवाज़े: 8,000€ (स्वकीय पूंजी)
मुख्य दरवाज़ा: 4,000€ (स्वकीय पूंजी)
चिमनी: 7,500€ (स्वकीय पूंजी)
बाथरूम/शौचालय: 10,000€ (स्वकीय पूंजी)
विभिन्न बाहरी क्षेत्र: 10,000€ (स्वकीय पूंजी)
कुल योग: 470,600€

ये संख्याएँ मेरी ओर से मोटे तौर पर अनुमानित हैं, मेरे मामले के लिए सटीक लागत अहम नहीं है (हालांकि मैं यह जानना चाहूँगा कि क्या वास्तुविद वास्तव में इतनी महंगी होते हैं)।

मेरी गणना के अनुसार सभी वस्तुएँ (स्वकीय पूंजी = स्वकीय पूंजी से भुगतान) द्वारा भुगतान की जाएँगी और बैंक द्वारा वित्त पोषित नहीं की जाएंगी। आशा है कि मेरे द्वारा कोई संख्या गलती नहीं हुई है।

हमने कुल 110,600€ अपनी ओर से जुटाए हैं। कुल लागत 470,600€ होगी। ऋण में कमी होगी 360,000€।

इसलिए मेरे सामने निम्न प्रश्न हैं:
1) हमारा ऋण मूल्य कितना होगा?
2) उत्तर के अनुसार, मुझे यह भी जानना है कि इसका हमारे ऋण (ब्याज) पर कितना प्रभाव पड़ेगा?
3) क्या एक भूमि (नया आवासीय क्षेत्र, हाल ही में विकसित) भी केवल 60-80% के ऋण मूल्य के साथ ऋण में ली जाएगी, भले ही हमने जो मूल्य प्रति वर्ग मीटर दिया हो वह भूमि मूल्य के समान हो?
4) जब मैं अपनी स्वकीय पूंजी को कुल लागत के अनुपात में देखता हूँ तो यह लगभग 23.50% है? लेकिन चूंकि सभी लागतें "मूल्य संरक्षण" वाली नहीं हैं, तो क्या हमारी वास्तविक स्वकीय पूंजी अनुपात या ऋण मूल्य कम है?
5) यदि भूमि को केवल 80% नहीं बल्कि 100% मूल्यांकन किया जाए तो क्या इससे हमारी स्वकीय पूंजी अनुपात या ऋण मूल्य बढ़ेगा? यदि हाँ, तो क्या नए आवासीय क्षेत्रों की भूतल भूमि के लिए यह व्यवहार में होता है (प्रश्न 4 के संदर्भ में)?
6) क्या यह सामान्य है कि फर्श, बाथरूम/शौचालय, दरवाजे, चिमनी की लागत स्वकीय पूंजी से ली जाती है या बैंक सामान्य तौर पर मानता है कि यह ऋण द्वारा कवर होगी?

मैं पहले ही उन सभी का धन्यवाद करता हूँ जिन्होंने यह सब पढ़ने का समय निकाला :-)

और हर सुझाव के लिए उत्सुक हूँ :-)

मैं कोशिश करता हूँ "संक्षिप्त" उत्तर देने की।

1) हमेशा यह मानकर कि बैंक वही मूल्य स्वीकार करता है, जो आप सामग्री और/या सेवा के लिए स्वीकार करते हैं
240,000 मकान निर्माण
120,000 ज़मीन
30,000 घर कनेक्शन और आर्किटेक्ट
42,000 विविध सामग्री आंतरिक निर्माण
-----------------
432,000 बाजार मूल्य
किसी भी कटौती के बाद क्योंकि यह बैंक से बैंक अलग-अलग होता है।
तो ऋण मूल्य यथार्थतः लगभग 400,000 यूरो हो सकता है।
विवरण आप "BelWertV" की गूगल खोज में पाएंगे।

रसोईघर (और छोटी-छोटी चीजें जैसे रंग, कालीन) आप सभी गणनाओं में अनदेखा कर सकते हैं और इन्हें स्वच्छ धन से अलग रख सकते हैं। क्योंकि आपको इसे वैसे भी भुगतान करना है।

2) 100/400*360=90
बहुत खराब ब्याज तब होता है जब >100 हो, उचित ब्याज 80 से 100 के बीच, अच्छे ब्याज <80 और शीर्ष ब्याज <60 के लिए होते हैं। ये वे ऋण अनुपात हैं, जो आप विभिन्न ऑनलाइन ऋण कैलकुलेटरों में पाएंगे। मेरी सलाह यह है कि आप किसी भी तरह 80 से नीचे आने की कोशिश करें, यदि आप बचत करके ऐसा कर सकते हैं।

3) आप ऋण मूल्य पर कटौती कैसे निकालते हैं? ज़मीन आमतौर पर उस मूल्य से जाती है, जो वास्तविक स्थायी है, जैसा कि Bodenrichtwertkarte/Ausschuss के अनुसार है। ज़मीन पर कटौती असामान्य है, जब तक कि इसे बहुत महँगा न खरीदा गया हो (जैसे wwi के कारण)। अन्यथा, 1) के उत्तर में Google संकेत देखें §15 + §20।

4) आपने सही पहचाना। रसोईघर बाहर रहता है, उसी तरह गैर-मूल्यवान भुगतान जैसे नोटरी, न्यायालय, कर भी। ज़मीन की रिपोर्ट जैसी चीज़ पर बहस हो सकती है कि इसे शामिल किया जाए या नहीं, लेकिन इसी कारण से क्वोटा टूटनी चाहिए। मूल रूप से आपके पास 10% मूल्यवान क्वोटा है (+ सहायक खर्च + रसोईघर + रंग आदि...)।

5) यह मूल रूप से पहले ही स्पष्ट कर दिया गया है।

6) अंततः यह कोई फर्क नहीं पड़ता कि स्वच्छ धन का उपयोग फर्श की पट्टी के लिए होता है या अंदर के दरवाज़ों के लिए। निर्माण पूरा होने के बाद किसी को कोई परवाह नहीं होती। बैंक लेकिन चाहती हैं कि पहले संभवत: ग्राहक का स्वच्छ धन लगाया जाए। इससे निर्माण चरण के दौरान बैंक का जोखिम कम हो जाता है। मुझे लगता है कि यह समझने योग्य है।

आर्किटेक्ट: 15,000€ (स्वयं पूंजी)

(...)

(जहाँ मुझे यह जानने में दिलचस्पी होगी कि क्या आर्किटेक्ट वास्तव में इतनी लागत लेते हैं)।

तो अनुमानित लागत और बेदखली के अनुसार (सभी सेवा चरण), आप निश्चित रूप से अपने अनुमानित 15,000 यूरो की तुलना में दोगुने से अधिक पर होंगे। HOAI-कैलकुलेटर के लिए गूगल करें - अगर आर्किटेक्ट उसी के अनुसार बिल बनाता है (जो उसे वास्तव में करना चाहिए)।

तो अनुमानित लागत और नियुक्ति के अनुसार (सभी सेवा चरणों के लिए), आप निश्चित रूप से अपने अनुमानित 15,000 यूरो से दोगुने से अधिक पर होंगे। HOAI-कैलकुलेटर के बारे में गूगल करें - अगर वास्तुकार उसी के अनुसार बिल बनाता है (जो उसे वास्तव में करना चाहिए)।

15000 यूरो पूरी तरह से अवास्तविक है। सभी वास्तुकार और अभियंता सेवाओं के लिए निर्माण लागत का 11% मानें।

शुभकामनाएं, स्टेफेन

नहीं, यह अवास्तविक नहीं है! बस अनुमति नहीं है :)

नहीं, यह अवास्तविक नहीं है! बस अनुमति नहीं है :)

मैं बेधड़क मानता हूँ कि टीई एक विश्वसनीय वास्तुकार के साथ काम करना चाहता है :)