निर्माणकर्ताओं के साथ सहयोग: अनुभव

नमस्ते!

हम वर्तमान में एक टाउनहाउस में बहुत रुचि रखते हैं, जिसे एक भवन विक्रेता द्वारा बनाया जा रहा है। वर्तमान में हमारा मुख्य संपर्क व्यक्ति छुट्टी पर है और मैं प्रतिनिधि को बहुत अधिक परेशान नहीं करना चाहता (हालांकि मैंने अब तक कुछ बार किया है, ओह)। इसलिए मैंने सोचा कि सामान्य प्रश्नों के लिए मैं फोरम से पूछुँ :)

हमारे पास वर्तमान में एक निर्माण विवरण है, लेकिन अभी तक कोई अनुबंध का प्रारूप नहीं मिला है। हम स्वयं यह देखने की कोशिश कर रहे हैं कि कहाँ हमें निर्धारित मूल्य से अतिरिक्त लागत ("विशेष इच्छाएँ") हो सकती है, लेकिन कुछ जगहों पर हमें इसे अनुमान लगाना मुश्किल हो रहा है।

सामान्यतः: इस फोरम में अक्सर निर्माण सहायक लागत आदि पर चर्चा होती है। लेकिन एक भवन विक्रेता के मामले में वह ही भवन मालिक होता है, न कि मैं। क्या मैं सही मान रहा हूँ कि हमें "निर्माण पक्षीय" लागतों को वास्तव में ध्यान में नहीं रखना चाहिए? विकास के लिए कुछ सामान्य जानकारी दी गई है (जैसे बिजली, पानी, दूरसंचार शामिल हैं), जब मैं निर्माण बिजली आदि के बारे में सोचता हूँ, तो अब तक मिल रही सामग्री में ऐसा कुछ नहीं है, लेकिन मूलतः मेरा मानना है कि यह भवन विक्रेता की जिम्मेदारी है क्योंकि वही भवन मालिक है?

निर्माण विवरण में अक्सर "सांख्यिकी के अनुसार" या इसी प्रकार के विवरण होते हैं (उदाहरण: "भूमि से ऊपर की बाहरी दीवारें कैल्कसैंडस्टोन की बनेंगी, यदि आवश्यक हो तो सटीर्त संरचना में स्टील कंक्रीट की जाएंगी। अन्य सभी सहायक दीवारें सांख्यिकी के अनुसार।") या "वास्तुकार की प्रस्तावना के अनुसार" ("कुछ हिस्सों में क्ट्रिन्कर रिएमचेन, रंग और डिजाइन वास्तुकार की प्रस्तावना के अनुसार होंगे।")। हमें यह स्पष्ट है कि टाउनहाउस के मामले में बीटी के माध्यम से हमारे पास ज्यादा विकल्प नहीं होते और यह हमारे लिए बिलकुल ठीक है। लेकिन अगर मैं सोचूं कि हम निर्माण चरण में हैं और मैं एक निरीक्षक को वहां भेजता हूँ और उसे निर्माण विवरण देता हूँ, तो ऐसे विवरण कैसे किसी चीज को आसानी से जांचने के लिए पर्याप्त स्पष्ट होते हैं? (मेरा मतलब है, वह हमेशा कह सकता है कि निर्माण में कहीं बड़ी गलती तो नहीं हुई) क्या इस प्रकार की अभिव्यक्तियाँ सामान्य हैं या उन्हें और स्पष्ट किया जाना चाहिए?

विशेष इच्छाओं के संबंध में सामान्य प्रक्रिया क्या होती है? मैंने पढ़ा है कि वे नोटरीकृत अनुबंध का हिस्सा हो सकते हैं। सामान्यतः अनुबंध से पहले क्या तय किया जाता है और क्या बाद में? क्या मैं उम्मीद कर सकता हूँ कि मुझे अनुबंध से पहले टाइल्स का चयन करना होगा और सॉकेट्स को फाइनल करना होगा या प्रारंभ में केवल अधिक मौलिक बातें (जैसे दीवारों को स्थानांतरित करना आदि) होती हैं? हम निश्चित रूप से भवन विक्रेता से यह भी पूछेंगे, लेकिन यह जानना अच्छा होगा कि आम तौर पर ऐसा कैसे होता है ;) मेरा अनुमान है कि जितना अधिक मैं पहले तय करूंगा, उतनी ही मुझे कीमत के बारे में निश्चितता होगी, या यह अनुमान गलत है?

कीमत के बारे में बात करें तो हम फिलहाल कुछ बैंकों से संपर्क कर रहे हैं, लेकिन खासकर "विशेष इच्छाओं" के विषय में सुनिश्चित नहीं हैं कि हमें कैसे व्यवहार करना चाहिए। हमारी पहली छवि यह है कि हम वर्तमान में उपलब्ध निर्माण विवरण के मानक से काफी संतुष्ट हैं। कुछ जगहों पर हमारे मन में छोटे प्रश्न चिह्न हैं (फर्श शामिल हैं, कुछ क्षेत्रों में टाइल्स या पार्केट ३०€/वर्गमीटर तक ... क्या यह पर्याप्त है या हमें गड़बड़ी के लिए थोड़ा बफर रखना चाहिए?), इसके अतिरिक्त कुछ चीजें हैं जिन्हें हम जोड़ना चाहेंगे (शायद 2-3 अधिक LAN पोर्ट्स एक्सेसपॉइंट्स के लिए, फोटovoltaic के लिए खाली ट्यूब्स, गेराज में वॉलबॉक्स के लिए खाली ट्यूब्स या कीमत के आधार पर सीधे वॉलबॉक्स लगवाना)। हमें इन सब के बिना भी खुशी होगी, लेकिन ऐसा लगता है कि इसे अभी शामिल कराना समझदारी होगी। हमारी मूल योजना थी कि हम इसे अपनी जेब से फाइनेंसिंग से अलग भुगतान करेंगे, लेकिन यदि यह नोटरी अनुबंध में शामिल है और एक अतिरिक्त कीमत है और हम इसे बैंक को नहीं बताते हैं, तो कीमत बैंक को बताई गई कीमत से अधिक हो सकती है। क्या बैंक को इससे कोई फर्क नहीं पड़ता क्योंकि यह हमारी स्वयं की धनराशि है या क्या यह बुरा होगा कि हम इसे बैंक को नहीं बताते क्योंकि यह शायद ऋण-प्रतिशत अनुपात को बेहतर कर सकता है? (शायद घर अधिक मूल्य का होगा और बैंक के अतिरिक्त धन के बिना)। मुझे लगता है कि यह हमारे लिए शायद छोटी-छोटी बातें होंगी जो ज्यादा फर्क नहीं डालेंगी, लेकिन मैं इस बारे में थोड़ा उलझा हुआ हूँ कि इसे कैसे संभाला जाता है।

हम इस समय भी एक बाउट्रैगर के साथ निर्माण कर रहे हैं और हम पहले से ही दो, तीन कदम आगे हैं। फिलहाल हम निर्माण अनुमति की प्रतीक्षा कर रहे हैं। मैं तुम्हें कम से कम यह बता सकता हूँ कि हमारे यहाँ यह प्रक्रिया कैसे हुई।

हमने वोल्क्सबैंक के माध्यम से एक घर देखा था, जिसे आपके जैसा बाउट्रैगर के साथ बनाया जा रहा था। ज़्यादातर सब पहले से ही योजना के अनुसार तैयार था (ग्राउंड प्लान, मुखौटा, कारपोर्ट, बाहरी व्यवस्था आदि)। सब कुछ बहुत अच्छा था।
हम अधिकांश चीज़ों से काफी संतुष्ट थे, लेकिन हम नीचे और ऊपर के फ्लोर में कुछ बदलाव करना चाहते थे, क्योंकि मुझे एक कार्य कक्ष चाहिए था और मेरी साथी चाहती थी कि हमारे लिए एक अलग बाथरूम हो। कुछ खिड़कियाँ भी हमने बदल दीं। निर्माण अनुबंध और वित्तपोषण से पहले ही हमने बाउट्रैगर के साथ मिलकर सभी ग्राउंड प्लान समायोजन की योजना बनाई और उन्होंने हमें लगभग 11,000 यूरो का मूल्यांकन दिया। इसके बाद हमने इसे अनुबंध में विस्तार के रूप में शामिल किया।
बाकी सब कुछ, हमें बताया गया, कि हम सबसे अच्छी तरह इसे नमूनेकरण और आगे की प्रक्रिया में करेंगे। सबसे महत्वपूर्ण है कि हम जितनी जल्दी हो सके निर्माण आवेदन पूरा कर लें, क्योंकि इस समय यहाँ लगभग 3-4 महीने का इंतजार होता है। पहले सॉकेट्स और अन्य चीज़ों पर ध्यान देना केवल देरी बढ़ाता है। ग्राउंड प्लान और खिड़की व दरवाज़े की स्थिति को छोड़कर सब कुछ निर्माण अनुमति मिलने के बाद भी बदला जा सकता है।

इसलिए हमने 20,000 यूरो अतिरिक्त राशि (पफर) भी शामिल की है। एक अतिरिक्त सॉकेट की कीमत लगभग 50 यूरो है, और नमूनेकरण अभी बाकी है। हम अभी मानक के अनुसार योजना बना रहे हैं, लेकिन कोई पता नहीं। यहाँ यह फायदेमंद होता है कि आप निर्माण विवरण पढ़ें और हर मॉडल (वॉशबेसिन, नल, दरवाज़ा आदि) को एक बार इंटरनेट पर देखें और देखें कि क्या आप उससे मूल रूप से संतुष्ट हैं। हमारे लिए सब कुछ ठीक था।
इसके अलावा, मैं LAN केबल भी लगवाना चाहता हूँ, जिसकी कुछ अतिरिक्त लागत होगी। पैचिंग और सॉकेट कनेक्शन मैं खुद करना चाहता हूँ। पेंटिंग और विनाइल अभी बाकी है। केवल टाइल लगे क्षेत्र (बाथरूम, हॉलवे, हाउसकीपिंग रूम) पहले से ही शामिल हैं। यह सब हम देखेंगे जब समय आएगा। हमारे लिए सबसे महत्वपूर्ण है कि हमारे पास 20,000 यूरो का ऐसा पफर हो कि हम उन चीज़ों को कवर कर सकें जिन्हें बाद में आसानी से बदला नहीं जा सकता। फर्श की चादरें और पेंटिंग घर में रहने के बाद भी की जा सकती हैं। बदतर स्थिति में आधा साल निर्माण स्थल पर रहना पड़ सकता है। मैं घर को जीवन परियोजना के रूप में देखता हूँ, तो कुछ महीने क्या हैं।

ऐसे हमें वित्तपोषण के लिए एक ढांचा मिला। मूल कीमत + ग्राउंड प्लान समायोजन + पफर। जितना अधिक पफर आप उठा सकते हैं, उतना बेहतर, लेकिन फिर विशेष मासिक भुगतान विकल्पों पर ध्यान दें, ताकि यदि अंत में कोई राशि बच जाए तो आप उसे पफर के रूप में न फंसे।

हमारे बैंक ने निर्माण अनुबंध में कुल मूल्य (निर्माण लागत + समायोजन) को घर की कीमत के रूप में लिया और हमने कहा कि हम पफर रखना चाहेंगे। हमारे लिए यह अधिकतम 20,000 यूरो था, क्योंकि हमारी पूरी वित्तपोषण हो रही थी। 10,000 यूरो बैंक से और 10,000 यूरो बचत खाते से।

हमारे यहाँ केवल जमीन खरीद अनुबंध नोटरीकृत था। निर्माण अनुबंध एक सामान्य अनुबंध है, बिना नोटरी के।

अन्य प्रश्नों के लिए:
हमारे यहाँ भवन निर्माण के लिए विद्युत और पानी तब तक शामिल हैं जब तक घर की पानी कनेक्शन स्थापित नहीं हो जाती। जैसे ही नगर निगम हमें घर में मीटर लगाता है, हम भुगतान करते हैं। यह तो कंक्रीट कंकाल के बाद ही होगा। सबसे कठिन समय तो पहले ही गुजर चुका है। फिर भी, हमने 23 सेंट प्रति किलowatt घंटे पर बिजली अनुबंध पहले ही कर लिया है, जिसे हम अपने फ्लैट से घर में स्थानांतरित करेंगे।

जो चीज़ आपकी ओर से आने वाली है, वह है स्ट्रिच ड्राईंग। इसके लिए हीटिंग को कुछ सप्ताह लगातार स्ट्रिच ड्राई मोड में चलना होगा। अनुभव और मौसम के अनुसार, हीट पंप के साथ आप लगभग 1,000 यूरो खर्च कर सकते हैं।

एक छोटी सलाह के तौर पर मैं इंस्टाग्राम का उल्लेख करना चाहूँगा। वहाँ कई परिवार और गृह स्वामी अपनी योजनाएँ और विचार साझा करते हैं। एक शुरुआत करने वाले के रूप में आपके पास कोई स्पष्ट योजना नहीं होती कि आप क्या चाहते हैं और ग्राउंड प्लान कैसे बनाते हैं। हमने वहां से अपने बाथरूम का लेआउट लिया। स्क्रीनशॉट बाउट्रैगर को दिखाए और उन्होंने उसे एकदम वैसा ही बनाया और खुश हुए कि हम अच्छी तैयारी के साथ आए थे।

अन्यथा, बाउट्रैगर से हर चीज़ पूछते रहें। आपको लगता है आपके पास अच्छा बाउट्रैगर है। हमारा बाउट्रैगर शुरू से ही कहता था कि हम उसे बेहिचक सवाल पूछ सकते हैं। बार-बार पूछना बेहतर है बजाय की बाद में गलतफहमियों और ज्ञान की कमी की वजह से समस्याएँ आएं। इससे सबका बहुत काम और सिरदर्द बचता है।

एक महत्वपूर्ण बात मैं अभी भूल गया हूँ:
कोशिश करें कि Termine (Notartermin, Unterschrift Bauvertrag, Unterschrift Finanzierung) सभी समयानुसार बहुत करीब हों। इन प्रत्येक Verträgen के लिए आपके पास 14 दिनों का Widerrufsrecht होता है। अगर इनमें से कुछ भी सही से नहीं होता है, और वर्तमान में तो पता ही नहीं चलता, तो आप आसानी से इस स्थिति से बाहर निकल सकते हैं।
हमारी क्रमबद्धता थी Bauvertrag -> Finanzierung -> Notartermin। सब एक ही सप्ताह में। यह क्रम इसलिए उपयुक्त है क्योंकि नोटार को Grundschuld के लिए Finanzierung के Unterlagen की जरूरत होती है।

संशोधन: क्योंकि यह किसी ने कभी नहीं बताया, और हम इसके पूरी तरह से अवगत नहीं थे:
शुरुआत में बहुत सारी छोटी Rechnungen आपको विभिन्न Ämtern से मिलती हैं। कुल मिलाकर यह ज्यादा नहीं होता, लेकिन 1,000€ यहाँ भी आसानी से निकल जाते हैं।
Grundbuch में Vormerkung की कीमत 70€ होती है। फिर Hausnummer की कीमत 30€ होती है। Grundstücksverkäufers के Notarkosten 250€ थे, जिन्हें हमें उसे वापस करने पड़े और इसी तरह।

हम भी वर्तमान में एक बिल्डर के साथ निर्माण कर रहे हैं

हमारे यहाँ केवल जमीन खरीदने का अनुबंध नोटरी द्वारा प्रमाणित था। निर्माण अनुबंध एक सामान्य अनुबंध है बिना नोटरी के।

तो यह बिलकुल सरल है। आप एक बिल्डर के साथ नहीं, बल्कि एक सामान्य ठेकेदार के साथ निर्माण कर रहे हैं। एक बिल्डर हमेशा एक तैयार उत्पाद, यानी घर के साथ जमीन, बेचता है। बिल्डर अनुबंध भी अनिवार्य रूप से नोटरी द्वारा प्रमाणित होना चाहिए। यहाँ भुगतान एजेंट और बिल्डर नियमावली के अनुसार होते हैं, न कि मनमाने ढंग से। आपके निर्माण परियोजना में और भी कई अंतर हैं।

तो यह बहुत आसान है। आप एक Bauträger (निर्माणकर्ता) के साथ नहीं, बल्कि एक Generalunternehmer (सामान्य ठेका देने वाले) के साथ निर्माण करते हैं। एक Bauträger हमेशा एक तैयार उत्पाद, यानी जमीन सहित मकान बेचता है। Bauträgervertrag (निर्माणकर्ता अनुबंध) भी अनिवार्य रूप से नोटरीकृत होना चाहिए। यहां भुगतान Makler- und Bauträgerverordnung (दलाल और निर्माणकर्ता विनियम) के अनुसार होते हैं, न कि मनमाने ढंग से। आपके निर्माण योजना से इसके कई अन्य अंतर भी हैं।

कुछ नया सीख लिया। धन्यवाद!
कुल मिलाकर, लेकिन शायद सब कुछ बहुत समान है।

इसके अलावा मैं LAN केबल बिछवाना चाहता हूँ, इसके लिए भी कुछ खर्चा आएगा। पचिंग और डोज़ कनेक्ट करना मैं खुद ही करने का इरादा रखता हूँ।

अगर तुम पचिंग और डोज़ के कनेक्शन खुद करोगे, तो तुम डोज़ से हाउसवर्क रूम तक कुछ केबल बिछाना भी कर सकते हो। ;)
मैंने भी यह खुद किया था। जीयू ने खाली पाइप लगाए थे। इससे बिछाना कोई मुश्किल काम नहीं था। इसी तरह मैं हमारे सैट केबल और कुछ स्पीकर केबल्स को भी छत पर फैला सका।