एकल परिवार का घर खरीदना - कॉन्डोमिनियम इकाई को गिरवी रखना और बाद में बेचना?

हैलो सभी को,
इससे पहले कि मैं अपने वित्तीय सलाहकार के पास जाऊं, मैं आपसे कुछ सुझाव मांगना चाहता हूँ।

वर्तमान स्थिति:
हमारे पास 108m2 का 4-कमरे का ETW (निर्माण वर्ष 2012) है, जिसकी वर्तमान में कम से कम 400k कीमत है (इंटरनेट पर लगभग ऐसा ही एक फ्लैट 409k + 20k अंडरग्राउंड पार्किंग स्पॉट के लिए सूचीबद्ध है)।
शेष राशि: 70k। 20k दिसंबर '21 में पूरी तरह चुका दी जाएगी, 50k मार्च '23 तक।

हमने सौभाग्य से एक शानदार निर्माण स्थल पर बोली जीती है, जो कि [शहर के बाहरी हिस्से] में है। कीमत (पूरी तरह से विकसित) 165k (+ अतिरिक्त खर्च) 518m2 के लिए।

स्वयं की पूंजी: 75k

हम फ्लैट को बेचना चाहते हैं।

हमें सबसे अच्छा तरीका क्या अपनाना चाहिए?
ETW के लिए बंधक 170k पर है। 100k इसलिए मुक्त होंगे। स्वयं की पूंजी असल में फ्लैट के भुगतान के लिए रखी गई थी।
क्या बेहतर नहीं होगा कि हम फ्लैट को ज़मीन की खरीद के लिए गिरवी रखें, ताकि बाद में घर की वित्तपोषण में अधिक लचीलापन हो? स्वयं की पूंजी का क्या होगा? क्या उसे पूरी तरह जमीन के वित्तपोषण में लगाना चाहिए या फ्लैट की पूरी चुकौती के लिए रिजर्व के रूप में रखना चाहिए?
जमीन की वित्तपोषणा: क्या इसे परिवर्तनीय ब्याज दर या संभव सबसे कम ब्याज बंधन अवधि के साथ निश्चित रखना चाहिए? क्या वास्तव में 3 वर्षों से कम ब्याज बंधन संभव हैं?

क्या Grundstück के खरीद के लिए Wohnung को गिरवी रखना ज्यादा समझदारी नहीं होगी, ताकि बाद में घर की फाइनेंसिंग में ज्यादा लचीलापन हो?

कोई बात नहीं। आप Grundstück को भी वैरिएबल या 1 साल की ब्याज दर के साथ फाइनेंस कर सकते हैं।

Eigenkapital का क्या? पूरा Bauplatz की फाइनेंसिंग में लगाना चाहिए या Wohnung की पूरी चुकौती के लिए रिजर्व के रूप में रखना चाहिए?

आप लोग Wohnung की पूरी चुकौती क्यों करना चाहते हैं? क्या इसे अपने पास रखना है या बाद में बेच देना है।

मेरे लिए तो असली सवाल यह है कि आप लोग क्या चाहते हैं। क्या Wohnung आपके स्वामित्व में बनी रहे और किराए से आमदनी होती रहे (तो फिर चुकौती करना बंद कर दें ब्याज कटौती के कारण)? क्या यह एक अतिरिक्त सुरक्षा बननी चाहिए ताकि बेहतर शर्तें मिल सकें? आपकी योजना स्पष्ट रूप से क्या है?

मेरा सवाल तो ये है कि आप लोग क्या चाहते हो। क्या मकान आपके नाम ही रहना चाहिए और किराये से आय होनी चाहिए (तो फिर ऋण चुकाना बंद कर दें ब्याज कर छूट के कारण)? क्या यह एक अतिरिक्त सुरक्षा बननी चाहिए, ताकि बेहतर शर्तें मिल सकें? आपकी योजना क्या है?

हाँ... हमने काफी सोच-विचार किया है कि मकान के साथ क्या करना है।

अब की स्थिति - बेच देना। क्यों?
यह लगभग चुका दिया गया है = कम/लगभग कोई ब्याज कटौती नहीं, अगर हम किराये पर दें। मकान हमने 2011 में 220k में खरीदा था।
2% कटौती से लगभग 400€ महीने की टैक्स छूट मिलेगी। मकसद 1100-1200€ किराया लगा सकते हैं, लेकिन इसे उच्च कर देना होगा...

घर+जमीन के लिए हमें लगभग 700k का ऋण लेना पड़ेगा... ये संख्या हमें डराती है।

...या हम यहाँ कुछ गलत सोच रहे हैं?

- आजकल एक साल की फिक्स अवधि के साथ ब्याज दरें कैसी हैं? क्या शर्तें परिवर्तनशील वित्तपोषण से बेहतर हैं?

अब तक की स्थिति - बेचो। क्यों?
यह लगभग चुका दी गई है = कम/लगभग कोई ब्याज कटौती नहीं, अगर हमें किराए पर देना पड़े। हमने यह अपार्टमेंट 2011 में 220k में खरीदा था।

बिल्कुल इसलिए। अब कोई सट्टा कर नहीं है, जो बाद में लग सकता था। इसके अलावा किराया आपको केवल एक अतिरिक्त आय देता है, जिस पर कर देना होगा। और अंत में आप वास्तव में मुनाफा हासिल कर सकते हैं - और न कि केवल कागज पर। बाजार कैसे विकसित हो रहा है? किरायेदारों द्वारा अपार्टमेंट कितना खराब होता है?

2% कटौती से लगभग 400€ मासिक कर में कमी होगी।

हाहा, आप यह कैसे गिनते हैं? ख़रीद मूल्य T€ 220 - मान लेते हैं T€ 40 जमीन हिस्सा = T€ 180 AfA के लिए = 3,600€।

नेट काला किराया T€ 13
AfA घटाएं T€ 3.6
= 40% कर पर = T€ 3.8 कर

बचा T€ 9.2 अतिरिक्त, गैर-आवंटित प्रबंधन लागत (प्रबंधक आदि) घटाएं।

यह निश्चित रूप से किया जा सकता है। दूसरी ओर आप बेच सकते हैं और T€ 400 ऋण बचा सकते हैं। 1% ब्याज पर यह साल में T€ 4 होगा। इसलिए अंत में थोड़ा लाभ बचता है, अगर आप अपार्टमेंट रखते हैं।
लेकिन फिर ठीक-ठाक रखरखाव, नवीनीकरण, किरायेदार बदलाव के भुगतान भी होंगे।

यह निश्चित रूप से केवल मोटे तौर पर गणना की गई है, लेकिन यह कोई जबरदस्त सौदा नहीं है।

@nordanney - आजकल ब्याज दरें एक साल की प्रतिबद्धता अवधि के साथ कैसे घूमती हैं? क्या शर्तें परिवर्तनीय वित्तपोषण की तुलना में बेहतर हैं?

हाँ, निश्चित रूप से परिवर्तनीय की तुलना में स्थिर बेहतर होनी चाहिए।

LOL, तुम यह कैसे गिनती कर रहे हो? खरीद मूल्य T€ 220 - मान लेते हैं T€ 40 जमीन का हिस्सा = AFa के लिए T€ 180 = 3.600€।

हाँ... यह एक सीधी सोच का संक्षिप्त रूप था ;)।
कुल मिलाकर मैंने तुम्हारी तरह ही गिनती की है।

हमने तब अपनी उपयोग के लिए यह फ़्लैट खरीदी थी और कई एक्स्ट्रा बनवाए थे (Bisazza-मोज़ेक, 30x100-फ्लाइज़ेन, उच्च गुणवत्ता वाली किचन ग्लास फ्रंट्स के साथ स्टेनलेस स्टील के फ्रेम में, पार्केट फर्श, साथ ही संबंधित गार्डन भी बहुत अच्छी तरह से रखा गया... आदि।

अब इसे किराए पर देना मेरे लिए अच्छा नहीं होगा। पता नहीं कि किस तरह के किराएदार मिलेंगे।
यह फ़्लैट एक ग्रामीण इलाके में नए आवासीय क्षेत्र में है, Stuttgart से 50 किमी दूर, सीधे ऑटोटरसवे के पास और टॉप S-Bahn कनेक्शन के साथ। क्योंकि हमारे यहाँ निर्माण स्थल बहुत कम हैं, बड़े परिवारों के लिए बड़े फ़्लैट बहुत मांग में हैं।

अब सवाल यह है कि हम वित्तपोषण की बात कैसे करें। निर्माण स्थल को सितंबर में भुगतान करना है, और हम 2022 में निर्माण करना चाहते हैं।
क्या अपने पूंजी से फ़्लैट का भुगतान करके 2023 में पूरी तरह से बिना ऋण के बेच देना चाहिए या उपलब्ध 75k को निर्माण स्थल में लगाना चाहिए?

2023 में अपनी इक्विटी से अपार्टमेंट का बकाया चुकाएं और पूरी तरह से कर्ज़ मुक्त होकर बेचें या उपलब्ध 75k को भूखंड में लगाएं?

इमानदारी से कहूं तो इससे कोई फर्क नहीं पड़ता। या तो आपको प्लॉट के लिए फुल फाइनेंसिंग की जरूरत है (इसके लिए अपार्टमेंट बिना किसी दायित्व के होना चाहिए और अतिरिक्त सुरक्षा के तौर पर इस्तेमाल किया जा सकता है - प्रयास/लागत) या फिर आप अपार्टमेंट को शेष ऋण के साथ ही पूरी तरह खत्म करें और बेचते समय चुकाएं। तब भूखंड आसानी से (परिवर्तनीय) उच्च इक्विटी हिस्से के साथ फाइनेंस किया जा सकता है।