Marktwertabweichung bei Grundstücksverkauf in der Familie möglich?

[rpc]

Danke für euere Antworten, ich habe auf Seite 3 ein Beitrag verfasst, in dem ich etwas weiter aushole, mein Ausgangspost war nicht detailliert genug.

Der TE will ja aus dem Darlehensvertrag raus. Die Bank wohl auch gegen Vorfälligkeitsentschädigung nicht. Der Trick soll hier sein, dass bei einem Verkauf ein Sonderkündigungsrecht (gegen Vorfälligkeitsentschädigung) besteht.

Genau

Mich wundert jedoch, dass dies bei Schenkung mit Umschreibung des Grundbuchs nicht der Fall sein soll (natürlich auch gegen Vorfälligkeitsentschädigung).

Laut Aussage des Notars besteht dieses Recht nur bei Verkauf nicht jedoch bei Schenkung.

Normalerweise fällt bei einem Verkauf Grunderwerbsteuer an, daher hat das FA ein Interesse, dass Grundstücke zum "Marktpreis" (tlw. deutlich höher als Bodenrichtwert) verkauft werden und können diesen für eine Steuer im Zweifel ansetzten. Hier ist der Verkauf aber in direkter Linie, also fällt keine Grunderwerbsteuer an. Evtl. könnte das FA den Marktwert für mögliche Schenkungssteuer ansetzen, wenn das Grundstück mehr als 400T€ Wert ist und der Kaufpreis 1€ beträgt. Irgendwas dazwischen könnte als "Teilschenkung" deklariert werden.

Möglichkeiten für den TE falls das Grundstück über 400T€ kommen sollte: Preis des Grundstücks durch negative Merkmale drücken und diese im Kaufvertrag festhalten (also Marktwert abzgl. XX wegen Lärm, YY wegen kleinem Baufenster ZZ wegen doofem Nachbar).

Grundstück liegt weit unter 400T€.
Ich zitiere mal die Aussage des Notars: Der finanzierende Versicherer wird sich vermutl. auch weigern die Finanzierung ( gegen Vorfälligkeitsentschädigung ) zu beenden, da es sich bei Verkauf unter Marktwert um ein Scheingeschäft handeln würde... und wir generell den Verkauf nur durchführen um den Darlehensvertrag zu beenden.

In Wahrheit möchte ich aber bauen, kann aber keine Finanzierung abschließen solange der Finanzierer als erstes im Grundbuch steht

Wie lang besteht das Darlehen denn schon? Es gibt ja auch nach 10 Jahren die Möglichkeit der Kündigung mit 6 Monatsfrist (ohne Vorfälligkeitsentschädigung).

Leider besteht die Möglichkeit der Kündiung nicht.

 

[Tolentino]

Dann kaufe das Grundstück doch zum Marktwert und deine Eltern schenken den Kaufbetrag dir zum Bauvorhaben (später).
Grunderwerbsteuer fällt ja eh nicht an, Schenkungssteuer hat ja auch Freibeträge in direkter Linie. Nur die Notargebühren steigen, aber das sollte es wert sein, schneller bauen zu können...

 

[RomeoZwo]

Dann kaufe das Grundstück doch zum Marktwert und deine Eltern schenken den Kaufbetrag dir zum Bauvorhaben (später).

Genau! Vereinbare im Notarvertrag, dass die Zahlung zum Marktwert erst in X-Jahren fällig ist, die Umschreibung im Grundbuch aber sofort erfolgt und auch keine Grundschuld auf deine Eltern eingetragen wird. Der Notar wird (zu Recht) deine Eltern dann darauf hin weißen, dass sie damit ein großes Risiko eingehen (zumindest wenn Sie das Geld bräuchten). Vor den X-Jahren machst du mit deinen Eltern einen Schenkungsvertrag wobei dir Summe Y geschenkt wird und diese zur Bezahlung deiner "Schulden" aus dem Kaufvertrag verwendet werden muss.

 

[RomeoZwo]

Ich zitiere mal die Aussage des Notars: Der finanzierende Versicherer wird sich vermutl. auch weigern die Finanzierung ( gegen Vorfälligkeitsentschädigung ) zu beenden, da es sich bei Verkauf unter Marktwert um ein Scheingeschäft handeln würde... und wir generell den Verkauf nur durchführen um den Darlehensvertrag zu beenden.

Da würde ich dagegen halten, dass du natürlich kaufen (Eigentümer im Grundbuch werden) musst, damit dein erheblicher Invest (Bau) und die damit zusammenhängende Finanzierung abgesichert ist. Als Scheingeschäft nur um das Darlehen zu beenden halte ich das für weit hergeholt.
Ich weiß auch nicht ob für diesen Fall der Notar wirklich der richtige Auskunftsgeber für die Rechtslage ist (und normalerweise halte ich sehr viel auf Notare). Immerhin hat er durch einen höheren Kaufpreis ja auch einen Vorteil (höhere Notargebühren).

 

[apokolok]

Verstehe aber ehrlich gesagt nicht, warum sich die Versicherung da so querstellt.
Was haben die denn davon, irgendwo in einem Grundbuch von nem geringwertigen Grundstück zu stehen? Bist du sicher, dass man die nicht rauskaufen kann?

 

[RomeoZwo]

Verstehe aber ehrlich gesagt nicht, warum sich die Versicherung da so querstellt.
Was haben die denn davon, irgendwo in einem Grundbuch von nem geringwertigen Grundstück zu stehen? Bist du sicher, dass man die nicht rauskaufen kann?

Die wollen, dass er die Finanzierung des Neubaus bei ihnen abschließt und weil sie die 1. Rangstelle im Grundbuch besitzen bieten sie ihm nur ähnliche Konditionen wie andere Banken für die 2. Rangstelle bieten würden (also relativ schlecht).