Quel règlement d'urbanisme NW s'applique aux nouvelles constructions dans cette zone ?

Bonjour,

nous envisageons de construire sur un terrain en NRW pour lequel un plan d'urbanisme a été établi en 1966. Ce plan d'urbanisme a été modifié en 2006, notamment avec l'ajout

"Dieser Plan enthält Festsetzungen nach § 9 Baugesetzbuch in der Neufassung vom 23.09.2004 und der Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990."

Quelle réglementation de construction NW s'applique maintenant aux nouvelles constructions dans cette zone ? Celle qui était en vigueur en 1966, ou celle qui était en vigueur en 2006 suite à la modification ?

Cordialement,
Katrin

Bonjour Katrin,

nous envisageons de construire sur un terrain en NRW pour lequel un plan d’aménagement a été établi en 1966. Ce plan d’aménagement a été modifié en 2006,

Sais-tu ce qui a été modifié précisément ?

entre autres avec l’addition « Ce plan contient des dispositions conformément à l’article 9 du Code de la construction dans sa nouvelle version du 23.09.2004 et à l’ordonnance sur l’utilisation des sols du 23.01.1990. » Quelle réglementation de construction NW s’applique maintenant pour les nouvelles constructions dans cette zone ? Celle qui était en vigueur en 1966 ou, suite à la modification, celle en vigueur en 2006 ?

Instinctivement, je dirais : les deux. Mais clarifier cela de manière fiable nécessite un entretien avec le ou la responsable compétente au bureau des permis de construire, car la conclusion peut être assez curieuse et dépend souvent de l’humeur du ou de la responsable concerné(e).

Exemple comparable : nous sommes actuellement en train d’examiner un permis de construire pour un projet à Mettmann, où le plan d’aménagement date de 1970, l’ordonnance sur l’utilisation des sols de 1968 doit être appliquée, et la base légale du Code de la construction provient de 1960. Autour, beaucoup de constructions ont été réalisées depuis 1970 ; la plupart ne correspondent ni à l’un ni à l’autre des critères.

Transposé à ton projet, cela signifie par exemple que le coefficient d’occupation des sols/le coefficient d’occupation du plancher doit être calculé selon l’ordonnance sur l’utilisation des sols de 1990 ; mais en principe, le plan d’aménagement de 1966 reste valable en tenant compte des exceptions selon les modifications apportées au plan d’aménagement de 2006. C’est pourquoi j’ai demandé au début ce qui avait été modifié.

Salutations, expert en construction

Bonjour,

le plan d'aménagement fait d'abord foi tel qu'il a été adopté, les prescriptions y figurant sont valides. Parallèlement, les réglementations/sources juridiques actuelles s'appliquent - ce qui peut toutefois être plus avantageux pour le maître d'ouvrage.

De manière générale, les sources juridiques telles que le Code de la construction et la réglementation d'État sont formulées de façon générale, couvrant par exemple l'ensemble d'un Land en matière de réglementation de la construction. Sur la base de ces directives générales, les plans d'aménagement ont été élaborés, couvrant généralement une petite zone. La demande de permis de construire se réfère ensuite à un BV concret sur un terrain, et lors de l'autorisation, il est vérifié si la demande de permis de construire viole fondamentalement telle ou telle source juridique ou directive.

Mais il est peu utile de trop s'en préoccuper - si dans la zone de construction on a pu construire une maison en 1990, 2004 et 2006, alors on peut sûrement encore le faire en 2015/16.

Cordialement
Dirk Grafe

Hui, merci pour les réponses rapides !

Dans la justification des changements, il est dit qu’il y a eu des autorisations de construire non souhaitées. Le lotissement est à l’origine principalement construit avec des maisons individuelles, parfois des maisons jumelées. Par des ventes, etc., certains promoteurs ont apparemment acheté ces terrains assez grands et ont déposé des demandes prévoyant jusqu’à cinq maisons en rangée sur un terrain individuel auparavant. Sur la base du plan d’urbanisme initial, ces demandes devaient être approuvées, ce pourquoi les changements suivants ont été apportés :

a) seules les maisons individuelles et jumelées sont désormais autorisées
b) un maximum de deux logements par bâtiment résidentiel est autorisé

Ce qui m’importe avant tout, c’est la hauteur (nombre d’étages), car j’aimerais avoir un grenier aménagé, ou du moins un grenier qu’on pourrait aménager à des fins d’habitation. Parallèlement, un seul étage complet est autorisé, bien que des exceptions soient possibles dans certains cas, à condition que la mesure d’utilisation du sol (dans le plan d’urbanisme uniquement par le coefficient d’emprise au sol maximal de 0,4) ne soit pas dépassée. Un règlement de construction de 1962 avec la règle des 2/3 est moins avantageux que la règle des 3/4 de 1990 – ou ai-je une erreur de raisonnement ?

Cependant, ce lotissement ressemble à un vrai bazar… À proximité coule la Düssel, les maisons directement au bord sont construites en hauteur et, vues de l’extérieur, ont parfois deux étages complets. Dans tout le lotissement, il y a eu beaucoup de constructions neuves ces dernières années, à côté du terrain que nous favorisons, par exemple, une maison jumelée qui a une fenêtre tout en haut côté pignon, ce qui me fait penser que le grenier peut être utilisé. J’aimerais comprendre et accepter ces possibilités un peu à l’avance pour deux raisons :

a) je veux être bien préparée pour les discussions avec les vendeurs
b) je ne veux acheter le terrain que si je peux y construire ce que j’ai en gros en tête (c’est en fait le plus important pour les quatre parties concernées).

Merci encore pour votre aide !
Katrin

Bonjour Katrin,

Ta démarche est déjà tout à fait correcte. À ta place (éventuellement avec un architecte ou après un premier entretien chez l’architecte), je prendrais rendez-vous avec le gestionnaire pour clarifier le point concernant le nombre d’étages, c’est-à-dire pour découvrir ce que le service d’urbanisme envisage ou pourrait envisager dans cette zone. Puisque tu ne souhaites pas construire une maison mitoyenne, la résistance devrait probablement rester limitée.

Ensuite, tu sauras ce que l’on peut probablement construire sans trop de problèmes et tu pourras entamer des négociations avec les vendeurs. Si tu as des doutes, tu peux aussi déposer une demande préalable de permis de construire, mais je le ferais toujours en lien avec un architecte, c’est-à-dire : toutes les questions pertinentes doivent être présentées et examinées, sinon la demande préalable de permis de construire serait inutile.

Sur cette base, tu peux bien sûr toujours déposer plus tard une demande de permis de construire dérogatoire, qui exploite au maximum le fouillis des règles d’urbanisme et que l’on pousse avec toutes les astuces juridiques sur plusieurs années - si tu veux le faire et si cela en vaut la peine, tu dois décider toi-même.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Katrin,

Sur la base du plan d’aménagement initial, ces demandes devaient être approuvées, c’est pourquoi les modifications suivantes ont été apportées :

a) seuls les maisons individuelles et jumelées sont désormais autorisés
b) un maximum de deux logements par bâtiment d’habitation est autorisé

Je peux imaginer certains quartiers où cette intervention a tout son sens. Imagine que tu aies acheté il y a des années un terrain à prix fort et qu’un plan d’aménagement te mette devant le nez des rangées de maisons mitoyennes. C’est ce qui se passe actuellement un peu près à Angermund, à l’entrée d’une rue très ancienne menant au centre du village.

Ce qui me préoccupe surtout, c’est le nombre d’étages, car j’aimerais avoir un comble aménagé, au moins un que l’on pourrait transformer en espace habitable. En même temps, un seul niveau plein est autorisé, bien que des exceptions soient permises au cas par cas si la densité maximale d’utilisation du sol (dans ce plan d’aménagement, uniquement par le coefficient d’occupation des sols de max. 0,4) n’est pas dépassée.

Cela dépend aussi de la hauteur autorisée de l’égout (TH) ainsi que de la pente du toit (DN), pas nécessairement du nombre d’étages !

Un règlement de construction de 1962 est moins avantageux que la règle 2/3 de 1990 – ou ai-je une erreur de raisonnement ?

C’est en fait très simple : 100 ÷ 3 × 2 = 66,666 m² et 100 ÷ 4 × 3 = 75 m²

Toutefois, ce lotissement ressemble à un véritable capharnaüm... La Düssel coule à proximité...

J’ai vécu plusieurs années à Gerresheim ; cela pourrait aussi correspondre à ta description du lotissement d’après les posts

a) je veux être bien préparé pour les discussions avec les vendeurs

D’une part compréhensible, d’autre part à prendre avec précaution. Nous, les « plus âgés », vendeurs, « aimons » particulièrement la phrase : « j’ai lu ça sur Internet » ; parfois cela me hérisse le poil, cette explication. Pourquoi ? Sur Internet, il y a tellement de bêtises écrites, tant de pseudo-experts autoproclamés qu’une profession entière se demande à quoi elle a jamais servi à apprendre quelque chose de solide. Des bâtisseurs de maison deviennent experts en droit de la construction, croyant après avoir construit leur propre maison pouvoir déduire toutes les réponses aux questions concernant leur propre projet. Ce zèle communicatif donne selon moi des perles de style particulières dans les domaines des pompes à chaleur et de la technique de ventilation.

Par souci d’équité, je tiens aussi à ajouter que plusieurs fournisseurs ont également commencé à recruter des vendeuses non spécialisées dans le secteur. Celles-ci racontent souvent les mêmes bêtises.

b) je veux acheter le terrain seulement si je peux y construire ce que j’ai grossièrement prévu (ce qui est en fait le plus important pour tous les quatre parties concernées).

Construire signifie toujours aussi faire des compromis ; la question est donc : où un compromis peut-il être judicieusement trouvé.

J’apprécie beaucoup les réponses de Dirk, mais sur un point, je voudrais m’écarter de sa recommandation. Je ne suis pas partisan des demandes de décision préalable (BVA). Souvent, une BVA prend aussi longtemps qu’une demande de permis de construire ordinaire – du moins si elle doit être juridiquement sûre – et les frais sont seulement partiellement déduits lors de la demande de permis de construire (BA) ultérieure.

J’ai constaté que des discussions sur un pied d’égalité et dans un respect mutuel sont plus efficaces, parce que les deux parties – demandeur et administratrice – savent qu’il est plus fructueux de trouver un consensus solide pour les deux parties. En agissant ainsi dans des questions foncières compliquées, nous validons chaque étape avec le service d’urbanisme avant de déposer définitivement la demande de permis. En repensant au projet en cours à Mettmann, l’idée que nos maîtres d’ouvrage auraient suivi le conseil du géomètre (désolé Dirk, c’était par hasard aussi un géomètre) et auraient fait une BVA me fait frissonner. Le processus de vérification de trois mois se déroulerait en ce moment même, et je sais déjà aujourd’hui qu’il aurait reçu un avis défavorable.

Cordialement, expert en construction