Le terrain a été approuvé, quelle est la prochaine étape ?

Bonjour à tous,

nous avons demandé à notre commune une autorisation spéciale pour pouvoir construire une maison en deuxième rangée sur le terrain de mes parents. Cette autorisation spéciale nous est parvenue hier.

Je voulais donc savoir quelles devraient être les prochaines étapes ? Fondamentalement, je souhaite maintenant m’adresser à des architectes/entrepreneurs généraux pour obtenir des offres. Toutefois, le nouveau terrain n’a pas encore été mesuré en détail, et les entreprises ne disposeraient pas d’un plan précis de la situation sur place.

Devrais-je donc faire mesurer le terrain au préalable ou un architecte/entrepreneur général peut-il aussi s’en charger ?

Serait-il judicieux de faire établir en même temps une étude de sol ou cela a-t-il un sens seulement plus tard ?
Nous voulons construire à proximité immédiate d’une rivière et le sol est généralement connu pour être très marécageux. Notre nouveau voisin, qui a construit juste à côté de la rivière, a constamment des problèmes avec l’eau souterraine.
Cependant, il est encore nettement plus bas que nous. J’ai un peu peur que le sol soit trop mou et que cela engendre des coûts supplémentaires importants. J’aimerais donc être assuré aussi bien que possible avant la construction.

Y a-t-il d’autres conseils sur ce que je devrais faire maintenant après l’autorisation spéciale ?

Merci d’avance !

Cordialement, Markus

Lorsque tu as trouvé un architecte de confiance, il demandera un plan de situation. De toi ou de lui-même. Tu l’obtiens au bureau du cadastre (ou peut-être pas chez toi non plus) ou auprès d’un géomètre-expert. Appelle le bureau pour savoir s’ils connaissent les coordonnées des cabinets de géomètres.

Un expert en sol devrait aussi être prévu, afin que tu puisses mieux calculer les coûts.
Chez nous, c’était cependant le cas que l’expert en sol voulait avoir le plan de situation ainsi que le plan de l’architecte, où il est visible où se trouveront les coins de la maison.
Si tu cherches un expert en sol dans ta région sur Google, tu arrives sur une page géographique où tu peux faire une demande pour un expert. J’en choisirais 3 ou 4 ici et demanderais ce qui est le mieux.
Chez vous, puisque le terrain est déjà à vous, il ne s’agit pas de décider si vous pouvez acheter le terrain en fonction du rapport, mais comment. Selon moi (en tant que profane), il serait préférable d’attendre un peu, car les carottages principaux peuvent alors être réalisés précisément là où la maison sera finalement construite.

J’ai aussi dû téléphoner aux bureaux et administrations à l’époque et je n’ai jamais eu aucune personne irritée au téléphone, mais des gens patients qui m’ont (presque toujours) expliqué les différentes étapes.

Bonjour, Markus !

Si le terrain est étroit, la division du terrain devrait se faire en collaboration entre l’architecte et le géomètre. Ton architecte connaîtra au moins un géomètre, sinon, tu trouveras certainement des bureaux de géomètres locaux via les Pages Jaunes ou une recherche sur Internet.

Il faut noter chez toi que le terrain situé en arrière doit être aménagé, c’est-à-dire qu’il doit avoir une connexion à la voirie publique soit par la nouvelle délimitation de la frontière, soit par la prise en charge d’une servitude de charge foncière (droit de passage public), voir le règlement de construction du Land de Bade-Wurtemberg §4 :

Source : Dejure

§ 4 - Construction sur les terrains

(1) Les bâtiments ne peuvent être érigés que si le terrain se trouve sur une largeur appropriée le long d’une voie publique accessible aux véhicules, ou s’il dispose d’un accès carrossable garanti juridiquement à une voie publique accessible aux véhicules ; pour les voies d’accès résidentielles, la possibilité de passage en véhicule peut être abandonnée s’il n’y a pas de préoccupations liées à la protection contre l’incendie.

Cela dépend des conditions locales et n’est en aucun cas trivial ; c’est en tout cas une tâche pour un géomètre expert agréé, à moins que vous disposiez d’un très grand terrain avec suffisamment de place pour l’accès et la construction.

Cordialement
Dirk Grafe

Quelle est ta [Sondergenehmigung] ? Avez-vous fait une [Bauvoranfrage] ? Qui a délivré la [Genehmigung] ? Y a-t-il des conditions dans la [Genehmigung] ? Souvent, pour les voisins en arrière, il est alors stipulé que les maisons ne doivent pas être plus hautes, plus grandes, etc. que la maison située devant. Est-ce que ce genre de chose est indiqué dans la [Genehmigung] ? Une étude de sol ne fait jamais de mal, mais pour cela, vous devriez à peu près savoir où la maison sera construite.

Complément à mon précédent message :

À clarifier fondamentalement :

Est-ce que ta construction neuve se trouve à l'intérieur d'un plan d'aménagement (B-Plan), c’est-à-dire : est-ce qu’un plan d’aménagement existant a été étendu à la nouvelle surface constructible ou est-ce qu’un plan d’aménagement spécifique à ton projet a été élaboré (ce qui n’est probablement pas le cas) ?

Si oui ...

- Des hauteurs de construction fixes sont-elles indiquées ou prescrites dans le plan d’aménagement ? (=> harcèle le géomètre et/ou l’AR, cette question peut devenir extrêmement importante !)
- Des prescriptions concernant des remblais, des excavations, des murs de soutènement, des zones protégées, etc. ont-elles été faites ?
- Les hauteurs des bâtiments voisins ont-elles été indiquées ?

Si tout cela n’est pas indiqué dans le plan d’aménagement, il faut en tout cas faire mesurer topographiquement le terrain et les bâtiments voisins AVANT la première pelle par un géomètre (pas AR et pas non plus un expert en sols) afin de documenter le terrain d’origine.

S’il n’y a pas de plan d’aménagement ou si tu te trouves en dehors, ce service est également vivement recommandé, car il se peut que tu sois obligé de construire aussi profondément et donc de manière insensée comme ton voisin – ce qui te coûtera soit des frais supplémentaires considérables, soit vous aurez tous les deux le même niveau d’eau dans votre cave. En comparaison, les frais de mesure sont presque ridicules.

Cordialement,
Dirk Grafe

Bonjour Markus,

nous avons demandé à notre commune d’obtenir une dérogation pour le terrain de mes parents afin de pouvoir y construire une maison en deuxième rangée. Cette dérogation nous est parvenue hier.

Il s’agirait probablement d’une demande préalable de permis de construire approuvée. Celle-ci devrait indiquer globalement ce que tu peux construire et comment.

Je voulais donc demander quelles devraient être les prochaines étapes ? En principe, je souhaite maintenant m’adresser à des architectes/entrepreneurs généraux pour demander des offres. Cependant, le nouveau terrain n’a pas encore été mesuré en détail et les entreprises n’auraient pas de plan précis de la situation sur place.

Fondamentalement et surtout avant toute chose, tu devrais clarifier ta situation financière avec ta banque ou un courtier en financement indépendant. Une construction en deuxième rangée n’est pas chose facile et nécessite en règle générale des coûts d’aménagement plus élevés que pour une construction habituelle.

Dois-je donc faire mesurer le terrain au préalable ou est-ce aussi le rôle d’un architecte/entrepreneur général ?

Tu auras certes besoin d’un géomètre par la suite, mais pour l’instant un simple extrait cadastral suffit ; tu l’obtiens auprès de ta ville/commune. Il s’agit soit d’une zone de plan d’urbanisme soit de l’article § 34 ; les deux peuvent être estimés en termes de taille aussi bien par les architectes que par les entrepreneurs généraux. Surtout, étant donné qu’un voisin a déjà construit en deuxième rangée, une limite de construction se trouvera.

Serait-il judicieux de faire réaliser en même temps une étude de sol ou cela n’a-t-il de sens qu’à un stade ultérieur ? Nous voulons construire à proximité immédiate d’une rivière et le sol est généralement connu pour être très marécageux. Notre nouveau voisin, qui a construit juste à côté de la rivière, est constamment confronté à la nappe phréatique. Cependant, il est encore nettement plus bas que nous. J’ai un peu peur que le sol soit trop mou et que des coûts supplémentaires élevés m’attendent. J’aimerais donc être aussi bien sécurisé que possible avant la construction.

Comme indiqué plus haut, clarifie d’abord ton cadre financier ! Quand tu sais grossièrement ce que tu peux investir, après quelques premiers échanges – ici je verrais d’abord l’entrepreneur général – tu peux estimer approximativement combien te coûtera la construction de la maison de tes rêves. Veille à contacter des prestataires comparables – ou dit autrement : compare des pommes avec des pommes ! Les écarts de prix devraient alors se situer dans une fourchette d’environ +/- 5 à 10 mille euros, selon la description de construction respective.

Si le terrain est marécageux, un échange au moins partiel du sol sera probablement nécessaire – même pour une construction sans sous-sol, le terrain doit être porteur ; pour une construction avec sous-sol, une étanchéité spéciale – communément appelée cuve blanche/brune/noire – sera obligatoire. Au total, des surcoûts de fondation se situeront probablement entre environ 8 000 et 20 000 euros, selon que tu souhaites construire avec ou sans sous-sol.

Si le prix de la maison proposé par les constructeurs + les surcoûts de fondation + les frais annexes + le garage + les extras restent toujours dans le cadre financé par la banque, commande une étude de sol. Celle-ci déterminera la fondation exacte et tu pourras ensuite faire chiffrer précisément le surcoût lié aux conditions du sol.

Donc – ne te laisse pas effrayer pour l’instant, mais clarifie d’abord ton cadre financier.

Cordialement, Expert en construction