Bonjour zabiwa,
Tu dois vérifier/prendre en compte les points suivants, bien que certains relèveraient normalement de l’agent immobilier :
Selon la réglementation actuelle en matière d’urbanisme, une servitude d’union devrait être inscrite pour les deux terrains, il faut donc aussi vérifier si sur le terrain grevé (surbâti) une servitude (plan de situation) est inscrite ou au moins s’il existe une note écrite dans les dossiers. Dans les années 50/60/70, cela n’a pas toujours été fait. Il est en principe intéressant de savoir s’il existe un permis de construire pour le garage dans sa forme actuelle. Si oui, la surconstruction doit déjà apparaître sur le plan de situation et avoir fait l’objet d’une approbation – ou alors la limite a été tracée ultérieurement par le bâtiment. Dans ce cas, il devrait aussi y avoir eu une autorisation, sauf si la ville l’a fait elle-même par le biais d’un service de géomètre municipal.
Pour faire simple : récupérer tous les (!) permis de construire pour les deux terrains auprès du service d’urbanisme. L’intérêt légitime peut être justifié par l’agent immobilier ou le propriétaire actuel qui peut autoriser la consultation, c’est-à-dire que vous aurez en tout cas accès aux dossiers.
Je suppose fortement que la terrasse sur le toit a été aménagée a posteriori. C’est intéressant car une utilisation comme terrasse sur le toit, contrairement à un garage (local de stockage), n’est plus considérée comme un bâtiment privilégié et par conséquent, d’autres règles de distances s’appliquent, la terrasse sur le toit étant assimilée à une utilisation d’habitation. Cas particulier ici : les distances par rapport aux espaces publics sont éventuellement considérées différemment que celles par rapport à un voisin privé.
Sur cette base on peut répondre à tes questions :
Devons-nous nous attendre à des "problèmes" de la part de la ville si nous achetons la maison (donc le terrain) ?
Oui et non. Cela dépend de ce qui a réellement été approuvé et de la position de votre commune sur la question de la protection du droit acquis. L’an dernier, j’avais un cas où une commune a renoncé à une autorisation de construire rétroactive (grande terrasse couverte en limite de propriété) parce qu’au moment de la construction, il n’y avait pas de procédure de permis de construire mais seulement une déclaration préalable de travaux requise. Cette dernière n’aurait pas été contestée à l’époque, si le propriétaire initial l’avait faite. Ce dont le service d’urbanisme a déduit aujourd’hui – après consultation avec le juriste municipal et le chef du service – la protection du droit acquis. La terrasse a donc pu rester telle qu’elle était, bien qu’il n’y ait ni permis ni déclaration de travaux et qu’il n’y ait aucune chance d’obtenir aujourd’hui une autorisation sans inscription d’une servitude.
Donc par exemple une "démolition" ordonnée ?
Voir ci-dessus – cela dépend vraiment de la situation concrète. Et mets la pression à l’agent immobilier, c’est son travail.
La ville pourrait-elle nous obliger à acheter ou à louer/leaser le terrain ? Devrait-on alors acheter la totalité du terrain ou les environ 5 m² où se trouve le garage suffiraient-ils ?
Un achat est plutôt improbable, car le notaire devrait déjà t’alerter sur la situation, ainsi que l’agent immobilier. La situation particulière devrait également être clairement réglementée/décrite dans le contrat d’achat, sinon notaire et agent immobilier pourraient théoriquement être tenus responsables de leurs erreurs – ceci étant dit, ce n’est pas une invitation à essayer. Je reçois néanmoins régulièrement, professionnellement, des contrats d’achat préparés par des notaires/agences immobilières qui ne sont tout simplement pas réalisables comme prévu, notamment dans des cas comme le tien.
À mon avis, une rente de surbâtissement ne pourrait t’être imposée que si une disposition correspondante existe déjà – ce que l’agent immobilier devrait savoir. Sinon, je ferais inclure dans le contrat d’achat une clause excluant toute rente de surbâtissement au profit de la ville.
Si ces informations ne t’ont pas submergée et que cela t’a paru à peu près compréhensible, tu peux m’appeler demain au bureau, contact via mon profil ou je t’enverrai un message privé avec mes coordonnées si tu veux. Je peux obtenir pour toi gratuitement un renseignement sur la servitude de construction par téléphone avec les désignations cadastrales correctes (district, commune, secteur, parcelle), même si, comme dit, l’agent immobilier aurait dû faire cela depuis longtemps pour la parcelle surbâtie ainsi qu’obtenir tous les dossiers de construction.
Cordialement
Dirk Grafe