Valeur de référence du terrain - questions de compréhension d'un débutant

Bonjour à tous

Nous avons actuellement l'option d'un terrain constructible qui nous paraît très attractif.
Voici en résumé les données principales :

[*]Terrain de 800m2 en zone rurale
[*]Terrain allongé, 20x40m
[*]La route se trouve de chaque côté court, les côtés longs bordent des terrains voisins
[*]Le terrain est en forte pente (environ 20 % de dénivelé)
[*]Le terrain est complètement non viabilisé

Nous avons maintenant reçu de la commune les valeurs foncières, qui s'élèvent à 100 € par mètre carré, incluant les coûts de raccordement et de viabilisation.
En tant que débutant dans le bâtiment, je découvre de plus en plus le monde de la construction grâce à ce forum (c’est incroyable tout le savoir qu’il contient :-)) – mais je n’ai fondamentalement pas pu trouver de réponses à deux questions :

[*]On distingue les coûts de viabilisation publics et internes. Est-ce que les valeurs foncières incluent les deux types de coûts de viabilisation ou seulement les coûts publics ? Ou, autrement dit : si nous calculons simplement avec les valeurs foncières, devons-nous déduire les coûts approximatifs de viabilisation publique et interne pour déterminer la valeur du terrain de façon plus précise ?
[*]Un terrain en pente a d’un côté un certain charme, mais il n’est pas simple ni économique à construire. Par conséquent, les terrains en pente valent-ils généralement plus ou moins que la valeur foncière dans l’évaluation du terrain ?

Je sais que la valeur réelle dépend de bien d’autres facteurs, mais pour l’instant, nous souhaitons surtout comprendre de manière générale comment interpréter certains éléments. Merci beaucoup pour votre aide !
J’ai essayé de trouver une question similaire via la recherche dans le forum, sans succès. Si je n’ai pas été assez malin pour chercher, veuillez excuser ma question. :-)

On distingue entre les coûts de viabilisation publics et internes. Ces deux types de coûts sont-ils inclus dans les valeurs foncières indicatives ou alors seules les charges publiques le sont ? Ou, en d’autres termes : si nous calculons simplement avec les valeurs foncières indicatives, devons-nous déduire les coûts approximatifs des viabilisations publique et interne pour déterminer plus précisément la valeur du terrain ?

Un terrain en pente présente d’un côté un certain charme, mais de l’autre il n’est pas si simple/bon marché à construire dessus. Est-ce que les terrains en pente valent plutôt plus ou moins par rapport à la valeur foncière indicative lors de l’évaluation d’un terrain ?

Avant tout, les valeurs foncières indicatives sont des données statistiques publiques imprécises et ne reflétant pas précisément la situation actuelle du marché, leur ressemblance avec des indicateurs de prix de marché actuels pertinents est faible et en période de boom, elles ont d’ailleurs une valeur très symbolique. Et ce n’est certainement pas aussi simple que de passer du brut au net et inversement. Tu as déjà bien noté que lors de l’achat d’un terrain communal, on peut prendre en compte dans le prix ce que coûtera la viabilisation publique ; par contre, on ne peut pas anticiper ce que le constructeur devra débourser pour les branchements privatifs depuis la rue jusqu’à la maison.
Et que les valeurs foncières indicatives ou même les prix du marché tiendraient compte du surcroît de frais de construction lié aux terrains en pente, cela m’est inconnu.

Si tu t’intéresses à un terrain en pente, sois donc clair sur les points suivants :
1. Il n’y a pas de rabais pour un terrain en pente (comme chez le boulanger sur le pain de la veille ou autre).
2. Une pente reste une pente. Essayer de créer une base pour une maison sur dalle avec des murs de soutènement, par exemple, serait une victoire à la Pyrrhus. Planifie plutôt en tirant parti de la pente, habitue-toi à une habitation avec un sous-sol habitable.
3. Les propositions de construction pour terrains plats ne conviennent généralement pas bien à la réalisation sur des terrains en pente.
4. Les constructions en bois conviennent rarement pour les parties en contact avec le sol ; même dans une maison en bois, le sous-sol devra donc être construit en maçonnerie.

Que veux-tu faire avec les données ? Pour l’achat d’un terrain, l’indice de valeur du sol n’est selon moi pas un bon conseiller. Oriente-toi plutôt vers des offres récentes dans les environs. Et oui, dans l’évaluation, des facteurs comme la pente, le raccordement, les pollutions anciennes, les voisins laids, etc. jouent un rôle important.

Juste pour se faire une idée : chez nous, on peut actuellement doubler la valeur de référence du sol si l'on veut acheter un terrain :rolleyes:

Juste pour donner un ordre de grandeur : chez nous, on peut actuellement doubler la valeur foncière lorsque l’on souhaite acheter un terrain :rolleyes:

Chez nous, on paie entre 40 et 60 % au-dessus de la valeur foncière.
Un ami a fait son offre pour un terrain en se basant sur la valeur foncière et on s’est moqué de lui. Il l’a finalement acheté au prix du marché, mais a construit avec des amis deux maisons jumelées au lieu d’une maison individuelle.

Chez nous aussi BRW x2 pour les offres de terrains actuelles. Je ne sais pas si elles sont également payées, mais au moins les offres disparaissent assez rapidement. Le prix final peut bien sûr être un peu en dessous - je ne le crois pas (plutôt plus élevé).