Bonjour,
DROIT D'USAGE EXCLUSIF DANS LA COPROPRIÉTÉ PAR ETAGES ?
[D]éfinition et [C]ontenu des droits d’usage exclusif
Dans la plupart des copropriétés, des droits d’usage exclusif sont établis en faveur de certains propriétaires. Un droit d’usage exclusif permet au propriétaire habilité d’[utiliser seul une partie déterminée du bien commun] et d’en tirer les bénéfices. Les [autres copropriétaires] sont [exclus] de l’utilisation des parties soumises à ce droit d’usage exclusif. Ce droit confère donc au bénéficiaire une situation juridique comparable à la propriété séparée. Le terme « droit d’usage exclusif » n’est pas défini légalement. La loi suppose cependant dans § 5 al. 4 phrase 2 WEG l’existence de droits d’usage exclusif. Principalement, des droits d’usage exclusif sont établis sur
[*]des surfaces de jardin
[*]des terrasses
[*]des emplacements de stationnement
[*]des greniers
[*]des caves
[*]des balcons
[*]des loggias
à condition que ces parties de construction ou de terrain ne fassent pas partie de la propriété par étages ou de la propriété séparée.
L’attribution d’un droit d’usage exclusif peut considérablement augmenter l’attrait et donc la valeur d’un appartement. Cela est par exemple évident dans le cas d’un droit d’usage exclusif sur un emplacement de stationnement d’un appartement situé en centre-ville. De même, l’attribution d’une surface de jardin peut avoir un effet valorisant (habitable) par exemple.
[F]ondation, [T]ransfert et [R]évocation
En règle générale, les droits d’usage exclusif sont établis dès la [déclaration de division]. Les copropriétaires peuvent également établir des droits d’usage exclusif ultérieurement. Pour cela, tous les copropriétaires inscrits au registre foncier doivent conclure une [convention]. En principe, il n’est [pas possible] d’établir des droits d’usage exclusif par [décision à la majorité]. Les propriétaires ne disposent pas de compétence décisionnelle à cet égard, de sorte qu’une décision de ce contenu serait nulle. Toutefois, si la déclaration de division contient une clause d’ouverture correspondante, il est possible de décider à la majorité d’octroyer un droit d’usage exclusif à un propriétaire.
Un droit d’usage exclusif établi par convention ne produit d’abord d’effet qu’entre les copropriétaires parties à cette convention (effet obligataire). En cas de changement de propriétaire, l’acquéreur n’est pas lié par cette convention, c.-à-d. que le droit d’usage exclusif n’a pas d’effet à son égard. Toutefois, si un droit d’usage exclusif est inscrit au [registre foncier] en tant que contenu de la propriété par étages, il produit également un effet à l'égard des successeurs juridiques des copropriétaires (effet réel). Afin que ce droit d’usage exclusif ait cet effet comparable à la propriété par étages, il devrait donc être inscrit au registre foncier.
[T]ransfert
Un droit d’usage exclusif ne peut pas être transféré isolément à un tiers qui n’est pas copropriétaire. Un transfert n’est possible que si la propriété séparée bénéficiaire est également transférée en même temps. En revanche, un droit d’usage exclusif peut en principe être transféré à un autre copropriétaire au sein de la communauté des copropriétaires. Indépendamment de cela, une personne titulaire d’un droit d’usage exclusif peut en principe permettre à un tiers extérieur d’utiliser sa surface d’usage exclusif. Par exemple, il peut louer un emplacement de stationnement à un tiers. Toutefois, le droit d’usage exclusif peut aussi être limité de telle sorte que l’utilisation par un tiers soit exclue ou que, par exemple, les revenus d'une location reviennent à la communauté des copropriétaires.
[R]évocation
Tout comme pour sa création, la révocation d’un droit d’usage exclusif par décision à la majorité n’est en principe pas possible. Là aussi, une [convention] entre tous les copropriétaires est nécessaire.
[A]ccord des titulaires de droits réels
Pour créer, modifier, transférer ou supprimer un droit d’usage exclusif, il faut l’accord des détenteurs d’hypothèques ou de charges réelles. Par contre, si la propriété par étages grevée en faveur de ces créanciers est associée à un droit d’usage exclusif, aucun accord n’est nécessaire.
[D]roits et [O]bligations
Le titulaire du droit d’usage exclusif peut utiliser la partie concernée [seul et à l’exclusion des autres propriétaires]. Toutefois, ce droit d’usage n’est pas illimité. En particulier, le titulaire ne doit [pas effectuer de changements structurels] sur la surface concernée, sauf autorisation expresse. Il ne doit donc pas:
[*]installer un abri de jardin ou une clôture sur un terrain de jardin
[*]construire une véranda sur une terrasse
[*]aménager un grenier à des fins d’habitation
En revanche, le titulaire du droit d’usage exclusif sur un jardin peut l’aménager selon ses idées horticoles, pour autant que cela n’implique pas une transformation fondamentale (par exemple, abattage d’arbres).
Indépendamment de l’étendue du droit d’usage exclusif, la surface concernée [reste] un [bien commun]. En tant que tel, elle reste sous l’administration de la communauté des copropriétaires. Cela vaut en particulier pour l’entretien et la réparation.
Remarque :
Il n’y a aucune automatique selon laquelle le titulaire d’un droit d’usage exclusif est responsable de l’entretien et de la réparation et doit supporter seul les coûts et charges !
Cependant, un droit d’usage exclusif peut être formulé de manière à ce que le titulaire doive assurer l’entretien et la réparation de la surface relevant de son droit et en supporter les coûts. En règle générale, cela sera conseillé. À défaut d’une telle disposition, tous les propriétaires doivent contribuer à l’entretien et à la réparation. Ceci suscite souvent de l’incompréhension, car beaucoup de propriétaires ne voient pas pourquoi ils devraient payer pour quelque chose qu’ils ne peuvent pas utiliser. Si un propriétaire dépasse un droit d’usage exclusif qui lui a été accordé, les autres propriétaires peuvent lui demander de s’abstenir. Inversement, un titulaire d’un droit d’usage exclusif peut exiger de la copropriété qu’elle s’abstienne de tout entrave ou qu’elle verse une indemnisation s’il est gêné dans l’exercice de son droit.
§ 5 al. 4 [WEG]§ 5 Objet et contenu de la propriété séparée
...
(4) Des conventions relatives aux rapports entre copropriétaires peuvent être conclues conformément aux dispositions des 2e et 3e sections pour le contenu de la propriété séparée. Si la propriété par étages est grevée d’une hypothèque, d’une dette foncière ou d’un privilège financier ou d’une charge réelle au profit d’un tiers, l’accord requis par d’autres dispositions légales pour la convention est nécessaire seulement lorsqu’un droit d’usage exclusif est institué ou lorsqu’un droit d’usage exclusif lié à la propriété par étages est supprimé, modifié ou transféré. Lors de la création d’un droit d’usage exclusif, l’accord du tiers n’est pas nécessaire si la convention associe en même temps un droit d’usage exclusif à la propriété par étages grevée en sa faveur.
Source : mon site internet
Cordialement