Maison individuelle avec sous-sol en NRW - notre financement est-il solide ?

Salut chers membres du forum,
ça devient de plus en plus sérieux, donc je me pose depuis un moment la question pas tout à fait anodine : Est-ce qu’on va réussir à payer tout ce qui est prévu jusqu’à présent en termes de taille de maison et de demandes spéciales ?
Nous avons analysé nos finances des 1,5 dernières années sur Excel, mais il y a encore des remarques en bas.
Je me base sur le modèle épinglé, mais je résume un peu tout, même si c’est en grande partie (voire plus détaillé) déjà présent dans notre propre aperçu financier...

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? Couple marié, 2 enfants (objectif atteint)
[*]Quel âge avez-vous ? 37 ans - 38 ans - 3,5 ans - 2 mois
[*]Que faites-vous professionnellement ? Je travaille dans le service public, ma femme est en congé parental et travaille normalement en gestion de produit/marketing (principalement secteur médical)
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? 39h, ma femme rien actuellement et environ 30h en temps partiel à partir d’octobre 2021

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? J’ai environ 3.200€ nets actuellement, ma femme perçoit 1.800€ d’allocation parentale pour le moment, puis quelques mois de trou et ensuite environ 2.500€ en temps partiel pour 25h, temps plein environ 4.000€
[*](J’ai actuellement une mauvaise tranche d’imposition parce que nous voulions augmenter l’allocation parentale avec le revenu net plus élevé de ma femme, donc nous récupérons pas mal d’impôts (8-10k€). C’est sur cette base que notre analyse actuelle est faite, mais on va revoir ça.)
[*]Combien d’allocations familiales recevez-vous ? 408€
[*]Quel capital propre avez-vous ? Environ 140.000€
[*]Combien de ce capital comptez-vous investir dans le projet maison ? 120.000€
[*]Heureusement, nous avons la possibilité de détacher une partie du terrain des beaux-parents (environ 900 m², dont 200m² de prairie hors plan d’urbanisme)

Situation des dépenses :
Coûts de logement :

[*]en tout environ 900€

Coûts de mobilité :

[*]Assurance 62€ (pour 2 voitures)
[*]Taxes 10€ (pour 2 voitures)
[*]Carburant "normal" c’était environ 250€ par mois (tous les deux navetteurs), en ce moment (et en perspective) presque exclusivement télétravail, donc je compte environ 50€
[*]Autres 110€ ADAC

Coûts d’assurance :

[*]1260€ (assurance volontaire statutaire c’est cher oups
[*]les "assurances maison/construction" ne sont pas encore incluses (incendie, gros œuvre etc.)

Coûts de la vie courante :

[*]2.900€ tout compris
[*]Je pense que nos dépenses de vacances jusqu’ici sont sous-estimées pour les vacances futures en famille.
[*]D’un autre côté, nous surestimons les coûts en ce sens que je n’ai pas déduit à l’identique de nombreuses dépenses liées aux voyages d’affaires sur la période analysée. Approximativement cela doit représenter 100€/mois
[*]La crèche pour K1 nous coûte presque 400€ + repas (inclus dans les 3000€), temporairement à partir de l’an prochain les deux enfants y iront en même temps (dans la commune voisine c’est gratuit, mais c’est un autre sujet). En fait, notre analyse financière de tous les comptes se base sur la période à trois, donc avec un seul enfant. Le nouveau petit dernier engendre bien sûr des dépenses supplémentaires que j’ai du mal à estimer par projection...

Épargne :
tout est inclus ci-dessus ou "nous ne nous sommes pas vraiment occupés de ça spécialement jusqu’à présent"

Total des recettes et dépenses :

[*]Revenus totaux actuels environ 5.400€, temps partiel 6.100€, ensuite environ 7.100€
[*]Dépenses totales 5.292€
[*]Solde : actuellement quasiment rien, autrement environ 800€, plus tard plus (moins ce que coûteront les enfants en plus). Voir remarques sur les impôts plus haut...
[*]Total loyer hors charges et épargne non obligatoire (ex. mensualité pour maison) : eh bien, le loyer hors charges et place de parking serait d’abord seulement environ 700€, sinon rien d’autre à mentionner séparément

Informations générales sur le bien immobilier :

[*]Quelle est la superficie du terrain ? environ 900 m², dont 700 m² constructibles en théorie
[*]Quelles sont ses dimensions ? Irrégulier et mal formé - là où nous voulons construire de 13m de large à 18m de large, légère pente
[*]Quel est le prix au mètre carré du terrain ? Selon BORIS 310€/m²
[*]Construction neuve, ancienne (année de construction), type de maison ? Actuellement une vieille maison est là, nous prévoyons démolition et construction neuve, en dur, avec entrepreneur général et sous-sol
[*]Garage ? Il y a encore un vieux double garage, que nous voulons d’abord continuer à utiliser (sauf s’il gêne les engins de chantier pour l’accès lors du creusement et du talutage de la fosse)
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) 189m² / 234m² (nous prévoyons deux bureaux/chambres d’amis dans le sous-sol en partie aménagé - je crois qu’on doit vraiment revoir cette surface totale au crayon rouge)
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? Que doit-on indiquer ici, prix d’achat +/- xxx ? Nous ne construisons pas avec des robinets en or...

Coûts de construction ou d’achat : (Je ne sais pas si l’affectation des montants aux postes est correcte)

[*]Coût du terrain : uniquement bornage et notaire pour inscription au registre foncier (pas de taxe de mutation) 5.000€
[*]Coûts de viabilisation : doit être modéré car une maison "fonctionnelle" est déjà là 2.000€
[*]Frais accessoires à l’acquisition (notaire, tribunal, taxe de mutation, agent immobilier)
[*]Coûts de construction ou d’achat (y compris architecte, ingénieur) environ 335.000€ (maison incluant quelques premiers souhaits particuliers) + 65.000€ (sous-sol aménagé)
[*]Coûts de rénovation et/ou de remise en état environ 45.000€ (estimé sur la base d’offres de démolition et travaux de terre)
[*]Coûts annexes à la construction (ex. raccordements, expert sols, électricité de chantier etc.) 20.000€
[*]Aménagements extérieurs/terrasse, allées, aménagement du jardin, clôtures etc. 10.000€ (principalement tout est déjà là autour et nous ne sommes pas des amateurs de jardinage)
[*]Frais financiers (ex. frais ou intérêts de mise à disposition) -
[*]Coût total environ 500.000€

Autres coûts :

[*]Coûts cuisine 15.000€ (à la louche)
[*]Meubles, lampes, déco Nous avons quasiment tout, mais il faudra sans doute encore quelque chose...
[*]Autres "coûts ni liés à l’acquisition, ni frais accessoires, ni construction ni coûts annexes" Il y aura sûrement encore d’autres postes...

Récapitulatif des coûts :

[*]Coût total environ 520.000€
[*]Capital propre déductible 120.000€
[*]Montant du financement 400.000€
[*]ce qui fait environ 77% d’endettement, mais si je compte le terrain à 200.000€, ce qui sera inscrit dans l’hypothèque, alors je suis à environ 57% d’endettement, ce qui ne semble pas si mal

Détails nécessaires du crédit :
(pour plusieurs segments indiquer pour tous, si plusieurs variantes les distinguer nettement) :

[*]Montant du crédit 280.000€ + 120.000€ KfW 55
[*]Type de crédit Prêt amortissable
[*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) selon le prestataire, entre environ 0,8% et 1%
[*]Durée de fixation du taux selon le prestataire, entre 15 et 30 ans
[*]Capital restant dû à la fin de la période de taux selon prestataire et durée, de "beaucoup" à "presque remboursé", nous avons aussi fait calculer un prêt remboursable intégralement en 30 ans
[*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet selon mensualité environ 30-35 ans
[*]Taux de remboursement initial environ 2,5%, selon le prestataire et calcul
[*]Mensualité entre 1.200€ et 1.400€, selon calcul et prestataire
[*]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer montant) 5% possibles dans tous les cas
[*]Changement de taux de remboursement possible ? (conditions comme nombre, fourchette de taux à indiquer) 2-3 fois gratuit, avec certains prestataires plus souvent

Au final donc la question reste : est-ce que c’est trop juste ?
Ce qui est rassemblé jusqu’ici, ou alors quel serait un cadre raisonnable ?
Dans toutes nos analyses de dépenses/coûts nous sommes toujours partis sur des valeurs arrondies à la hausse, donc nous devrions être à peu près dans des conditions sûres. Les augmentations de revenus futures ne sont pas encore prises en compte, ni une éventuelle prime à la construction pour enfant (si notre projet est approuvé cette année), ni l’aide au remboursement KfW. Mais est-ce que les 20.000€ tampon initiaux du capital propre suffisent ? Comment intégrer le second enfant au budget ? Tant de questions !?!

Merci pour tous les retours constructifs !

Vous êtes solidement installés dans la vie avec un bon revenu et beaucoup de capitaux propres avec 2 enfants. Tout va bien ! Pour les volumes de construction, ce sont les professionnels qui diront si c’est suffisant. Quel métier as-tu dans le secteur public avec autant de net en mauvaise classe d’imposition ?

Tout est solide. La maison deviendra cependant plus chère, à 190*2300 ce sont 440k sans les frais annexes, sans sous-sol. Tu dois donc prévoir environ 100k de plus pour le projet. La participation personnelle avec 2 enfants est aussi plutôt irréaliste.

Les revenus, c’est bien. Les fonds propres incluant le terrain, bien sûr, c’est top. Le point crucial dans votre tableau, ce sont les frais de la maison, qui sont beaucoup trop bas. 65k pour un sous-sol partiellement aménagé en espace d’habitation, c’est quasiment rien. Pourquoi penses-tu que le sous-sol te coûtera moins cher au m² que la surface habitable au-dessus ? La hauteur sous plafond pour un espace habitable prévu sera aussi d’environ 2,5 m, il doit être intégré dans l’enveloppe thermique, prévoir au moins un chauffage par le sol, éventuellement un système de ventilation contrôlée, etc. Un sous-sol de qualité habitable vous coûtera à peu près autant que la surface habitable hors sol. Ainsi, j’estimerais les coûts de construction purs de la maison à 234 m² x 2200 EUR, donc à environ 514k. Cela dépasse évidemment largement votre budget. Donc je pense aussi que vous sous-estimez d’environ 100 à 120k. Je te l’avais déjà prédit plus haut et je m’y rallie. En principe, ce n’est pas non plus un gros problème pour vous si ta femme reprend vraiment un travail de 30h par semaine. Avec un temps partiel et environ 6100 euros, une mensualité un peu plus élevée d’environ 1800 EUR devrait encore vous laisser assez pour vivre. Nous avons d’ailleurs des conditions similaires : 2 enfants (mais déjà sortis de la phase du congé parental), un revenu un peu plus élevé, des fonds propres un peu plus bas, un crédit de 520k, une mensualité de 1850 EUR plus des remboursements anticipés. C’est quand même un sacré prêt, mais après déduction des mensualités de la maison, beaucoup de familles n’ont pas plus de 4000 euros. L’obstacle pourrait toutefois être le congé parental de ta femme. Les banques ne prennent souvent pas en compte l’allocation parentale, ni un revenu fictif futur, et il pourrait donc être difficile de trouver actuellement une banque qui finance.

Bonjour,
C’est très agréable que le premier retour soit quasiment déjà là "du jour au lendemain". Merci pour cela....
....et volontiers en avoir plus, cela m’aide beaucoup à tout réfléchir et à décomposer !

Alors allons-y.....

Vous êtes bien installés dans la vie avec de bons revenus et beaucoup de fonds propres avec 2 enfants. Tout va bien ! Concernant le volume de construction, les professionnels diront si c’est suffisant. Quel métier as-tu dans le public avec autant de net en mauvaise classe d’imposition ?

1. Ça sonne plutôt bien
2. "Service supérieur" en E14

Tout est solide. Mais la maison va coûter plus cher. À 190*2300 cela fait 440k sans frais annexes ni cave. Tu dois donc prévoir environ 100k de plus pour le projet. L’effort personnel avec 2 enfants est aussi plutôt irréaliste.

1. Concernant les mètres carrés, j’aurais peut-être mieux ajouté une phrase plus haut :
La surface nette par étage est d’environ 78 m², environ 40 m² du sous-sol sont aménagés. (Les deux autres pièces sont le local technique et la cave de stockage.)
Les 189 m² incluent donc les deux pièces aménagées du sous-sol.
Le sous-sol à 65k€ est proposé ainsi, chauffage par le sol dans les deux pièces inclus, je ne l’ai pas estimé.
2. Pour l’instant nous planifions absolument sans effort personnel réduisant les coûts pour la maison. (Sur le terrain il y a encore une petite grange ancienne, qui ne sera attaquée que plus tard et dans laquelle je pourrais bien envisager de faire beaucoup plus moi-même.)

Les revenus c’est bien. Fonds propres y compris terrain bien sûr top. Le point critique dans votre présentation ce sont les coûts de la maison, qui sont bien trop bas. 65k pour un sous-sol partiellement aménagé en pièce à vivre, c’est quasi rien. Pourquoi penses-tu que le sous-sol va coûter moins cher par m² que la surface habitable au-dessus ? La hauteur sous plafond dans la pièce prévue sera sûrement aussi d’environ 2,5 m, il doit être dans l’enveloppe thermique, au moins partiellement chauffage au sol, éventuellement ventilation contrôlée de l’habitat aussi, etc. Un sous-sol en qualité de pièce à vivre vous coûtera environ autant que la surface habitable hors sol. Je chiffrerais donc les coûts purs de construction de la maison à 234 m² x 2200 EUR, donc environ 514k. Cela fait exploser votre calcul évidemment. Je suis aussi d’avis que vous sous-estimez d’environ 100 - 120k. Je te l’avais déjà prédit plus haut et j’y adhère. Fondamentalement ce n’est pas un gros problème pour vous, si ta femme retourne vraiment travailler 30h. Avec un temps partiel et environ 6100 euros, peut-être un taux mensuel plus élevé d’environ 1800 EUR devrait rester suffisamment pour vivre. Nous avons d’ailleurs des conditions similaires : 2 enfants (mais déjà sortis de la phase d’indemnités parentales), des revenus un peu plus élevés, un peu moins de fonds propres, un crédit de 520k, mensualité 1850 EUR plus remboursement anticipé. C’est un sacré paquet de crédit, mais après déduction de la mensualité de la maison, beaucoup de familles n’ont pas plus de 4k. L’obstacle pourrait toutefois être le congé parental de ta femme. Les banques ne prennent souvent pas en compte les indemnités parentales, ni un revenu hypothétique futur et donc il pourrait être difficile actuellement de trouver une banque qui finance.

1. Concernant les m² voir plus haut. En fait le sous-sol est même proposé pour "seulement" ~62k€ (sous-sol Glatthaar), y compris surhaussement, aménagement de 2 pièces et fenêtres + 1 porte-fenêtre donnant sur la vallée, volets roulants, isolation & enduit correspondant sur la face exposée. Les travaux de terrassement et le stockage latéral ou l’évacuation sont en fait déjà inclus dans les frais annexes — à moins que l’étude de sol ne nous fasse une mauvaise surprise.
2. Côté banque, nous n’avons pas encore entendu que les indemnités parentales ou le temps partiel poseraient problème. Ma femme a toujours un contrat à durée indéterminée pour un poste à temps plein....

En ce moment, vous payez donc 900€ de loyer et vivez quasiment au jour le jour. Ai-je bien compris ? Il y aura ensuite un remboursement d’impôt, sinon vous ne vous en sortez pas pour l’instant.
Puis, après un an, il y aura un creux, jusqu’à ce que votre femme recommence à travailler – si l’enfant 2 a maintenant deux mois, cela fait environ quatre mois, il vous manquera au total 7 000€, que vous devrez garder en réserve. L’augmentation des revenus par rapport à l’allocation parentale, lorsqu’elle travaille à temps partiel, est en grande partie consacrée à la crèche et à la nourriture, il ne reste donc rien de plus.
Un réel soulagement n’arrivera que lorsque la femme travaillera à temps plein. Jusqu’à ce moment, je ne comprends pas comment vous pourrez assumer la mensualité plus les charges de la maison, puisque vous avez au mieux les 900€ de loyer et éventuellement ce remboursement d’impôt.
Vous avez déjà un bon revenu, mais d’un autre côté, vous avez aussi beaucoup de dépenses. Pendant la construction, vous avez encore des frais de loyer, tout en commençant à payer les intérêts. Vous n’avez pas non plus de marge de sécurité à ce niveau.
Ai-je quelque chose qui m’échappe ? Même dit que tout va bien...

Sinon, on pourrait seulement vous conseiller de garder un montant généreux en réserve, pour traverser la période difficile jusqu’à ce que la femme travaille à temps plein (c’est pour quand, d’ailleurs ?) … vous devrez alors quasiment puiser dans cette réserve tous les mois. Mieux vaut alors un crédit de 20-30k€ de plus et avoir cet argent encore disponible.