Maison individuelle dans 5-6 ans.

Bonjour à tous,

Je souhaite construire avec ma petite amie dans 5-6 ans une maison individuelle (150-160m²). L’idée de construire m’accompagne depuis que j’ai 23 ans et depuis, je fais attention à ce que tout aille dans la bonne direction. Aujourd’hui, j’ai 29 ans, les fonds propres s’élèvent à presque exactement 100 000 EUR.
Question1 :
Est-il réaliste de dire que la maison coûte 160m² x 1700€/m² = 272 000 € ? Les frais annexes de construction sont-ils inclus dans ce calcul, ou s’ajoutent-ils en plus ?

Question2 : Il n’y a pas de terrain, je compte 100 000 EUR pour cela. Est-il judicieux d’acheter le terrain dès aujourd’hui, ou me conseillez-vous d’attendre que la construction soit effectivement prévue ?
Je pense qu’on peut faire de bonnes affaires sur un terrain si on a le temps d’en chercher un pas trop cher (et en fait, il me reste encore 5-6 ans pour ça).
Honnêtement, j’ai un peu peur que les 100K déjà épargnés en banque perdent de la valeur, à cause de la crise de l’euro :/ et les intérêts que j’obtiens actuellement ne sont pas fameux. Faut-il se lancer dans l’achat du terrain aujourd’hui, ou attendre ?

Question3 : Part des fonds propres
Si je construisais aujourd’hui, j’aurais 100 000 EUR pour un besoin total de 400 000 EUR (maison + terrain). Cela représente une part de fonds propres de 25 %. Je pense que c’est suffisant pour monter le financement.
Mais si aujourd’hui je dépense les 100 000 EUR pour un terrain, je n’ai plus rien en fonds propres et j’ai seulement besoin de 300 000 EUR pour la construction de la maison. Comment la banque considérerait-elle alors la part de fonds propres ? Aurais-je 0 % de fonds propres pour un crédit de 300 000 EUR ? Ou le terrain serait-il comptabilisé comme fonds propres ?

Question4 :
Existe-t-il une règle générale pour calculer le montant du crédit à contracter ? Salaire * nombre d’années * facteur X, ou quelque chose dans ce genre ?

Question5 : Peut-être pas tout à fait la bonne place sur ce forum, mais bon...
Avec un promoteur immobilier ou un architecte ?
On dit toujours qu’il vaut mieux construire avec son propre architecte, c’est nettement plus cher qu’avec un promoteur. Est-ce vrai ? Certains commentaires ici dans le forum disent plutôt le contraire.
Je suis quelqu’un qui n’aime pas se faire avoir :) Et j’ai le sentiment que la marge bénéficiaire des promoteurs est assez élevée. Du coup, je tends plutôt vers la construction avec un architecte personnel. Cela coûte peut-être autant, mais c’est vraiment comme je le souhaite.
En plus, avec un bon architecte, on a quelqu’un qui défend ses intérêts sur le chantier. Un promoteur ne s’en soucie probablement pas, puisque le prix est déjà fixé une bonne fois pour toutes, et pour lui, il s’agit juste de construire la maison au prix convenu le plus économiquement possible... (c’est-à-dire en réalisant le maximum de profit).
Mes raisonnements sont-ils corrects ?

Question6 :
Les taux sont aujourd’hui extrêmement bas. Conseilleriez-vous de souscrire aujourd’hui un prêt épargne logement avec échéance dans 6 ans, disons pour 50 000-100 000 EUR, afin de bénéficier du taux bas ? Ou vaut-il mieux continuer à épargner sur un compte à vue comme ces 6 dernières années ?

Bien à vous et merci d’avance pour vos réponses...
Buggix

Bonjour Buggix,

quelques idées pour tes questions :

1) Les valeurs de 1 500 € - 2 000 € BGF dépendent fortement du type et de l’équipement de ta maison de rêve. Veux-tu une maison préfabriquée bon marché ou une maison passive moderne ?

2) Cela dépend de la région, regarde la carte des valeurs foncières de la commune, tu verras l’évolution des prix d’achat des terrains. Si tu achètes maintenant et ne construis pas, tu n’as pas de rendement et en plus des charges publiques.

3) Ici aussi, la situation ou la valeur du terrain décide. Que dit ta banque ? Une formule générale est : 1/3 liquidités, 1/3 épargne logement, 1/3 crédit bancaire.

4) En fonction de ton revenu, déduction faite de tes frais de subsistance, compte avec 3 % d’intérêts + 2 % de remboursement...

5) Un promoteur immobilier prend un risque relativement élevé, d’où le bénéfice... Un architecte est payé selon la HOAI... Demande-toi quelques devis.

6) L’épargne logement n’est jamais une faute... Le compte à terme est au maximum à 2 % et avec une inflation de 2 % tu n’as pas de rendement ou tu perds même de l’argent.

As-tu déjà pensé à acheter une maison d’occasion ?

Bonne chance

Tu as beaucoup de questions, et je suis encore "débutant". Je peux quand même te donner quelques conseils. D'abord : attends de voir ce que Bauexperte dit, elle a une super liste concernant les frais annexes.

Rien que pour ça, tu devras compter environ 40 000. La cuisine s'ajoute en plus, ainsi que le garage. Le prix du terrain dépend de l'endroit où tu veux construire. Je connais des terrains qui coûtent actuellement 800. D'autres ont vu une augmentation de 50 à chaque nouvelle zone de construction. Mais il y a aussi des terrains qui ne coûtent que 15 euros/m². Dire maintenant comment ça sera dans x années serait prétentieux... De même, tu ne peux pas prévoir les taux d'intérêt des prêts.
À l'achat du terrain s'ajoutent environ 7 % pour les taxes et le notaire.

Ensuite, cela dépend si tu fournis de la main-d'œuvre toi-même - cependant, tu ne devrais pas la surestimer, les économies ne sont pas très grandes et le risque est aussi élevé. Si tu te blesses ou tombes malade, cela peut revenir plus cher à la fin !

Maison préfabriquée ou architecte... C'est une question de conviction. Un architecte peut construire plus individuellement - les promoteurs peuvent cependant aussi changer beaucoup de choses !! En achetant chez un promoteur, tu achètes généralement la maison avec un prix final connu, avec un architecte il y a parfois quelques coûts "oubliés" en plus. Qui est réellement moins cher, on ne peut pas vraiment le dire. Pour moi, un architecte met plus de temps à construire la maison (coûts supplémentaires liés au double engagement). Alors qu'avec le promoteur, tu peux aménager plus individuellement, tu dois précisément le faire avec l'architecte. C'est d'une part très agréable, d'autre part potentiellement très chronophage.
Il est aussi intéressant de noter que tous les fournisseurs de maisons préfabriquées qui proposent un prix bas ne sont pas forcément moins chers au final qu'un fournisseur plus cher.
En plus, les frais annexes dans les différentes offres (qu'il s'agisse d'un architecte ou d'un promoteur) varient beaucoup. Eh bien, on veut faire de toi un client pour la maison - si à la fin la terrasse, le jardin et d'autres éléments sont déjà terminés... qui s'en soucie, à part toi ? Bien sûr, il faut dire honnêtement que tout le monde ne travaille pas comme ça - heureusement ! Si tu choisis un architecte, je te conseillerais en tout cas de prévoir au moins 20 000 en réserve.

Le terrain est d'ailleurs compté comme apport personnel. En ce qui concerne le crédit, cela dépend de ta situation personnelle, combien peux-tu mettre de côté ? Si tu commences à construire dans environ 5 ans, tu peux encore payer pendant environ 30 ans jusqu'à la retraite (sauf imprévus !!). Mais, personne ne peut te dire comment ce sera dans 5 ans. C’est pourquoi l’emplacement est plus qu’essentiel dans la fixation des prix.
Au fait, si vous n’êtes pas en train de construire mais d’acheter et de rénover, les environ 7 % pour les taxes et le notaire s’appliquent sur l’ensemble du bien. C’est important à savoir…

Voilà, c’est tout pour moi - en tant que débutant et avec pour l’instant une expérience uniquement théorique. Les experts vont sûrement intervenir bientôt avec des faits plus solides. J’espère ne pas être trop loin de la réalité.

Question 1 :
Est-il réaliste de dire que la maison coûte 160 m² x 1700 €/m² = 272 000 € ? Les frais annexes de construction sont-ils inclus dans le calcul, ou s’ajoutent-ils en plus ?

C’est trop individuel pour pouvoir le dire de manière générale. Le terrain, les besoins personnels et bien d’autres choses jouent un rôle.

Question 2 : Il n’y a pas de terrain, je compte environ 100 000 € pour cela. Est-il judicieux d’acheter le terrain aujourd’hui, ou vaudrait-il mieux attendre que la construction soit réellement envisagée ?
Je pense qu’on peut aussi faire des bonnes affaires pour un terrain si on prend le temps d’en chercher un pas cher (et en fait j’ai encore 5 à 6 ans devant moi).
Honnêtement, j’ai un peu peur que les 100 000 € déjà épargnés en banque perdent de leur valeur, comme lors de la crise de l’euro :/ et les intérêts que je reçois actuellement ne sont pas fameux. Faut-il acheter un terrain aujourd’hui ou attendre ?

Acheter un terrain aujourd’hui et construire dans 5-6 ans dépend aussi de plusieurs facteurs.
L’un est celui des capacités, l’autre celui de la volonté.
Dans plusieurs lotissements, il faut avoir commencé la construction dans les 2 ans suivant l’achat du terrain. À un moment, il faut que la zone soit entièrement bâtie, et non pas une maison ici, puis plusieurs terrains vides parce que les propriétaires veulent ou peuvent construire dans 5 ans.

Question 3 : Apport personnel
Si je construisais aujourd’hui, j’aurais 100 000 € sur les 400 000 € nécessaires (maison + terrain). C’est un apport personnel de 25 %, ce qui me semble suffisant pour monter un financement.
Si je dépense aujourd’hui les 100 000 € pour un terrain, je me retrouve à zéro et n’aurai besoin que de 300 000 € pour bâtir la maison. Comment la banque considérerait-elle l’apport personnel dans ce cas ? Aurais-je un apport personnel de 0 % pour un crédit de 300 000 € ? Ou le terrain serait-il comptabilisé comme apport personnel ?

25 % c’est correct, si le reste à financer est raisonnable.
La valeur du terrain (valeur indicatrice du sol) est en général prise en compte par la banque ou la caisse d’épargne comme apport personnel.

Question 4 :
Y a-t-il une règle empirique pour calculer le montant du crédit à contracter ? Salaire * années * facteur X, ou quelque chose du genre ?

Je calcule encore volontiers avec une charge mensuelle de 500 € par tranche de 100 000 € de crédit.
Les intérêts sont certes bas, mais il faut aussi rembourser le capital.

Question 5 : Peut-être un peu hors sujet dans ce forum, mais bon...
Constructeur ou architecte ?
On dit toujours qu’il faut construire avec son propre architecte, ce qui est bien plus cher qu’avec un constructeur. Est-ce vrai ? Certains commentaires ici dans le forum disent plutôt le contraire.
Je suis quelqu’un qui n’aime vraiment pas se faire avoir :) et j’ai l’impression que la marge bénéficiaire des constructeurs est assez élevée. C’est pourquoi je penche plutôt pour la construction avec un architecte personnel. Cela coûte peut-être pareil, mais c’est vraiment comme je le souhaite.
En plus, avec un bon architecte, on a directement quelqu’un qui défend ses propres intérêts sur le chantier. Un constructeur s’en soucie probablement peu, puisque le prix est déjà fixé et que pour lui, il s’agit seulement de construire la maison au moindre coût possible... (c’est-à-dire de dégager un maximum de bénéfices).
Est-ce que j’ai raison de penser ainsi ?

Un bon fournisseur de maisons préfabriquées n’est pas sensiblement moins cher qu’un architecte.
Cela dépend aussi des phases de prestations du architecte qui sont utilisées. Dans le meilleur des cas, toutes.
On peut économiser - comme malheureusement la plupart le font aussi avec une maison préfabriquée - sur la phase du suivi de chantier. Celle-ci est la plus coûteuse, souvent bien au-delà de 10 000 €. Beaucoup renoncent au suivi avec un fournisseur de maisons préfabriquées, ou estiment qu’il suffit qu’un intervenant passe toutes les deux semaines.

Question 6 :
Les taux d’intérêt sont extrêmement bas aujourd’hui. Conseilleriez-vous aujourd’hui de souscrire un prêt d’épargne-logement avec échéance dans 6 ans, disons pour 50 000 € - 100 000 € afin de garantir un taux bas ? Ou doit-on simplement continuer à épargner comme ces 6 dernières années sur un compte à terme ?

Mon avis personnel : rembourser, rembourser, rembourser...

Alors, nous nous sommes d'abord occupés du terrain. Tout le reste en dépend. Plan d'urbanisme, emplacement, voisins, etc. Plus tard, tu pourras presque tout changer à ta maison individuelle. Mais jamais l'emplacement de ton terrain. Pour nous, il était aussi clair que nous voulions rester dans notre commune d'origine... Ce n'était pas si simple d'acheter un terrain là-bas. Les prix ont également fortement augmenté en permanence. (liegt an der extremen wirtschaftlichen Stärke der Region). Et comme nous habitons en location, je ne voulais pas non plus trop retarder le sujet "construction de maison"... La crise de l'euro, etc., n'a pas joué de rôle pour nous. Les taux bas sont bien sûr agréables, mais nous ne nous sommes pas non plus laissés emporter. Mais nous en avons bien sûr profité volontiers.

Y a-t-il une raison pour laquelle tu souhaites attendre encore 5-6 ans avant de construire ? Habites-tu en location ou sans loyer ?

Ah oui, ta banque comptabilisera ton terrain comme apport personnel. Notre maison fait aussi 165 m² habitables avec sous-sol et garage individuel. Maison Kfw 70 avec chauffage au sol. Équipement un peu plus haut de gamme (grandes portes coulissantes dans le salon, stores à lamelles, chauffage au sol, pellets, parquet partout, etc.) Nous payons environ 320 k€ pour la maison. Sans cuisine, lampes, mobilier et surtout sans aménagements extérieurs. Pas d’allée de garage, etc. Nous prévoyons environ 30 k€ de plus pour les aménagements extérieurs. (mur en pierre naturelle, etc.) En bref : terrain (100 k€)+maison (320 k€)+cuisine (20 k€)+aménagements extérieurs (30 k€)=470 k€. Les coûts pour la demande de permis de construire, le notaire, la taxe foncière, le raccordement maison, le bornage, la banque, électricité/eau de chantier, etc. s’élèvent à environ 10 k€. Je l’ai fait simple : coûts environ 500 k€.

Pour un beau terrain constructible, il faut déjà ouvrir les yeux maintenant et éventuellement acheter, si l’on se voit y vivre plus tard :)
En cas de besoin, on peut toujours le revendre (généralement avec un bénéfice, car les bons terrains constructibles ne se multiplient pas, ils deviennent plutôt plus rares)
On ne sait pas si le facteur x pour y m² de surface habitable sera encore valable dans 5 - 6 ans. Une réglementation énergétique plus stricte, une TVA plus élevée peuvent augmenter les coûts de construction par rapport à aujourd’hui.
Mais je suis aussi "seulement" une constructrice avertie, qui améliore constamment ses connaissances en ce moment :)
Je ne suis pas fan du prêt épargne logement, je préfère que ce soit simple et clair.
Tout le reste a déjà été dit.
Au fait : ton potentiel d’épargne et ta détermination à économiser 100000 en 6 ans sont remarquables !