Charge de surface de recul (en RLP)

Bonsoir à vous tous !

J’ai une question concernant les charges foncières, en particulier une charge relative aux distances de construction.

Situation :
Notre futur voisin a implanté son garage sur la limite commune.
Le garage est un peu plus haut que la normale, il s’est donc inscrit une charge relative aux distances de construction (les deux terrains lui appartiennent encore).

Cela signifie tout d’abord que nous devons respecter les 3 mètres de distance par rapport à la limite imposés par « sa » charge sur notre terrain, ainsi que nos propres 3 mètres. Donc au total, nous perdons 6 mètres de surface constructible à cet endroit. Correct ?

Après les premiers échanges, il a maintenant argumenté que si nous souhaitons effectivement construire dans cette zone (voir ci-dessus), il signerait volontiers notre demande de permis / les plans, de sorte que nous n’ayons pas de problème d’autorisation en raison de sa charge. En quelque sorte, sa charge serait ainsi « levée ».

4 questions à ce sujet :
1.) Est-ce vraiment aussi simple de gérer ce sujet, comme il le propose ?
2.) Si c’est le cas, pourquoi existe-t-il alors la manière « plus compliquée » avec la charge (relative aux distances) ?
3.) Si c’est si simple, où puis-je obtenir une sécurité juridique ? Par exemple, notre service d’urbanisme peut-il en principe confirmer cette démarche, même si nous n’avons pas encore de demande de permis concrète ? Dans le sens : Oui, nous, service d’urbanisme, confirmons que si vous voulez construire dans la « zone de la charge », c’est possible avec l’accord du voisin.
4.) Pouvons-nous aussi nous consentir mutuellement une charge ? C’est-à-dire que nous nous inscririons également une charge, pour pouvoir ne pas respecter la distance ? Ou est-ce que cela n’est pas possible « réciproquement » ?

Oui, je sais,
c’est un peu compliqué.

Nous ne voulons toutefois pas entrer directement en conflit avec le voisinage, c’est pourquoi je préfère d’abord explorer les possibilités.

Merci et cordialement

1.) Est-il vraiment aussi simple de traiter ce sujet comme il le propose ici ?

Non.

2.) Si c’est le cas, pourquoi existe-t-il donc la voie "plus compliquée" avec la servitude de construction (sur les surfaces de recul) ?

La servitude de construction remédie aux violations des prescriptions du droit de la construction, ici donc l’article 8 alinéa 9 phrase 1 de la loi régionale sur la construction. C’est une obligation de droit public qui justement ne devient pas invalide par l’accord du voisin, mais uniquement par une déclaration de renonciation de l’autorité de délivrance du permis de construire. Et tant que la prescription n’est pas respectée, la servitude ne sera pas supprimée.

3.) Si c’est si simple, où puis-je obtenir une sécurité juridique à ce sujet ?

Auprès de l’autorité de délivrance du permis de construire, consultation du registre des servitudes, éventuellement payante.

Donc notre service de l’urbanisme peut-il confirmer cette procédure en principe, même si nous n’avons actuellement aucune demande de permis de construire concrète ?

Peut-être. Il serait bien sûr plus simple d’expliquer les possibilités à partir d’un projet concret.

Oui, nous, le service de l’urbanisme, confirmons que si vous voulez construire dans la "zone de servitude", cela est possible avec l’accord du voisin

Théoriquement concevable, pratiquement très improbable, car cela nécessiterait une formulation de servitude extrêmement compliquée. Si le texte standard pour la reprise des surfaces de recul a été utilisé ici, vous devez garder 6 m de distance pour les bâtiments concernés par les surfaces de recul. Si vous voulez y construire un double garage dans les limites de l’article 8 alinéa 9, la servitude ne vous restreint pas du tout.

4.) Pouvons-nous aussi nous accorder mutuellement une servitude de construction ?

Peut-être. Il faut vérifier la formulation exacte de la servitude inscrite et pourquoi elle a été choisie. Probablement, on a alors choisi la voie apparemment la plus simple, sans réfléchir aux alternatives. Tel que tu décris les faits, une servitude d’obligation de construction aurait aussi été possible. Elle s’applique alors aux deux lots et permet à chacun de construire des bâtiments non privilégiés sur la limite dans une mesure clairement définie. Il existe aussi des possibilités de formuler des servitudes alternatives, c’est-à-dire soit construire un bâtiment mitoyen soit respecter la distance correspondante. Si seule la servitude standard des surfaces de recul est inscrite, on peut s’entendre avec l’autorité de délivrance du permis pour savoir si une reformulation est possible (coûte alors deux fois des frais – une pour la suppression, une pour la nouvelle inscription). Plus tes projets sont imprécis, plus la recherche d’un texte approprié sera difficile. Si toi et ton voisin savez exactement ce que vous voulez, votre volonté peut être inscrite précisément et juridiquement sécurisée, aussi pour les futurs acquéreurs, dans le registre des servitudes.

1.) Est-il vraiment aussi simple de gérer ce sujet comme il le propose ici ?

Oui et non, car il peut, s’il ne l’a pas déjà fait, faire inscrire la servitude de recul en tant que servitude d’adjonction.
Il faut toutefois que l’autorité de construction y adhère également.
En réalité, ce genre de chose est habituellement clarifié par un architecte ; dans ce genre de cas, je cherche un entretien préalable avec le service d’urbanisme compétent, ce qui permet de régler rapidement la situation.

3.) Si c’est si simple, où puis-je obtenir une sécurité juridique à ce sujet ?

Le propriétaire peut faire inscrire la servitude d’adjonction au préalable.
Eventuellement, une déclaration écrite informelle dans le registre des servitudes suffit, mais il en est informé.

Il se peut également que le sujet des distances de recul devienne superflu, car selon l’article §34, il s’agirait de toute façon d’un droit identique, et un plan d’urbanisme prévoirait même une construction en limite, sinon le garage ne serait pas là où il se trouve actuellement.

Vu sous cet angle, je le verrais de manière détendue.

Si vous voulez y construire un garage double dans les limites de l'article 8, paragraphe 9, la servitude de construction ne vous restreint pas du tout.

Donc un garage qui respecte ensuite lui-même la hauteur maximale de 3 m pour le mur central, cela va sans dire.