Sécuriser le risque d'investissement dans un projet de maison communautaire

Bonjour à tous,

nous sommes un groupe de 7 personnes qui souhaitent rénover une vieille maison et y habiter à nouveau. Pour rendre la maison à nouveau habitable, il faudra probablement investir beaucoup de travail et aussi de l'argent. Nous prévoyons actuellement des coûts de matériel d’environ 40k - 50k € et environ 8-12 mois de travail (week-ends, vacances, soirées). En contrepartie, nous pourrons habiter la maison sans payer de loyer et ne payer que les charges, ce qui sera très rentable à long terme.

Résumé :
Projet de maison avec 7 personnes. 2 personnes ont des droits de propriété sur la maison, 5 personnes non. Il est possible d’habiter sans loyer, mais il faut d’abord effectuer quelques travaux de rénovation. Pour cela, des avances sous forme d’argent (coûts de matériel) et de temps de travail sont nécessaires.

Si l’une des 5 personnes sans droits de propriété quitte prématurément, sans que les investissements aient déjà été amortis, ils ne sont pas garantis et en cas de doute, ne seront pas remboursés. C’est pourquoi nous cherchons des concepts pour minimiser ce risque et trouver des dispositions contractuelles à ce sujet.

Question détaillée:
La maison appartient à la famille de 2 frères et sœurs du groupe (Personnes G1 & G2). Les 5 autres n’ont pas de droits de propriété sur cette maison. Nous pouvons vivre dans la maison sans payer de loyer, mais devons avancer à la fois les coûts de matériel et les heures de travail.

Cela ne vaut la peine pour les 5 personnes SANS droits de propriété que si elles habitent suffisamment longtemps dans ce projet. Les coûts peuvent alors être amortis. Il y a cependant le risque que des personnes quittent le projet prématurément pour des raisons personnelles ou des conflits au sein du groupe, et que les coûts et le temps de travail investis ne puissent plus être amortis.

Pour minimiser ce risque, nous sommes en train de réfléchir à des concepts permettant de garantir contractuellement que les 5 personnes SANS droits de propriété soient protégées et qu’elles récupèrent leurs investissements restants (coûts de matériel + temps de travail) même après un départ.

Objectif :

[*]Garantie contractuelle et juridiquement contraignante des coûts d’investissement (coûts de matériel et temps de travail) pour les personnes SANS droits de propriété sur la maison

Nous aimerions vous demander des idées et des suggestions à ce sujet.

Garantie des coûts de matériel :
Voici le concept que nous avons imaginé pour garantir les coûts de matériel :

[IMG width="321px" alt="r/Hausbau - Investitionsrisiko in gemeinschaftlichem Hausprojekt absichern (Materialkosten und Arbeitszeit)"]https://preview.redd.it/088zan9dukdc1.png?width=1660&format=png&auto=webp&s=96b22a202dbcf79a295e501ccee8c81d7f9f5c02[/IMG]

Pour financer les coûts de matériel, la Personne A + Personne B accordent des prêts privés aux personnes avec droits de propriété (Personnes G1 + G2) (20 000 € + 30 000 €). Avec cet argent, Personnes G1 + G2 paient les matériaux et les coûts de construction pour la rénovation de la maison et reçoivent une maison habitable en échange.
G1 et G2 louent ensuite cette maison au groupe de 7 personnes (donc théoriquement aussi à eux-mêmes). Avec les loyers, G1 et G2 peuvent rembourser les prêts privés à Personnes A et B.

Important ici : Si Personne A ou Personne B quitte le logement avant que les investissements dans les coûts de matériel ne soient amortis, ils ont toujours une revendication juridiquement valable sur leurs investissements grâce aux prêts privés conclus au préalable.

Les nouveaux locataires paieraient alors le loyer à la place de Personnes A et B et contribueraient ainsi au remboursement des coûts d’investissement.
Problèmes possibles :

[*]Impôts : Des impôts sont-ils dus sur les revenus locatifs ? Nous aimerions éviter cela.
[*]Intérêts : Est-il suffisant de taxer le prêt à 0,01 % ? Nous avons lu que les intérêts devraient être adaptés aux taux habituels.

Garantie du temps de travail :

Sur ce point, nous n’en sommes pas encore là et serions surtout reconnaissants pour des conseils :
Une idée serait de traiter le temps de travail aussi comme des prêts privés aux Personnes G1 + G2. Par ex. : Personne C travaille 100 heures sur la maison pour un taux horaire fixé au préalable dans le groupe à 15 €, 100 h x 15 € / h = 1 500 €. La Personne C accorderait alors un prêt privé à G1 + G2. Ici, l’argent ne serait pas vraiment transféré, car il s’agit de temps de travail. Cela pourrait peut-être être réglé par un prêt en espèces et un reçu privé émis. Le prêt serait remboursé comme dans le premier exemple avec les revenus locatifs.

Une autre possibilité serait d’émettre des factures à G1 + G2. Mais cela serait à la fois assez complexe pour nous. De plus, nous devrions en théorie déclarer ce "revenu" (non ?), ce qui entraînerait encore plus de coûts et ce que nous n’avons pas vraiment envie de faire.
Avez-vous d’autres idées ?

Sinon merci beaucoup d’avance et salutations cordiales de la part de Personnes A, B, C, D, E, G1 et G2

Je ne peux malheureusement rien apporter de concret pour le moment, car je ne suis ni avocat ni autre professionnel similaire. En général, je vois ici un fort potentiel de conflit. Il n'est pas rare que deux personnes aient du mal à se mettre d'accord et à traverser la construction d'une maison en paix. Avec sept, je vois presque noir. À mon avis, aucun contrat au monde ne pourra compenser cela.
Ma recommandation serait que les deux propriétaires paient tout et attribuent également les travaux en tant que travaux rémunérés au projet à quiconque. Pour cela, ils contractent un prêt - cela peut aussi être un prêt privé. Tous les locataires paient un loyer normal dès le début.

Dans cette configuration, des prêts effectivement perdus sont accordés par les membres de la communauté non impliqués dans le patrimoine à la sous-communauté des deux amis impliqués dans le patrimoine. Déjà du point de vue des parties concernées en tant que sujets fiscaux, je considère cette construction comme nécessitant impérativement une consultation compétente. Spontanément, il me vient à l'esprit les SEPT Nains pour régir la communauté et l'objectif commun poursuivi dans des statuts associatifs. Des prêts sont accordés à l'association et compensés par un loyer fictif. Ainsi, sur le "compte" d'un membre sortant figure un prêt non encore remboursé en tant qu'avoir. L'association doit avoir un nombre minimum de membres de deux personnes afin de ne pas se dissoudre en cas de départ de certains membres. Le président et le vice-président devraient être les deux personnes impliquées dans le patrimoine. Comme dans les contes, le jeu de pensée n'est bien sûr pas un conseil juridique.

Spontanément, ce qui me vient inévitablement à l’esprit à propos des SEPT Nains, c’est de régler la communauté et le but poursuivi en commun dans les statuts d’une association.

Pas d’association, surtout pas ! Nous en avons justement dissous une. Pour ceux qui ne l’ont jamais fait, il faut savoir qu’en Allemagne, cela équivaut à un acte d’État. Tout le monde veut y participer, et cela pendant des années encore après : le notaire, l’administration fiscale, la ville, la commune, les banques et autres partenaires similaires. Les membres sont les plus faciles à satisfaire. Je ne peux vraiment pas recommander cela.

Bonjour,

merci beaucoup déjà pour les réponses. Il y a quelques pistes de réflexion.

Pas de club, surtout pas ! Nous venons justement d’en dissoudre un. Pour ceux qui ne l’ont jamais fait, sachez qu’en Allemagne, cela équivaut à un acte d’État.

Je ne parlais pas d’un club enregistré !

Tout le monde veut participer, et cela pendant des années ensuite : notaire, administration fiscale, mairie, commune, banques et autres collègues du même genre. Les membres sont les plus faciles à satisfaire. Je ne peux vraiment pas recommander cela.

Ici, seuls les membres veulent participer. Ni pour l’existence ni pour la personnalité juridique, l’enregistrement n’est nécessaire. Le club naît par acte de fondation, existe par ses statuts et se dissout lorsque le nombre de membres descend en dessous de deux. Le président en informe l’administration fiscale.