Vente de terres agricoles / terrains à potentiel de construction à des particuliers au lieu de la commune

Bonjour à tous,
je serais heureux si quelqu’un pouvait y voir plus clair. Jusqu’à présent, je n’ai rien trouvé de pertinent dans les forums...

Situation suivante :
Le champ d’un connu (3300m²) se trouve dans une future zone constructible. Le plan d’aménagement est dessiné, mais pas encore adopté. Cela devrait se faire à court terme, lorsque la commune aura acquis assez de terrain.
Le contrat d’achat de la commune est déjà en possession du connu, à 30€ par m². Celui-ci n’a pas d’intérêt pour des terrains à bâtir et voudrait vendre à la commune. Il ne souhaite pas diviser le terrain, car il a déjà vendu 2 autres propriétés.

Comme je cherche un terrain à bâtir, il est prévu que j’achète le terrain à un prix un peu plus élevé, par exemple 35€/m². Des discussions ont déjà eu lieu entre moi et la commune, mais cette option n’est pas leur préférée...

La commune prévoit des frais d’aménagement de 100 à 120€, le prix du terrain à bâtir est de 180 à 210€.

Plusieurs questions restent ouvertes pour moi :

[*] Suis-je menacé par le droit de préemption de la commune ? La ville doit au moins payer le même prix, n’est-ce pas ?
[*] Le droit de préemption change-t-il lorsque le plan d’aménagement est établi et officiel ?
[*] Si je veux conserver un terrain de 700m² et céder le reste à la commune, dois-je déduire 1000m² car 30 % sont également perdus sur la parcelle propre à cause du système de répartition ?

Merci d’avance pour vos efforts.
ernie

Suis-je menacé par le droit de préemption de la commune ?

Il faut d'abord vérifier si un droit de préemption existe effectivement (§§24ss Code de l’urbanisme). Où se trouve exactement le plan d’urbanisme (mise à disposition déjà commencée ou terminée) ?

La ville ne devrait-elle pas payer au moins le même prix pour cela ?

S’il en existe un, la commune peut intervenir dans le contrat d’achat, c’est-à-dire qu’elle achète aux conditions que tu as négociées avec le vendeur.

Le droit de préemption change-t-il lorsque le plan d’urbanisme est établi et officiel ?

La question ne peut pas être répondue de manière générale. Lis au moins l’article §24 du Code de l’urbanisme. Peut-être pourras-tu alors poser la question de manière plus générale ou la préciser avec des plans.

Si je veux garder un terrain de 700 m² et céder le reste à la commune, dois-je alors déduire 1000 m² car 30 % sont aussi perdus sur le propre terrain à cause de la procédure de redistribution ?

Cela dépend des plans de la commune. Une remembrement urbain selon §§45ss du Code de l’urbanisme est probablement prévu. En général, la répartition se fait selon les valeurs (§57). Il est alors difficile d’établir à l’avance un bilan des surfaces.

Je ne pense pas que ce sera aussi simple pour toi. Même si tu pouvais acquérir le terrain de manière anticipée et directe. Qui viabiliserait le terrain ? La commune n’a probablement aucun intérêt à viabiliser ton terrain à prix coûtant, alors qu’il lui a été « soustrait sous le nez ». Si la commune prend en charge la viabilisation, un investisseur sera-t-il chargé de tout le processus, ou la commune mandaterez-elle quelqu’un pour la viabilisation ?
Je pense que dans tous les cas tu ne peux pas être sûr que
ton terrain soit viabilisé
tu ne devras pas payer une majoration de x-% sur les coûts de viabilisation prévus en tant que frais de gestion
un déroulement sans accroc soit possible

Solution : Achète à ton connaissance une GmbH qui est propriétaire du [Ackers].

Le plan d’aménagement est dessiné, mais pas encore adopté. Cela devrait se faire à court terme, lorsque la commune aura acquis une surface suffisante.

Je lis cela comme un avertissement clair que tu vas te rendre très impopulaire auprès de la commune si tu essaies d’en extraire un petit morceau. Connais-tu donc le plan, afin de pouvoir « découper » un terrain approprié ?

Si je veux garder un terrain de 700 m² et céder le reste à la commune, dois-je alors déduire 1000 m² car on perd aussi 30 % sur son propre terrain à cause du système de répartition ?

Au minimum, oui. Mais comme l’a déjà écrit, s’appuyer sur ce « forfait » assez courant ne garantit pas que tu sois dans le vrai, car la répartition peut aussi se faire en fonction des valeurs. Le principe de « rajouter » en quelque sorte les surfaces de voirie et autres espaces communs à céder est toutefois une bonne idée dans l’absolu.

Solution : Achète à ton connaissance une SARL qui possède le champ.

Comme un simple « Like » peut facilement passer inaperçu, je cite ici exceptionnellement en entier.

Tout d'abord merci beaucoup pour le retour !

Mon connaissance a déjà discuté avec la commune de la vente potentielle à moi - et donc j'ai aussi déjà rencontré le chef du service urbanisme et la responsable chargée du dossier et j'ai vu le plan d'aménagement.
Il a été généralement question aussi du choix d'un terrain, même si cela n'a pas été fixé. Dans la zone à bâtir, il y a plusieurs propriétaires de terrains qui veulent conserver un terrain à bâtir selon la procédure de répartition.
Mais il a été rapidement clair que la vente à moi n'est pas la variante préférée de la commune.

Concernant le droit de préemption :
Je peux en fait être tranquille : comme je paie plus que la commune, ils peuvent difficilement s'aligner - sinon la commune désavantagerait les autres vendeurs...

Concernant le raccordement :
Les frais de raccordement ont été indiqués entre 100-120 €/m². Je pense que c'est la commune qui s'en chargera...
Comme le champ est traversé en travers dans la zone à bâtir - comment pourrait-il ne pas être raccordé ?

Concernant l'achat d'une SARL qui possède le champ :
Quel est exactement l'avantage ? (À part le fait qu'il n'y aurait apparemment plus de droit de préemption ?)

Je vous remercie d'avance pour votre patience et vos efforts !

ernie