Financement d'un appartement loué - votre avis ?

Bonjour à tous,

je suis en train de réfléchir à l’acquisition d’un appartement en propriété. Voici quelques précisions concernant les conditions générales.

Mon père possède déjà une unité dans cet immeuble collectif (construit en 2002) et est également gestionnaire de l’immeuble. J’ai maintenant la possibilité d’acheter une autre unité (55 m²) dans cet objet.

Pas de retard / pas de reprise de locataires / emplacement central très demandé, expérience en cas de vacance : environ 20 candidatures en deux semaines.

Concernant l’appartement :

Construction massive, emplacement directement en centre-ville, en face du centre commercial, construit en 2002, 5 unités d’habitation, 55 m² avec garage et balcon au 1er étage, aucun défaut, les locataires sont dans l’appartement depuis 10 ans et doivent être repris. Revenus locatifs 320 EUR hors charges.

Prix d’achat environ 62 000 EUR pour l’appartement et 7 000 pour le garage, pas de commission car le vendeur est connu, donc environ 10 % de frais annexes.

Concernant mes conditions :

Employé en contrat à durée indéterminée depuis 2011, revenu net moyen (sur 12 mois) 2 550 EUR, je vis en location avec ma compagne (350 EUR charges comprises pour ma part), un crédit auto (25 000 EUR, 0,00 %, 274 EUR mensuels), pas d’autres crédits, charges fixes totales environ 1 500 EUR, donc environ 1 000 EUR disponibles. Fonds propres 3 000 EUR en dépôt à terme / valeur de rachat d’assurance retraite environ 3 000 EUR, prestation garantie à échéance environ 60 000 EUR (épargne mensuelle 150 EUR).

Je souhaite en fait un financement complet incluant les frais annexes et que la mensualité soit à peu près équivalente au loyer hors charges. Une finançabilité à 110 % est-elle envisageable dans ces conditions, ou que me conseilleriez-vous ?

Je ne le ferais pas uniquement sur la base des chiffres.

Il faut environ 18 ans pour que le loyer rembourse le prix d'achat, sans tenir compte des coûts de financement et des frais annexes.

Tu ne peux pas utiliser entièrement les revenus locatifs pour le remboursement du prêt, ou qui paie les charges de copropriété et ainsi les réserves ? Cela ne peut pas être répercuté sur le locataire. De plus, des impôts sont dus sur les revenus locatifs.

Pour un bien loué, de nombreuses banques exigent au moins 10-20 % de fonds propres plus les frais annexes.

Hausgeld d’environ 80 EUR serait pris en charge par moi, des remboursements anticipés seraient possibles annuellement (ordre de grandeur 2.000-3.000 EUR) à partir des primes.
Je suis devenu attentif à l’appartement seulement parce que les conditions-cadres (loué, père gestionnaire immobilier, locataire de remplacement rapidement trouvé, emplacement de premier ordre, vente directe sans agent) conviennent et que je voulais contribuer un peu en plus à la retraite. (le deuxième appartement dans l’immeuble, je le prendrai également à long terme de mon père)

La situation de choix en vaut-elle vraiment la peine si cela signifie renoncer à un rendement pour les 18+ prochaines années ? Et qu'en est-il des impôts sur [V+V] ?

Je pense en fait moins au rendement dans les 20 prochaines années, comme je l'ai dit ce serait pour moi une AV supplémentaire. Comme je n'aurai pas de charge mensuelle importante, j'y réfléchis simplement. Fiscalement, je n'ai pas encore fait calculer la chose.

Alors fais le calcul, puis vient la désillusion.