Questions sur les terrains et les possibilités

Bonjour à tous,

l’année prochaine, un nouveau lotissement sera développé dans notre secteur et nous avions en principe prévu de postuler pour l’un des terrains.

Un plan d’aménagement a maintenant été publié dans le cadre de la participation anticipée du public et nous ne sommes pas sûrs que notre souhait de construction puisse être réalisé sur l’un des terrains.

En raison des prix des terrains à 350 €/m² et d’un budget total de 500 000 € hors frais annexes, j’ai entouré en bleu les terrains potentiellement intéressants d’après les prix. Nous ne souhaitons pas de maison en bande ni de maison jumelée.

Un souhait cher à mon partenaire est désormais un double garage spacieux (6 m x 9 m), car il bricole des voitures en hobby et loue actuellement un garage dans une autre localité pour pouvoir exercer cette passion.

Si j’interprète correctement le plan d’aménagement, un double garage n’est possible que sur les deux terrains entourés de rouge, car la plupart des terrains sont plutôt étroits et allongés côté rue – ces deux terrains sont par contre plutôt larges et on pourrait détacher 3 m pour le double garage à partir d’une emprise au sol de 13 m côté rue.

En déduisant les 3 m pour le double garage, il me reste donc une emprise au sol de 11 x 10 m pour la maison, soit une surface au sol de 110 m² (j’ai aussi dessiné cela dans Excel et joint le fichier).

D’après les indications du plan d’aménagement, une hauteur de faîtage de 17,5 m et une pente de toit de 30°-35° sont autorisées (toit à deux pans). Je n’ai pas trouvé de données concernant le COS (coefficient d’occupation des sols).

Cela donnerait un rez-de-chaussée plein de 2,80 m et un étage avec une hauteur de 2,10 m. Avec une hauteur sous plafond à partir de 2 m, la surface habitable est comptabilisée à 100 % – cela donne donc une surface au sol RDC + étage de 220 m². Veuillez me corriger si j’ai fait une erreur de raisonnement.

Voici maintenant mes questions :

- Peut-on déduire une partie de l’emprise au sol prévue pour la maison pour la garage ou bien la zone indiquée pour garage/parking est-elle strictement définie ?

- Si je dispose d’une surface totale de 220 m² pour la maison, quelle surface habitable puis-je obtenir environ avec un séjour ouvert, un WC pour invités et un bureau au RDC, un palier d’escalier et 3 chambres (enfant et salle de bains à l’étage) ? J’ai trouvé lors de mes recherches une proportion de 70-75 %. Cela signifie que je pourrais obtenir au maximum 165 m² de surface habitable avec 75 %. Cela vous semble-t-il correct ?

- Qu’en est-il des débords de toit, lucarnes, bow-windows, etc. ? Par exemple, le débord de toit doit-il aussi se trouver dans l’emprise au sol ou peut-il dépasser ? Pour les bow-windows, je suppose qu’on peut oublier, je ne peux pas imaginer qu’ils soient autorisés à dépasser.

- Serait-il possible d’intégrer partiellement le garage dans la maison (3 m au RDC et 3 m au premier étage au-dessus du garage) ? Dans ce cas, le garage devrait avoir la même longueur que la maison (11 m) – j’ai lu quelque part que la construction mitoyenne est autorisée seulement jusqu’à une certaine longueur. Qu’en est-il des coûts supplémentaires ?

Le fait que le jardin soit relativement petit ne nous dérange pas. De toute façon, nous n’avons pas beaucoup de temps pour l’entretien et j’ai grandi dans une maison en rangée – nous n’avons utilisé que la partie terrasse du jardin et cela suffisait.

Cependant, je crains qu’un projet de construction ne soit possible qu’avec beaucoup de compromis ou que nos souhaits ne puissent pas être réalisés du tout. Dans ce cas, nous préférerions renoncer à ce projet et chercher des biens existants.

Merci d’avance pour vos retours !

Moin Moin

Pour les tailles de terrain où la terrasse du voisin borde presque forcément son propre garage, il n'est certainement pas improbable qu'une autre utilisation que le stationnement de véhicules cause des problèmes.

En cas de souhait pour un garage à vis, je chercherais une propriété existante.

Olli

Tes questions sont trop détaillées pour y répondre à distance dans le cadre de ce forum et sans les connaissances de base nécessaires (Bebauungsplan).

En principe, tu devrais engager un architecte pour une esquisse préliminaire, une étude d’utilisation (phase de prestations 1+2 selon HOAI), qui prend également en compte les particularités du terrain du point de vue du droit de la construction et de l’urbanisme. Au minimum, tu peux demander conseil à un architecte lors d’un entretien préalable. Certaines de tes questions peuvent être clarifiées en consultant la partie textuelle du B-Plan, d’autres peuvent être adressées à l’autorité compétente de surveillance des constructions (Bürgerservice).

En général, un garage peut aussi être intégré (partiellement) dans la maison ; à moins que de telles solutions spéciales soient interdites dans le Bebauungsplan. Pour pouvoir te donner un conseil, il faut, comme dit, connaître la formulation exacte du Bebauungsplan. La question de la surépaisseur de toit ne peut être répondue que par un clair "oui et non" :

Selon la Baunutzungsverordnung (BauBVO), d’abord l’article §23 (3) s’applique : « S’il est fixé une limite de construction, les bâtiments et parties de bâtiments ne doivent pas la dépasser. Une avancée des parties de bâtiments dans une mesure légère peut être autorisée. Le paragraphe 2 phrase 3 s’applique en conséquence. » Dans certains Länder, une avancée de toit de 50 cm est tolérée, dans d’autres de 80 cm à 100 cm. Ici aussi s’applique : ces exigences légales doivent toujours être négociées et interprétées sur place avec le responsable compétent. Alors, parfois beaucoup devient possible.

Tes questions sont trop détaillées pour y répondre à distance dans le cadre de ce forum et sans les connaissances de base nécessaires (plan d’urbanisme).

En principe, tu devrais confier à un architecte une esquisse et une étude d’utilisation (phase de prestation 1+2 selon HOAI), qui prend aussi en compte les particularités juridiques de construction et d’urbanisme du terrain. Au minimum, tu peux te faire conseiller par un architecte lors d’un premier entretien. Certaines de tes questions peuvent être éclaircies via la partie texte du plan d’urbanisme, d’autres tu peux les adresser à l’autorité de contrôle de la construction compétente (service aux citoyens).

En principe, un garage peut aussi être (partiellement) intégré dans la maison ; à moins que de telles solutions spéciales soient interdites dans le plan d’urbanisme. Pour pouvoir te conseiller, comme je l’ai dit, il faut connaître le texte exact du plan d’urbanisme. La question de la saillie du toit ne peut être répondue que par un clair « oui et non » :

Selon la réglementation sur l’utilisation du sol (BauBVO), d’abord § 23 (3) : « Si une limite de construction est fixée, les bâtiments et parties de bâtiments ne doivent pas la dépasser. Une avancée de parties de bâtiment dans une mesure mineure peut être autorisée. Le paragraphe 2 phrase 3 s’applique en conséquence. » Dans certains Länder, une avancée de toit de 50 cm est tolérée, dans d’autres de 80 à 100 cm. Ici aussi : de telles prescriptions juridiques doivent toujours être négociées et interprétées localement avec la personne responsable compétente. Alors, parfois, beaucoup devient possible.

Merci pour le retour, mais la situation ne tourne-t-elle pas en rond ?

Je veux dire, je ne peux pas aller voir un architecte si je n’ai même pas encore de terrain. Inversement, je n’ai même pas besoin de postuler pour un terrain si je ne sais pas si notre projet est grossièrement réalisable sur le terrain, non ?

Je comprends que la question de la saillie du toit et l’intégration du garage dans la maison soit trop spécifique.

Mais qu’en est-il de la surface habitable approximative en fonction de la surface du terrain ?
Puis-je compter à peu près sur ~160 m² de surface habitable pour 220 m² de surface de terrain ?

Concernant le garage, je trouve dans le plan d’urbanisme uniquement l’indication suivante :

a) Les garages en tant que garages fermés au sens de l’article 1 (2) GaVO, les emplacements couverts ou découverts (garages ouverts au sens de l’article 1 (1) GaVO) ne sont autorisés que dans les surfaces constructibles du terrain (limites de construction) et respectivement sur les surfaces désignées à cet effet sur le plan de situation.

La surface au sol admissible (coefficient d’occupation du sol) peut être dépassée jusqu’à 50 % conformément à l’article 19 (4) de la réglementation sur l’utilisation du sol par les surfaces de
garages, carports et places de stationnement avec leurs accès, annexes au sens de l’article 14

de la réglementation sur l’utilisation du sol et par des ouvrages en dessous du niveau du sol. Dans le cas de la « construction dérogatoire 2 » (A2), le coefficient au sol maximal peut être de 0,80 (§ 19 (4) 3 de la réglementation sur l’utilisation du sol).

« Seulement à l’intérieur des surfaces constructibles du terrain (limites de construction » je comprends que c’est possible d’utiliser une partie de la zone constructible du terrain pour le garage. « …respectivement sur les surfaces désignées à cet effet sur le plan de situation » je comprends par contre que le garage n’est autorisé que sur la partie dessinée pour lui, ce qui serait un critère éliminatoire pour nous.

Avoir seulement répondu à ces deux questions nous aiderait à décider si nous poursuivons le sujet de la construction neuve ou si nous nous concentrons sur les biens existants.

Mais vous pouvez quand même postuler. En cas d'attribution, il est généralement possible de réserver le terrain afin de discuter du financement nécessaire avec la banque et de planifier la construction avec l'architecte. Si cela ne correspond pas à vos attentes, vous pouvez toujours renoncer à l'achat.

Bonjour Annadks,

je autorisé uniquement sur les surfaces indiquées à cet effet dans le plan de situation« je comprends cependant que un garage n’est possible que sur la partie indiquée pour le garage, ce qui serait déjà un critère éliminatoire pour nous.

Les surfaces indiquées ne sont généralement que des exemples de ce qui peut être construit.
Comme les garages sont des bâtiments, ils ne peuvent être construits que dans la zone constructible (si définie). La distance autorisée à la limite de propriété est déterminée par le règlement de construction régional.
Concernant les toits : en Basse-Saxe, les débords de toit inférieurs à 50 cm ne comptent pas dans la surface constructible, tout ce qui dépasse oui. Je ne sais pas comment c’est en Bade-Wurtemberg.

Puis-je supposer qu’environ 160 m² de surface habitable sur 220 m² de surface de terrain sont possibles ?

À la louche, cela peut être possible, mais cela dépend de l’épaisseur des murs (extérieurs) ainsi que du nombre de petites cloisons que vous souhaitez délimiter avec des murs.
Mais il n’est pas nécessaire d’exploiter entièrement le coefficient d’occupation du sol :)

En principe, il n’est pas seulement possible d’adjoindre un garage sur le côté d’une maison, mais pour un terrain plutôt profond et étroit, on peut aussi avancer le garage ou le tourner à 90 degrés, de sorte à créer une cour d'entrée.
Bien que je lise en ce moment :

et respectivement autorisé sur les surfaces indiquées dans le plan de situation.

… et ce « et » détermine la localisation. C’est ainsi que je le lis.

Vous devriez déposer votre candidature et, en attendant, réfléchir à la raison pour laquelle vous souhaitez construire une maison : voulez-vous augmenter votre niveau de vie ou faciliter le loisir de votre mari ? Une histoire de mécano serait peut-être interdite dans un lotissement neuf, il faudrait vraiment que vous lisiez en détail le plan local d’urbanisme :)
Mon conseil : allez au service de l’urbanisme et parlez avec un employé. Ils peuvent répondre à la plupart de vos questions, notamment concernant ce lotissement ou votre commune, rapidement et sans bureaucratie.

J’ai cependant peur qu’une construction de maison ne soit possible qu’avec beaucoup de compromis, ou que nous ne puissions pas du tout réaliser nos souhaits. Alors nous renoncerions plutôt à ce désir et chercherions des biens existants.

Les biens existants impliquent encore bien plus de compromis. Il ne s’agit pas seulement de la dépendance, mais aussi du plan d’étage inadéquat, des carreaux anciens déplaisants ainsi que du retard de rénovation avec des coûts d’exploitation correspondants élevés.
Mais : toute la vie est pleine de compromis – et la plupart des gens vivent assez bien avec leur partenaire ;)