Question sur le financement des biens immobiliers existants

Bonjour,

Après avoir un peu cherché sur ce forum, j’en suis venu à la conclusion de vous exposer directement ma situation.

Nous, ma femme et moi, pouvons acheter la maison familiale de son père, ou bien dissoudre la communauté d’héritiers.

Le bien en question est une maison individuelle de 190 m² habitables, construite en 1926, nécessitant des travaux de rénovation. Une grange en bon état où sont entreposés les équipements de viticulture. Attenante à cette grange, un appartement dans l’ancienne réserve à fruits. Datant d’environ 1970, 70 m² habitables, pas besoin de travaux urgents.
Le tout sur un terrain de 2000 m² (20 m x 100 m), dont 800 m² sont constructibles (170 euros/m²), le reste est jardin.

Le bien a été estimé il y a quelques années à 210 000 euros.

Si nous avons de la chance, nous pourrons tout acquérir pour 120 000 euros.

L’envergure des travaux de rénovation sera d’environ 120 000 euros (chauffage, électricité, eau, isolation et aménagement du toit, remplacement complet des fenêtres, éventuellement isolation extérieure, légère modification du plan). Aucun architecte n’a encore fait ce chiffrage. Cela est à venir après l’entretien avec la banque et la prochaine réunion avec la communauté d’héritiers. Certains travaux seront aussi réalisés en auto-construction.

Voici donc les postes suivants :
120 000 euros maison et terrain
120 000 euros rénovation prévue
20 000 euros crédit existant
15 000 euros nouvelle cuisine

Cela fait un besoin de financement de 275 000 euros.

Pas d’apport personnel en soi. Seulement la différence entre le prix d’achat et la valeur immobilière, ainsi qu’un contrat d’épargne-logement partiellement épargné de 50 000 euros, avec encore 5 ans avant l’attribution.

S’ajouteraient des aides Kfw de 50 000 euros plus une éventuelle participation au crédit pour les coûts de rénovation si les conditions sont remplies.

Remboursement possible mensuel de 1000 euros (500 euros crédit existant + 500 euros loyer actuel sans charges). Nous ne souhaitons toutefois en affecter que 800 euros pour pouvoir mettre de côté 200 euros mensuels en plus. Le tout complété par des versements exceptionnels lorsque ma femme retravaillera.

Cela vous paraît-il « réalisable » ou un « château en Espagne » ?

Une construction neuve serait encore plus chère pour nous, d’où la décision pour un bien ancien. Il y a aussi le facteur émotionnel, car la propriété ne sera ni vendue ni laissée à l’abandon.

Cordialement, Sven

275K sans fonds propres avec 800 par mois me semble maintenant, d'après mon instinct, un château en Espagne. Mais peut-être qu'un expert en financement trouvera encore dans ce forum quelqu'un pour dire le contraire.

Valeur immobilière sans rénovation est de 210000 dont nous n'avons besoin que de 120000 pour la maison elle-même. Les 120000 de coûts de rénovation sont en partie aussi valorisants ou restaurateurs de valeur. C’est pourquoi ce n’est pas totalement sans apport personnel. Ou est-ce que je me trompe ?

Je penche aussi plutôt pour un château en Espagne.

Quelques questions restent toutefois :
1. Pourquoi obtiens-tu la maison pour 120 000 € au lieu de 210 000 € ?
Si une partie t’appartient déjà, cela pourrait être les fonds propres, sinon je ne pense pas que la banque considère cela comme des fonds propres.
2. Les coûts de rénovation ne sont pas forcément valorisants. La question est : quelle est la valeur de la maison après rénovation ?
3. Quel crédit pour une mensualité de 500 € ? Le crédit sera-t-il alors remboursé ?
4. Tu oublies les frais annexes à l’acquisition (taxe sur les mutations immobilières et frais de notaire).
5. La cuisine ne devrait probablement pas être incluse dans ton financement.

Alors, la propriété a été estimée à 210 000 euros et appartient à une communauté d'héritiers composée de mon beau-père et de ses deux frères. Si le bien reste dans la famille, une somme de plus de 180 000 a été convenue comme base. Les frères devraient chacun être remboursés à hauteur de 60 000 euros. Cela se présente comme suit : mon beau-père reçoit de notre part les 120 000 pour payer ses frères. Les frais de notaire nécessaires sont à sa charge. Ensuite, nous ferons transférer le bien par donation. Ces frais de notaire seront à notre charge, mais il n'y aura pas de taxe foncière.

Cela représente pour ce bien 90 000 d'apport personnel ou une part d'emprunt de 57 %.

Les 90 000 d'apport personnel doivent être pris en compte contre les coûts de rénovation allant de 100 000 à 120 000. Comme la propriété aura une valeur minimale de 280 000 après rénovation, cela serait même totalement couvert. Cependant, les travaux personnels à considérer devront être déduits des coûts de rénovation attendus. Comme, toutefois, aucun architecte n'a encore été mandaté et qu'aucune offre n'a encore été reçue pour les corps de métier, je ne peux pas encore donner de chiffres définitifs concernant le montant réel des travaux personnels à prendre en compte. On peut cependant tabler sur 20 000 euros que nous économiserons grâce à notre propre travail (isolation de la toiture et aménagement, installations sanitaires, pose de carrelage et travaux de sol, pose de câbles électriques, démontage et installation de fenêtres).

Le crédit en cours correspond à celui indiqué dans le calcul ci-dessus. Cette somme ouverte, je tenterai de l'intégrer dans le financement immobilier.

Ainsi, la mensualité actuelle de 500 euros serait supprimée, mais elle serait ajoutée aux 500 euros de loyer qui tomberaient également. J'arrive donc à 1 000 euros par mois.

Cette somme est calculée uniquement à partir de mes revenus. Ma femme ne travaille pas en raison de notre fils de deux mois. Ce bien est aussi intéressant pour nous parce que ma femme peut transformer une pièce en salon de coiffure et ainsi travailler à domicile. Les revenus générés seraient également intégrés comme remboursement anticipé. Mais je peux calculer et planifier uniquement avec les 1 000 euros mensuels.

La valeur immobilière sans rénovation est de 210000, dont nous n'avons besoin que de 120000 pour la maison elle-même. Les 120000 de frais de rénovation sont en partie aussi une plus-value ou une restauration de valeur. C'est pourquoi ce n'est pas tout à fait sans fonds propres. Ou est-ce que je me trompe autant ?

Je crois que nous nous sommes mal compris. Tu parlais d'un besoin de financement de 275K. Cette somme, avec une mensualité possible de 800 € par mois, me semble irréalisable.
Même avec un taux d'intérêt supposé de 2,5 % (que tu n'obtiendras probablement pas) et une durée de 30 ans, tu arrives à près de 1100 € par mois si tu veux rembourser sans reste de crédit.
On peut bien sûr maintenant un peu arranger ça avec moins de remboursements réguliers, éventuellement des remboursements exceptionnels, etc. p.p.
Mais je ne crois pas aux prêts pour lesquels il reste une énorme dette résiduelle à la fin de la durée. Au contraire, je les considère plutôt comme irresponsables...