Achat d'un appartement occupé par le propriétaire - processus de financement

Bonjour à tous,

je suis nouveau sur le forum et j’ai déjà lu de nombreux messages, mais je n’ai pas encore trouvé de réponses à mes questions, c’est pourquoi je poste un nouveau message. Si un sujet similaire existe déjà, n’hésitez pas à me le faire savoir.

Pour commencer : moi (fin quarantaine) j’ai reçu de mon bailleur actuel l’offre d’acheter l’appartement dans lequel je vis actuellement. L’appartement se trouve dans la région de Francfort (Main), fait environ 55 m2 et devrait coûter 255 000 EUR avec une place de garage et une place de stationnement. L’immeuble date de 2004. Il y a 8 copropriétaires, la plupart occupant déjà leur logement en tant que propriétaires.

Je compte financer cela probablement via Hüttig & Rompf. Un entretien préalable a déjà eu lieu, ainsi qu’une réponse positive de la part du conseiller, indiquant que le financement devrait être possible sur la base des données fournies. Il est prévu d’apporter 30 000 EUR en apport personnel (ce qui signifie que le financement s’élèverait à 225 000 EUR) et de payer les frais annexes (taxe de mutation immobilière et notaire) avec des fonds propres.

Comme je suis totalement novice dans ce domaine, pourriez-vous m’aider avec le déroulement de toute la procédure ? La vente de l’appartement devrait avoir lieu le 1.12.2021.

1) Mon bailleur souhaite m’envoyer dans les prochains jours les documents concernant l’immeuble et l’appartement ainsi qu’un premier projet de contrat notarié. Je transmettrai ces documents au conseiller. Combien de temps prendra probablement l’obtention de la confirmation de financement (l’examen préalable a déjà eu lieu, comme dit) ou autrement dit : est-il judicieux d’envoyer le conseiller dès maintenant ou est-ce encore trop tôt dans la mesure où la vente ne doit avoir lieu que le 1.12. ?

2) La signature du contrat notarié doit se faire une fois le financement en place. Que signifie cela concrètement, c’est-à-dire quels documents dois-je obtenir de la banque pour cela ?

3) Comment se déroulent exactement les paiements ? Est-ce que le notaire contacte la banque après la signature du contrat notarié ou est-ce moi qui m’en charge ? Comment sera géré mon apport personnel pour le financement ? Je suppose que le notaire me communiquera un compte sur lequel je devrai virer l’argent ? Combien de temps après le contrat notarié cela aura-t-il lieu environ ?

4) Quand arriveront environ les autres factures, à savoir la facture pour les frais de notaire et l’avis d’imposition concernant la taxe de mutation immobilière ? Est-ce qu’elles arrivent seulement avec/après l’inscription du transfert de propriété au registre foncier ? Je pose la question car une grande partie de mes fonds propres est encore investie à ce jour et je voudrais donc savoir si ces deux postes doivent être réglés cette année ou seulement au début de l’année prochaine ? Peut-on estimer cela ? Évidemment personne ne peut le dire exactement, car cela dépend du notaire et de l’administration fiscale, mais quelles sont vos expériences à ce sujet ?

5) Y a-t-il d’autres conseils ou remarques utiles concernant l’achat d’un appartement en copropriété que vous souhaiteriez partager d’après vos propres expériences ?

Merci d’avance !!
Tinterho

S'occuper à temps d'un rendez-vous chez le notaire.

Combien de temps prendra probablement l'obtention d'une confirmation de financement (une pré-vérification a déjà été effectuée, comme mentionné) ou, autrement dit : est-il judicieux d'envoyer le conseiller dès maintenant ou est-ce encore trop tôt étant donné que la vente ne doit avoir lieu que le 1er décembre ?

Si tu as décidé d'acheter l'appartement, comme il semble l'être écrit, tu devrais demander le financement assez rapidement. Le traitement des dossiers peut en effet prendre plusieurs semaines.

2) Au moment de la signature de l'acte notarié, le financement devrait déjà être en place. Qu'est-ce que cela signifie concrètement, c'est-à-dire quels documents dois-je obtenir de la banque pour cela ?

Si le financement est en place d'ici là, tu as l'avantage de pouvoir, lors de la notarisation du contrat d'achat, procéder simultanément à l'inscription de l'hypothèque de ta banque financeuse, ce qui t'évite au moins un deuxième rendez-vous (uniquement en termes de temps, pas financièrement).

3) Comment se déroulent exactement les paiements ? Est-ce que le notaire contacte la banque après la signature du contrat notarié ou est-ce que c’est moi qui le fais ? Comment est gérée ma contribution personnelle pour le financement ? Je suppose que le notaire me communique un compte sur lequel je dois virer l’argent ? Combien de temps après le contrat notarié cela aura-t-il lieu à peu près ?

Dans le contrat d'achat est fixé la date d'exigibilité du prix d'achat. Dès que les conditions pour le paiement du bien sont remplies à la date indiquée, tu recevras du notaire l'avis d'exigibilité pour le montant d'achat.

Nous avons ensuite transmis cet avis à la banque. La banque a alors viré une partie du montant au compte bancaire indiqué dans le contrat d'achat pour la banque financeuse, car le vendeur avait encore une hypothèque en cours dessus, et le reste du prêt directement au vendeur. Le « reste », que nous avions initialement indiqué comme apport personnel pour le prix d'achat, devait ensuite être versé directement au vendeur.

4) Quand arriveront environ les factures restantes, c’est-à-dire la facture des frais de notaire et l'avis d'imposition pour la taxe de mutation immobilière ? Arrivent-elles seulement avec / après l'inscription du transfert de propriété au registre foncier ?

Si je me souviens bien, la toute première chose qui arrive est la notification de l'administration fiscale, donc pour la taxe de mutation immobilière, et elle est due dans un délai rapproché.

Je crois aussi que la facture du notaire pour les actes de transfert et les inscriptions d'hypothèque est arrivée assez rapidement, au moins avant que les inscriptions ne soient achevées. Seule la facture du bureau des hypothèques est arrivée lorsque toute la procédure était terminée.

5) Y a-t-il d’autres conseils ou indications utiles pour l’achat d’un appartement en copropriété que vous souhaiteriez partager à partir de vos propres expériences ?

Je demanderais les procès-verbaux des assemblées de copropriété et vérifierais s’il n’y a pas dans un avenir proche un investissement prévu sur l'immeuble qui devrait être financé par une contribution spéciale.

Veiller à prendre rendez-vous chez le notaire à temps.

C’est géré par le vendeur. Comme il a également vendu les autres appartements de l’immeuble, il a un notaire avec lequel il collabore pour les ventes. Mais merci pour le conseil !

Si tu as décidé d’acheter l’appartement, comme cela se lit, alors tu devrais demander le financement assez rapidement. Le traitement des dossiers peut en effet prendre plusieurs semaines.

Très bien, je vais donc lancer cela rapidement.

Si le financement est en place d’ici là, tu as l’avantage de pouvoir faire inscrire l’hypothèque de ta banque finançante en même temps que la signature de l’acte de vente, ce qui t’évite au moins un second rendez-vous (uniquement en termes de temps, pas financièrement).

Exact, c’est un bon conseil. Je dois voir avec le notaire pour que nous fassions cela en même temps lors du rendez-vous.

Dans le contrat de vente est fixé le terme d’échéance du prix d’achat. Dès que les conditions pour le paiement du bien au moment indiqué sont réunies, tu recevras du notaire l’avis d’échéance pour le montant d’achat.

Nous avons ensuite transmis cet avis à la banque. La banque a alors versé une partie du montant au compte bancaire indiqué dans le contrat de vente de la banque finançante, parce que le vendeur avait encore une hypothèque dessus, et le reste du prêt directement au vendeur. Le « reste », que nous avions initialement indiqué comme apport personnel pour le prix d’achat, nous avons dû le verser directement au vendeur.

Je comprends. Je verrai ce qui est indiqué lorsque je recevrai le projet de l’acte notarié.

Si je me souviens bien, la toute première chose qui arrive est l’avis de l’administration fiscale, donc pour la taxe de mutation immobilière, et elle est également due rapidement.

Il me semble aussi que la facture du notaire pour les levées d’hypothèque et les inscriptions d’hypothèque est arrivée assez rapidement, au moins avant que les inscriptions soient finalisées. Seule la facture du bureau du registre foncier est arrivée lorsque toute la procédure était terminée.

D’accord, je programmerai cela ainsi.

Je demanderais à voir les procès-verbaux de l’assemblée de copropriété et vérifierais si un investissement quelconque dans l’immeuble n’est pas prévu dans un avenir proche, ce qui nécessiterait une contribution spéciale.

Bon conseil !!

Super, merci beaucoup ! Cela m’aide vraiment beaucoup.

Cordialement,
Tinterho

Cela se fait par l’intermédiaire du vendeur. Comme il a également vendu les autres appartements de l’immeuble, il a un notaire avec lequel il collabore pour les ventes. Mais merci pour le conseil !

Quel est le montant de la réserve pour travaux ? Ou, si le bien appartenait auparavant à un copropriétaire : y a-t-il une réserve pour travaux ?

Connais-tu les raisons de la vente de plusieurs appartements dans l’immeuble ? FFM ; BJ 2004 ; 55 m² semble pour l’instant être un bien à rendement attrayant. Il faudrait au moins se poser la question.

La base imposable et donc la taxe de mutation peuvent être réduites de quelques centaines d’euros en indiquant le montant de la réserve pour travaux et les autres équipements mobiliers de l’appartement (par exemple la reprise d’une cuisine).

N’oublie pas que le notaire aura besoin d’une preuve de paiement de la taxe de mutation de ta part.