Notre nouveau conseiller fiscal ici dans la ville dit cependant que dans les 350 000, le terrain doit être pris en compte, que "nous seuls" utilisons et ne peut pas être inclus pour le financement/la taxe de la partie louée.
Comme le terrain a une valeur énorme, il resterait presque rien pour les 3 appartements.
Votre conseiller fiscal se trompe.
Pour clarifier cela, j’ai expliqué la procédure selon la méthode de la valeur de rendement, car la loi (ImmoWertV §17(2)) décrit clairement que :
[...] à partir du revenu net capitalisé selon le § 20 (§ 18 paragraphe 1) et de la valeur du terrain déterminée selon le § 16, qui doit être actualisée à la date de détermination de la valeur selon le § 20 à l’exception de la valeur des parties utilisables de manière autonome (procédure simplifiée de la valeur de rendement).
Une partie utilisable de manière autonome est la partie d’un terrain qui n’est pas nécessaire pour l’utilisation appropriée des constructions et qui peut être utilisée ou valorisée de manière autonome.
Il faut donc attribuer à l’appartement du rez-de-chaussée uniquement les
espaces extérieurs qui servent exclusivement à l’usage de cet appartement.
À part cela, il convient de considérer séparément la surface bâtie ainsi que les surfaces à usage commun, par exemple les voies d’accès, les jardins devant la maison et éventuellement aussi les surfaces du jardin qui sont (uniquement) destinées aux locataires.
Les "surfaces à usage commun" doivent donc être évaluées proportionnellement, la surface du jardin qui appartient explicitement à l’appartement du rez-de-chaussée entre bien sûr uniquement dans l’évaluation de cet appartement – mais en aucun cas la surface totale du terrain.
Ainsi – et puisque cela est clairement règlementé dans la méthode de la valeur de rendement, ça fonctionne logiquement de la même manière dans la méthode de la valeur d’investissement. Le problème est que la méthode de la valeur d’investissement n’est pas conçue pour évaluer des appartements individuels d’un immeuble, mais uniquement la propriété immobilière dans son ensemble, pourtant on trouve dans les règles de la valeur
d’investissement la précision suivante :
6.1 Conditions particulières de rendement
Si le bien immobilier évalué présente des revenus nettement différents de la norme, cette circonstance doit être prise en compte en diminution ou en augmentation de la valeur. La diminution ou l’augmentation de la valeur doit être déterminée selon les principes de la méthode de la valeur de rendement.
En clair : les règles de la valeur montrent clairement à ce stade que la méthode de la valeur d’investissement atteint ses limites lors de l’évaluation (individuelle) d’appartements locatifs et que, par conséquent, il convient éventuellement d’appliquer la méthode de la valeur de rendement
.
Si le conseiller fiscal/l’agent des impôts ne veut donc pas valider via la méthode de la valeur d’investissement, il est possible qu’il comprenne l’évaluation via la méthode de la valeur de rendement et alors la lumière se fasse. L’essentiel est que tu atteignes ton objectif.
Cordialement
Dirk Grafe