我们这里的新税务顾问说，在35万欧元中必须考虑土地部分，这部分“我们单独使用”，不能算入出租部分的融资/税务中。由于这块土地价值巨大，3套公寓几乎一分钱也不剩。
你的税务顾问错了。
为了说明这一点，我解释了收益值法的过程，因为法律中（ImmoWertV §17(2)）明确规定：
[...]由根据第20条资本化的纯收益（第18条第1款）和根据第16条计算的土地价值构成，但除了可独立使用部分区域的价值外，土地价值应按照第20条的评估基准日进行贴现（简化收益值法）。
可独立使用部分区域是指土地的一部分，该部分在合理使用建筑物时不需要，且可以独立使用或利用的区域。
因此，只有那些单独为下层公寓使用的
外部区域才应计入下层公寓。
与此区分开来，必须单独考虑建筑物的覆盖面积以及公共使用面积，如通道、前花园，可能还有专门为租户（单独）设定的花园区域。
所以，“公共需求面积”需按比例计价，明确属于下层公寓的花园面积自然只计入下层公寓的评估——但绝对不会计入整个土地面积。
既然收益值法明确如此规定，那么在实际价值法中也理应如此。问题是，实际价值法本身并不适用于单套公寓的评估，它只针对整个房地产资产，但价值规则中对
实际价值法有以下补充：
6.1 特殊收益情况
如果评估对象的收益与通常情况显著不同，应考虑该情况对价值的减损或提升。价值的减损或提升应按照收益值法的原则确定。
明确来说：价值规则此处清楚表明，实际价值法在（单个）出租公寓评估时存在局限，因此必要时应采用收益值法
。
如果税务顾问/税务官员不认可实际价值法，那么他可能会理解收益值法的评估方法，并会恍然大悟。重要的是你能达到目标。
此致
迪尔克·格拉费