Terrain : Opportunité ou fardeau ?

Bonjour,

j’ai une question fondamentale concernant l’acquisition d’un terrain, qui ne porte pas sur la composante financière, mais plutôt sur le principe :

La situation de départ est la suivante :
Ma femme et moi souhaitons depuis quelque temps revenir dans notre ville natale (environ 15 000 habitants), située à 40 kilomètres à l’est de Francfort. Nous avons commencé cet été à chercher un terrain et ne pensions pas trouver si rapidement. Nous sommes maintenant sur le point d’acheter un terrain qui, à nos yeux, est un terrain de rêve, comme nous l’avions toujours imaginé. Le terrain est presque carré, situé dans un quartier résidentiel (nettement) huppé et ancien, en bordure de forêt, pas en pente, avec vue sur la vallée. Si je regarde les plans cadastraux de la ville, c’est l’un des derniers de « ce genre ». Tous les autres terrains libres dans les quartiers résidentiels anciens présentent selon nous un défaut important au niveau de l’emplacement ou de la forme. Les zones que la ville a désignées ou va désigner comme constructibles ont des parcelles de 450 à 550 mètres carrés environ. Elles sont trop petites pour nous et nous ne voulons pas habiter dans un lotissement neuf où nous aurions des nuisances sonores liées aux travaux pendant dix ans.

Le prix au mètre carré de notre terrain est de 200 euros. Ceux de la ville sont estimés entre 150 et 170 euros par mètre carré. Ma femme et moi sommes conscients qu’un terrain de cette catégorie et qualité dans notre ville natale ne sera plus disponible prochainement, peut-être jamais. Cependant, l’agent immobilier nous a avoué qu’il avait ce terrain dans son portefeuille depuis six ans. Il y a eu beaucoup de visites et tous les intéressés étaient impressionnés, mais selon l’agent, le prix est dans cette région une « classe luxe », surtout que la ville propose des alternatives nettement moins chères.

Voici maintenant notre problème : nous voulons le terrain. Mais nous ne pouvons pas dire à cent pour cent si nous y construirons nous-mêmes. La probabilité, à mon avis, est de 80 à 90 %. La raison est que, en tant que fonctionnaire d’État, je travaille actuellement dans la capitale régionale (à 90 kilomètres du terrain), mais une réaffectation à un poste proche de chez moi est possible. Mon employeur m’a cependant « choisi » pour avoir des possibilités de carrière. Je suis donc détaché pour l’instant dans un ministère où je resterai probablement encore au moins un an et demi si tout se passe bien. Chaque jour supplémentaire là-bas est bénéfique pour la carrière. Mais, dans un État étendu, la carrière signifie aussi une flexibilité géographique. Je ne peux donc pas dire avec certitude où je serai éventuellement muté. Cependant, je pourrais à tout moment renoncer à cette carrière et demander un poste proche du terrain. Une carrière et une construction sur le terrain sont également possibles, car il y a suffisamment de postes à responsabilité dans les environs.

Compte tenu de ces circonstances, achèteriez-vous ce terrain ? Nous pouvons financer le prix d’achat (environ 180 000 euros avec tous les frais annexes) grâce à nos fonds propres. Je crains seulement que notre situation professionnelle nous mène soudain loin d’ici. Je m’inquiète de cela car l’agent a dit qu’il n’avait pas réussi à vendre le terrain depuis six ans à cause du prix. Je me demande donc d’une part si nous pourrions revendre ce terrain sans perte, et d’autre part si nous avons la possibilité de faire (un petit) bénéfice. J’ai deux frères et sœurs qui vivent tous deux dans notre ville natale et souhaitent y rester. Tous deux auront besoin prochainement d’acheter un terrain dans les cinq ans. Il serait peut-être possible de vendre à l’un d’eux. Je place également un certain espoir dans la proximité de Francfort (les connexions sont très bonnes, gare et autoroute). Dans une autre petite ville un peu plus proche de Francfort (environ 10 kilomètres plus proche), des terrains comparables coûtent déjà plus de 200 000 euros. Si le Brexit est finalisé, les prix continueront probablement à augmenter.

En résumé : je me demande si ce terrain est une opportunité pour un retour aux sources ou un poids au regard de l’avenir (professionnel).

Je serais reconnaissant de tout retour.

Si un terrain est resté 6 ans chez l'agent immobilier, il doit y avoir, en plus du prix, une autre raison. As-tu déjà regardé le [Bebauungsplan] pour ce terrain ? Y a-t-il peut-être des restrictions importantes ?

Tu as bien compris. C’est à la fois une opportunité et un fardeau, pas l’un ou l’autre.
Je ressens la même chose. En m’engageant avec notre maison, je prends une décision ferme, ce qui me fait un peu peur, surtout que j’ai agi de manière très orientée vers les opportunités dans ma « vingtaine », avec notamment des déménagements rapides à travers le pays, une relation à distance, etc., et avec le recul, c’était exactement la bonne chose à faire.
En fait, il y a peu de temps, il y avait une offre d’emploi dans notre ancienne région, que j’ai trouvée intéressante, qui aurait pu signifier une avancée professionnelle et qui avait aussi une certaine rareté. En parallèle, nous avons ici un super terrain réservé pour nous, le travail et l’argent conviennent en fait… je ne me suis donc pas porté candidat et j’ai été soulagé quand l’annonce a enfin disparu [emoji6]
Sentiment étrange. Mais l’argent et la carrière sont des choses qui ne connaissent pas la saturation. Il y a toujours plus. Mais il faudrait alors rester célibataire, au maximum DINKIE, si c’est la maxime.

Si un terrain est resté 6 ans chez un agent immobilier, il doit y avoir, en plus du prix, une autre raison. As-tu déjà consulté le plan local d’urbanisme pour ce terrain ? Y a-t-il éventuellement des restrictions importantes ?

Le plan local d’urbanisme et l’extrait du registre foncier sont tous disponibles. Tout est sans restrictions. La raison des six ans doit plutôt se trouver dans le fait que le vendeur profite de sa retraite en Espagne, n’a pas besoin de l’argent et, je dirais, est un peu difficile sur le plan humain. Le contact entre lui et l’agent immobilier a également été rompu pendant longtemps, car l’agent était à un moment donné exaspéré. Par exemple, si une offre était seulement 5 000 euros en dessous des attentes du vendeur, ce dernier la refusait, etc.

Le prix ne me semble pas excessivement élevé. Même nous ici dans le sud de la Basse-Saxe avons déjà payé 190 dans une banlieue (village). C’est pourquoi, d’après ta description, il semble que tu ne prennes guère de risque financier en achetant le terrain. Peu importe que tu le construises à moyen terme ou non.

Que les 200 soient corrects, tu peux seul le décider. Sinon : Près de Francfort....acheter.