Vente aux enchères immobilière - pourrait-il y avoir des surprises ?

Bonjour à tous,

que peut-il arriver dans le pire des cas lors de l’achat d’un terrain "sans visite" et où puis-je obtenir des informations si le propriétaire n’est pas joignable ?

Un terrain qui m’intéresse assez va bientôt être vendu aux enchères forcées et j’aimerais savoir s’il existe des risques imprévisibles dans ce genre de situation, car on ne peut pas y accéder avant.

Le terrain se trouve en plein centre-ville, dans une zone exclusivement composée de maisons individuelles et de maisons jumelées. Une petite construction apparemment vide s’y trouve. Le terrain n’est pas accessible, car ce n’est pas permis. Il doit encore être divisé et une moitié sera vendue aux enchères. Des informations du cadastre sont disponibles.

Les frais de raccordement devraient pouvoir être obtenus auprès de la mairie et on peut aussi y connaître la nappe phréatique, tout comme un plan d’urbanisme, n’est-ce pas ? Les frais de bornage ne devraient pas non plus être excessifs.

Quelles surprises pourraient encore arriver, qui pourraient être évitées par une visite ?

Merci beaucoup
insgruene

Salut,

il est très inhabituel qu'un terrain soit divisé puis vendu aux enchères forcées.

Il n'est pas légalement possible d'engager une procédure pour un terrain qui n'existe pas encore.

Je te conseillerais d'abord de découvrir pourquoi le terrain est mis aux enchères. Est-ce qu'un créancier mène la procédure ou s'agit-il d'un partage successoral ? Souvent, lors du premier rendez-vous, le prix plancher n'est pas atteint. Avant le deuxième rendez-vous, il est parfois possible d'obtenir le terrain par voie de négociation.

Va absolument à la mairie et vérifie si tu peux construire la maison de tes rêves sur ce terrain. Là-bas, tu obtiendras également des informations sur les charges foncières. D'autres restrictions peuvent découler des inscriptions au registre foncier.

N'oublie pas que différentes créances peuvent figurer comme charges publiques sur le terrain. Tu peux devoir payer à la commune ce que ton prédécesseur n'a pas payé.

À la mairie et/ou au bureau du cadastre, tu peux aussi connaître la valeur de référence du sol pour le terrain. Cette valeur s'applique toujours à une zone spécifique, ne prend donc pas en compte le terrain précis, mais constitue une indication générale.

Prends en compte les éventuels coûts de démolition et les pollutions héritées de l'usage antérieur.

Renseigne-toi à l'avance sur le déroulement d'une procédure de vente aux enchères et pense à la consignation de 10 %.

Très important : fixe-toi une limite au préalable !!!

Amitiés, Frank

Salut,

les charges publiques seraient par exemple la taxe foncière ou les contributions pour les infrastructures. Celles-ci sont d'abord réglées à partir du produit de la vente aux enchères et ne sont pas visibles dans le cadastre. Il faut juste faire attention lorsque l'on obtient le terrain, par exemple entre deux rendez-vous, par voie de négociation. Lors d'une vente aux enchères, rien ne passe outre.

Il existe aussi un registre des charges foncières auprès de l'administration du district (Landratsamt) ou dans les grandes villes.

Vérifie aussi si la propriété est inhabitée. Les contrats de location sont transférés lors d'un changement de propriétaire, tu achètes en quelque sorte aussi les locataires. Dans ces cas, il faudrait d'abord mettre fin au contrat de location. S'il n'y a pas de contrat de location, tu peux disposer de l'objet après le transfert de propriété. Si quelqu'un y habite encore (ancien propriétaire), tu as quand même un problème.

Pour les frais de raccordement, cela dépend si tu peux continuer à utiliser le raccordement. Ce n'est pas un problème par exemple pour les eaux usées. L'électricité et l'eau sont raccordées par les fournisseurs eux-mêmes et ils te les factureront.

Le tribunal d’instance n’assume aucune responsabilité quant à l’exactitude de l’exposé.
On ne peut pas toujours faire confiance même au cadastre. L’année dernière, j’ai acquis une surface de circulation qui était en réalité nettement plus petite que celle inscrite au cadastre.

Cordialement frank

Bonjour,

...Pour les coûts de raccordement, cela dépend de savoir si vous pouvez continuer à utiliser le raccordement. Ce n’est par exemple pas un problème pour les eaux usées...

C’est une affirmation audacieuse....

Si les conduites d’eaux usées peuvent être utilisées, l’utilisateur « insgruene » ne le saura qu’une fois qu’il aura les plans du réseau d’assainissement ; au pire, au moment où le terrassier commence son travail. Tout dépend de l’âge du bâtiment existant ou de l’année du raccordement de celui-ci au réseau public. Ce n’est qu’à ce moment-là qu’on peut dire avec certitude si les tuyaux et conduites déjà installés peuvent (ou doivent) être utilisés ou non.

Cordialement

Bonjour,

C’est une affirmation audacieuse...

Le posteur « insgruene » ne saura si les canalisations d’eaux usées peuvent être utilisées que lorsqu’il aura les plans du réseau d’égouts ; au pire, seulement au moment où le terrasseur commencera son travail. Tout dépend de l’âge de l’immeuble existant ou de l’année de son raccordement au réseau public. Ce n’est qu’alors qu’on pourra dire avec certitude si les tuyaux et conduites déjà installés peuvent (doivent) être utilisés ou non.

Cordialement

Salut,

peut-être que je me suis mal exprimé. La construction, l’entretien et la maintenance de la canalisation d’eaux usées du collecteur jusqu’à la limite de la propriété (la conduite de branchement sur des terrains publics) relèvent de la compétence du service des eaux usées. Des contributions correspondantes ont été calculées lors de la viabilisation et des redevances annuelles perçues. Si, lors d’un morcellement de terrain, on acquiert la partie sur laquelle se trouve déjà un branchement, celui-ci peut être utilisé.

Si les conduites d’eaux usées et d’évacuation sur la propriété peuvent continuer à être utilisées doit être vérifié par un « professionnel ». S’il n’y a pas de branchement, un montant forfaitaire est généralement dû.

cordialement frank

Bonjour à tous,

merci beaucoup. Aujourd’hui, je suis allé au tribunal de première instance et j’ai consulté l’expertise détaillée.

La moitié du terrain est déjà inscrite au cadastre, il y a deux propriétaires inscrits à hauteur de 50 % chacun. Une division réelle pourrait (et serait) alors réalisée, mais ce n’est pas obligatoire. C’est toutefois sûrement mieux.

Dans l’expertise, il est indiqué :

Coefficient d’occupation des sols 0,07 et coefficient d’emprise au sol 0,07, mais cela ne peut pas être, n’est-ce pas ? Ailleurs, il est indiqué coefficient d’emprise au sol 0,5. Il n’existe pas de plan d’urbanisme juridiquement valable. Je devrais probablement me rendre au service de l’urbanisme, obtient-on des informations même si l'on n’est pas propriétaire ?

Et combien peut-on en fait estimer pour les frais de démolition, existe-t-il des valeurs de référence au m² ou autres ?

On ne voyait pas grand-chose sur le terrain car il est très envahi. Cela ne semble pas habité, mais c’est parfois difficile à dire.

Cordialement
insgruene