Alors, j’attendrais octobre/novembre 17 pour voir si les travaux de viabilisation ne prennent pas plus de temps que prévu.
Ensuite, il faudra déjà avoir une expertise du sol et faire la planification finale avec le constructeur ainsi que préparer la demande de permis de construire. Puis, il faudra attendre l’autorisation et le temps de construction avant de commencer. Les administrations et les constructeurs ont une logistique différente des maîtres d’ouvrage, c’est pourquoi je fixerais un début de chantier plus tard.
Ensuite, prévoir 9 mois de durée de construction plus éventuellement une extension pour les peintures et les sols.
La logistique incompréhensible pour nous, maîtres d’ouvrage, des autorités et de l’entreprise ainsi que ses sous-traitants est difficilement influençable, de sorte qu’une construction de maison prend toujours plus de temps que prévu.
En bref, salutations
Concernant les travaux de viabilisation, je dois te donner raison. C’est aussi une inconnue totale. Dans le pire des cas, nous ne pourrions même pas commencer en mars. Mais si les taux ont encore augmenté d’août à novembre ? C’est la seule raison pour laquelle je préférerais conclure le financement dès aujourd’hui et sans terrain à construire.
Je voulais en fait me passer d’un rapport de sol, car nous allons construire sans sous-sol et je le considérais donc comme superflu. Mais je laisserais le dernier mot à l’entrepreneur (architecte ?).
J’avais aussi déjà envisagé le permis de construire comme un facteur de retard, mais je pense avoir trouvé une (excellente ?) solution : il existe en effet (uniquement en BW ?) la possibilité de construire "sans permis de construire".
En plus du chemin réglementaire "demande de permis de construire" -> "autorisation de construire" -> "début des travaux", il existe aussi une alternative qui m’était inconnue.
Il y a en effet une sorte de "procédure sans autorisation". Celle-ci nécessite notamment un plan d’urbanisme qualifié, qui existe dans la zone de construction neuve.
Selon cette procédure, la nouvelle construction doit simplement être notifiée, c’est-à-dire que les mêmes documents que pour une demande officielle de permis doivent être soumis. En BW, cela s’appelle "procédure de prise de connaissance". La commune ne fait qu’un contrôle sommaire, car on doit strictement respecter le plan d’urbanisme. C’est ce que nous ferons – du moins pour l’instant. Si nous dévions de ce plan, cette procédure ne sera plus possible et nous devrons déposer un permis de construire "normal".
La différence cependant : la commune/l’autorité d’urbanisme dispose de quatre semaines pour s’opposer à cette notification. Si elle ne s’y oppose pas, la construction est considérée comme autorisée et on reçoit un feu vert au lieu d’un feu rouge. Il n’y a alors pas de réception ou autre formalité. Les frais seraient donc apparemment moins élevés.
L’autorité d’urbanisme m’a déjà confirmé cela.
Nous avons demandé le prêt en décembre et obtenu l’accord début janvier. Le chantier a commencé mi-mars. Nous avons opté pour une période de 9 mois sans frais de mise à disposition (la période se termine donc fin septembre), même si nous sommes pleinement conscients que nous n’aurons pas utilisé tout l’argent d’ici là. Nous avions aussi une offre de la même banque avec 12 mois sans frais de mise à disposition. Les offres différaient de 0,06 % sur le taux d’intérêt. Ces 0,06 % d’intérêts supplémentaires pour 3 mois de délai sans frais de mise à disposition de plus représenteraient environ 2800 € d’intérêts en plus sur toute la durée du taux fixe. Nos intérêts de mise à disposition durant ces 3 mois ne seront probablement pas aussi élevés pour que ces 3 mois en plus valent la peine. Nous paierons – si tout se passe à peu près comme prévu – peut-être un tiers de cela en intérêts de mise à disposition, au maximum. C’est pourquoi nous avons opté pour la période plus courte. Vous devriez aussi calculer cela lorsque vous avez des offres concrètes de banques et décider ensuite en fonction de ce avec quoi vous êtes le plus à l’aise et ce qui est le plus avantageux. Une période plus courte sans frais de mise à disposition peut valoir la peine si le taux d’intérêt varie selon la durée.
Comme cela a déjà été dit plusieurs fois, on commence à rembourser seulement lorsque le prêt est entièrement décaissé. Chez nous, ce sera probablement environ un an après la conclusion du financement. Oui, on "perd" peut-être un an, mais c’est comme ça. On pourrait aussi mettre de côté la mensualité chaque mois et l’utiliser comme remboursement anticipé après la décaissement complet, ce qui rendrait la différence probablement marginale. Nous continuons actuellement à épargner comme durant la phase de constitution de fonds propres avant la construction, parce que nous ne devons pas encore rembourser. Cet argent ne servira pas au remboursement anticipé, mais sera dépensé pour les meubles, etc., une fois la maison terminée.
J’ai bien noté le problème du délai sans frais de mise à disposition plus long avec un taux plus élevé (même si ce n’est "que" 0,06 %) mais merci quand même pour l’avertissement. Je pense que cela se répercute toujours négativement sur le maître d’ouvrage et positivement sur la banque.
Si on peut encore faire baisser le taux en négociant cela, je demanderai absolument quand le moment sera venu. Comme tu dis, tout dépendra de la situation.
Je suis vraiment soulagé que chez vous aussi, le début du remboursement prenne "aussi longtemps". Même si nous fractionnons le prêt pour commencer à rembourser plus tôt, il faudra garder le reste pour un remboursement anticipé "précoce" ou comme marge de sécurité pour les imprévus.
Les imprévus vont sûrement arriver, après une longue lecture de ce forum, je ne me fais plus d’illusions. Le délai de construction prévu ne sera assurément pas respecté, j’en fais l’hypothèse simplement. La question est toujours de savoir dans quelle mesure cela sera retardé.