तो, मैं अक्टूबर/नवंबर 2017 का इंतजार करूंगा, कि क्या बुनियादी निर्माण कार्य आगे बढ़ते हैं या नहीं। तब पहले से ही भूमि सर्वेक्षण रिपोर्ट होनी चाहिए और बीयू के साथ अंतिम योजना बनानी चाहिए और निर्माण आवेदन तैयार करना चाहिए। फिर अनुमति का इंतजार करना होगा और निर्माण के लिए उपयुक्त मौसम का इंतजार करना होगा। कार्यालयों और बीयू की लॉजिस्टिक्स बिल्डरों से अलग होती है, इसलिए मैं निर्माण की शुरुआत बाद में करने की सलाह दूंगा। फिर 9 महीने का निर्माण समय तय करें साथ ही संभवतः पेंटरिंग या फर्श के लिए अतिरिक्त समय भी रखें।
कार्यालयों और कंपनी तथा उनके सबकांट्रैक्टर्स की लॉजिस्टिक्स जो हमें बिल्डरों के लिए समझ से परे है, उसे नियंत्रित करना मुश्किल है, इसलिए एक घर बनाने में हमेशा सोचे से अधिक समय लगता है।
संक्षिप्त में शुभकामनाएँ
निर्माण कार्यों के संबंध में मैं आपकी बात से सहमत हूँ। यह भी पूरी तरह अनजान है। सबसे बुरा मामला यह हो सकता है कि हम मार्च में शुरू भी न कर पाएं। लेकिन अगर अगस्त से नवंबर तक ब्याज दरें बढ़ती रहीं तो? यही एकमात्र कारण है कि मैं आज ही और बिना निर्माण स्थल के वित्तपोषण बंद करना पसंद करूंगा।
मैं मूल रूप से भूमि जांच से बचना चाहता था क्योंकि हम बेसमेंट के बिना निर्माण करेंगे और इसलिए इसे अनावश्यक मानता था। लेकिन इस बारे में अंतिम फैसला मैं निर्माण ठेकेदार (आर्किटेक्ट?) पर छोड़ दूंगा।
निर्माण अनुमति के संबंध में मैंने भी देरी की संभावना देखी है, लेकिन मुझे लगता है कि मैंने एक (बहुत अच्छी?) समाधान खोज ली है: क्योंकि (केवल बाडेन-वुर्टेमबर्ग में?) बिना निर्माण अनुमति के भी निर्माण करने का विकल्प है।
साधारण प्रक्रिया "निर्माण आवेदन" -> "निर्माण अनुमति" -> "निर्माण शुरू" के अलावा एक विकल्प भी है जो मेरे लिए नया था।
इस प्रक्रिया को "अनुमति-मुक्त प्रक्रिया" कहा जाता है। इसके लिए एक योग्य नियोजित योजना (क्वालिफाइड बेबाउअंग्सप्लान) आवश्यक है, जो नए निर्माण क्षेत्र में मौजूद है। इस प्रक्रिया के तहत, नया निर्माण केवल सूचित करना होता है, अर्थात् औपचारिक निर्माण आवेदन के समान दस्तावेज जमा करने होते हैं। बाडेन-वुर्टेमबर्ग में इसे "केंन्टनिसगाबेवेरफाहरेन" कहा जाता है। नगर पालिका केवल संक्षेप में दस्तावेज देखती है क्योंकि इस मामले में सख्ती से नियोजित योजना का पालन करना होता है। हम भी यही करेंगे - कम से कम फिलहाल के लिए। यदि हम कोई विचलन करेंगे, तो यह प्रक्रिया संभव नहीं रहेगी और हमें "साधारण" निर्माण आवेदन करना होगा।
फर्क यह है कि नगर पालिका/निर्माण विभाग के पास इस सूचना का विरोध करने के लिए चार सप्ताह का समय होता है। यदि वे विरोध नहीं करते तो निर्माण स्वीकृत माना जाता है और लाल बिंदु के बजाय हरा बिंदु दिया जाता है। इसके बाद कोई निरीक्षण या समान प्रक्रिया नहीं होती। शुल्क भी कथित तौर पर कम होते हैं।
निर्माण विभाग ने मुझे यह पहले ही पुष्टि कर दी है।
हमने दिसंबर में ऋण के लिए आवेदन किया और जनवरी की शुरुआत में मंजूरी प्राप्त की। निर्माण की शुरुआत फिर मार्च के मध्य में हुई। हमने केवल 9 महीने की ब्याज मुक्त अवधि चुनी (जिसकी समय सीमा सितंबर के अंत में समाप्त होती है), हालांकि हमें पूरी तरह पता है कि तब तक हम पूरी राशि खर्च नहीं कर पाए होंगे। हमें उसी बैंक से 12 महीने की ब्याज मुक्त अवधि वाला भी एक प्रस्ताव मिला था। प्रस्तावों के ब्याज दर में केवल 0.06% का अंतर था। इस 0.06% अधिक ब्याज के कारण तीन महीने ज्यादा ब्याज मुक्त अवधि के लिए पूरे ऋण अवधि में लगभग 2800 यूरो ज्यादा ब्याज देना पड़ता। हमें उम्मीद है कि तीन महीनों में हमारी ब्याज की राशि इतनी अधिक नहीं होगी कि तीन महीने की अतिरिक्त अवधि लाभकारी हो। यदि योजना के अनुसार सब ठीक रहा, तो हम शायद केवल एक तिहाई ब्याज ही भुगतान करेंगे। अधिकतम। इसलिए हमने कम ब्याज मुक्त अवधि को चुना। आपको भी चाहिए कि जब आपके पास बैंकों से निश्चित ऑफर आएं तो आप ऐसे हिसाब लगाएं और तय करें कि आपको क्या बेहतर लगे और क्या फायदे वाला है। यदि ब्याज दर अलग-अलग ब्याज मुक्त अवधियों के लिए अलग हो तो कम अवधि फ़ायदेमंद हो सकती है।
जैसा कि कई बार कहा गया है, आप तभी चुकाना शुरू करते हैं जब पूरा ऋण भुगतान हो चुका हो। हमारे यहां शायद वित्तपोषण पूरा होने के लगभग एक साल बाद शुरुआत होगी। हाँ, उस एक साल को जैसा कि कहा जाता है वह 'खोया हुआ साल' माना जा सकता है, लेकिन यही हाल है। हालांकि आप हर महीने किश्त जमा कर सकते हैं और पूरी राशि मिलने के बाद उसे अतिरिक्त भुगतान के रूप में इस्तेमाल कर सकते हैं, तब फर्क शायद बहुत कम होगा। हम अभी उसी तरह बचत कर रहे हैं जैसे निर्माण से पहले अपनी पूंजी बचाने के चरण में थे क्योंकि हमें अभी चुकाना शुरू नहीं करना है। यह पैसा हम बाद में अतिरिक्त भुगतान में नहीं लगाएंगे, बल्कि घर बनने के बाद फर्नीचर आदि में खर्च करेंगे।
ब्याज मुक्त अवधि के लिए अधिक समय लेने पर ब्याज दर अधिक (हालांकि केवल 0.06%) होने के संबंध में मैंने ध्यान दिया है, लेकिन फिर भी आपका धन्यवाद। मुझे लगता है कि यह हमेशा बिल्डर के लिए नकारात्मक और बैंक के लिए सकारात्मक होता है। जब समय आएगा तब जरूर पूछूंगा कि क्या इससे ब्याज दर कम की जा सकती है। जैसा आप कहते हैं, यह हमेशा स्थिति पर निर्भर करता है।
मैं निश्चित रूप से राहत महसूस करता हूं कि आपके यहां भी चुकौती शुरू होने में इतना समय लगता है। भले ही हम ऋण को विभाजित करें जल्दी चुकौती के लिए, बची हुई राशि या तो जल्दी अतिरिक्त भुगतान के लिए बची रहेगी या अनपेक्षित खर्चों के लिए कोई अतिरिक्त कोष होगी।
अनपेक्षित खर्च निश्चित ही आएंगे, इसके बारे में मैंने यहां लंबे समय तक पढ़ाई के बाद कोई भ्रम नहीं बनाया है। नियोजित निर्माण समय भी निश्चित रूप से पूरा नहीं होगा, मैं ऐसा मान रहा हूं। सवाल बस इतना है कि डिले कितना होगा।