Bueno, yo esperaría hasta octubre/noviembre de 2017 para ver si las obras de urbanización no se retrasan.
Luego ya tener el estudio de suelo y hacer la planificación final con la empresa constructora, así como preparar la solicitud de construcción. Después hay que esperar la aprobación y el clima favorable para empezar. Las autoridades y las empresas constructoras tienen una logística diferente a la de los propietarios, por lo que yo pondría el inicio de obra más tarde.
Luego se calcula un tiempo de construcción de 9 meses más, si es necesario, tiempo adicional para el pintor o los suelos.
La logística de las autoridades y la empresa con sus subcontratistas, que para nosotros como propietarios es incomprensible, apenas se puede influir, por lo que construir una casa siempre lleva más tiempo de lo pensado.
Saludos breves
En cuanto a las obras de urbanización, debo darte la razón. Eso también es una incógnita absoluta. En el peor de los casos podríamos ni siquiera empezar en marzo. Pero si los intereses subieron de agosto a noviembre, ¿qué pasa? Esa es la única razón por la que preferiría cerrar la financiación hoy mismo y sin tener un terreno de inmediato.
En realidad quería prescindir del estudio de suelo, ya que construiremos sin sótano y por eso lo consideraba prescindible. Pero dejaría la última palabra al constructor (¿arquitecto?).
Lo de la licencia de obra ya lo tenía previsto como un posible retraso, pero creo que he encontrado una (¿buena?) solución: en Baden-Württemberg existe (¿solo allí?) la posibilidad de construir "sin licencia de obra".
Además del procedimiento regular "solicitud de construcción" -> "licencia de construcción" -> "inicio de obra", también hay una alternativa que me era desconocida.
Existe un procedimiento tipo "sin necesidad de licencia". Requiere, entre otras cosas, un plan urbanístico cualificado que existe en la zona de nueva construcción.
Según este procedimiento, solo hay que notificar la construcción, es decir, se deben presentar los mismos documentos que en una solicitud formal. En Baden-Württemberg se llama "procedimiento de notificación". La municipalidad solo lo revisa "de forma general", porque en este caso hay que ceñirse estrictamente al plan urbanístico. Eso haremos nosotros también, al menos por ahora. Si nos desviamos, este procedimiento ya no sería válido y tendríamos que presentar una solicitud de construcción "normal".
La diferencia es que la municipalidad o la oficina de construcción tiene cuatro semanas para oponerse a esta notificación. Si no se opone, la construcción se considera aprobada y se recibe un punto verde en lugar de uno rojo. Después no hay inspección ni similar. Por eso supuestamente las tasas también son más bajas.
La oficina de construcción ya me lo confirmó así.
Solicitamos el préstamo en diciembre y recibimos la aprobación a principios de enero. El inicio de obra fue a mediados de marzo. Optamos por un plazo de 9 meses sin coste por disposición (por lo que el plazo termina a finales de septiembre), aunque somos plenamente conscientes de que para entonces no habremos utilizado todo el dinero. De la misma entidad bancaria también teníamos una oferta con 12 meses sin coste por disposición. Las ofertas diferían en la tasa de interés en 0,06 %. Estos intereses un 0,06 % más altos por tres meses más sin coste por disposición nos supondrían unos 2.800 € más en intereses durante todo el periodo de duración del tipo de interés fijo con la misma cuota. Según nuestras previsiones, los intereses por disposición en esos 3 meses no serán tan altos como para que valga la pena tener 3 meses más sin coste por disposición. Si todo va según lo planeado, pagaremos quizás un tercio de esos intereses por disposición. Como máximo. Por eso nos decidimos por el periodo más corto sin coste por disposición. También deberíais calcularlo vosotros cuando tengáis ofertas concretas de bancos y decidir con cuál os sentís más cómodos y qué os compensa más. Un periodo sin coste por disposición más corto puede valer la pena si la tasa de interés varía para diferentes períodos sin coste por disposición.
Como ya se ha dicho varias veces, se empieza a amortizar solo cuando el préstamo está completamente desembolsado. En nuestro caso será probablemente aproximadamente un año después de cerrar la financiación. Sí, se "regala" ese año, pero así es. También se podría ahorrar la cuota cada mes y usarla después del desembolso total como amortización extraordinaria, entonces la diferencia sería probablemente marginal. Actualmente seguimos ahorrando como en la fase de acumulación del capital propio antes de la construcción porque no tenemos que amortizar todavía. Pero ese dinero no lo emplearemos en amortización extraordinaria, sino en muebles y similares una vez esté terminada la casa.
Lo de un periodo más largo sin coste por disposición a cambio de unos intereses de construcción más altos (aunque sean "solo" 0,06 %) lo tenía en cuenta, pero igualmente gracias por el consejo. Creo que eso siempre sale negativo para el propietario y positivo para el banco.
La posibilidad de rebajar el interés para la construcción lo consultaré cuando llegue el momento. Como dices, siempre depende de la situación.
Me tranquiliza mucho que en vuestro caso también tarde "tanto" en empezar la amortización. Aunque partiéramos el préstamo para empezar a amortizar antes, el resto sobrante debería quedar para un pago anticipado temprano o como colchón para imprevistos.
Con certeza habrá imprevistos, tras haber leído mucho aquí en el foro no me hago ilusiones. Tampoco creo que se pueda cumplir el tiempo de construcción previsto, eso lo doy por hecho. La cuestión es cuánto se retrasará todo.