Déroulement des relevés en Basse-Saxe

Bonjour à tous,
je me suis rendu compte que des questions sur le sujet de la ou des [Vermessung(en)] reviennent régulièrement, c’est pourquoi je voulais ici résumer un peu le sujet.

Avant tout : Toutes les informations concernent la Basse-Saxe ! Comme [Vermessung] est une compétence des Länder, d’autres règles et prescriptions s’appliquent dans d’autres États fédéraux !

Tout d’abord, il faut distinguer entre les [Ingenieurtechnischen] et les [amtlichen Vermessungen]. Les [technischen Vermessungen] peuvent être réalisées par n’importe quel bureau de [Vermessungsbüro]. Les [amtlichen Vermessungen] (découpages, mesurages de bâtiments (pas de piquetages !) etc.) doivent être effectuées par un [Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur] ou par le bureau du cadastre. Cependant, il est conseillé de faire réaliser tout par un [öffentlich bestellter Vermessungsingenieur] car pour les mesures techniques, il est éventuellement possible de négocier un peu le prix. Cela n’est toutefois possible que pour les mesures techniques. Les [amtlichen Vermessungen] sont soumises au règlement des coûts pour la [amtliches Vermessungswesen] ([KoVerm]) dans sa version en vigueur. Pour les mesures techniques, c’est la [HOAI] qui s’applique.

Je voudrais maintenant expliquer brièvement les différents types de [Vermessungen], car il y a souvent des confusions à ce sujet.

Mesures techniques :

Relevés topographiques/plans de hauteur :
Ici, nous relevons au préalable tout ce qui est pertinent (regards, avaloirs, bordures de chaussée, altitudes du terrain, etc.) et en dessinons un plan pour l’architecte afin de planifier le projet de construction.

Piquetages : Il faut ici distinguer entre deux types : piquetage grossier et piquetage précis.

Piquetage grossier : Ici, la position du bâtiment prévu est reportée de manière "grossière" (2-3 cm) sur le terrain à l’aide de piquets en bois pour les travaux de terrassement à venir. Il faut en outre éventuellement déterminer la limite pour le piquetage précis qui suivra. Je reviendrai plus tard sur la détermination de la frontière.

Piquetage précis : Ici, la position du bâtiment est reportée de façon précise (1-2 mm) sur les [Schnurgerüste]. Cela se fait généralement avec une vis ou un clou. Celui-ci est alors habituellement protégé contre un déplacement non autorisé avec de la peinture (cela s’est déjà vu :mad:). Ne nous en veuillez pas si cela prend parfois 5 minutes de plus. Les entreprises de construction cherchent souvent à rejeter la faute sur les géomètres, même si ceux-ci n’ont commis aucune erreur. C’est pourquoi nous avons pris l’habitude de tout vérifier et documenter plusieurs fois, au cas où cela devrait se terminer devant un tribunal.
Concernant les prix des piquetages : piquetage grossier environ 200-300 €, piquetage précis environ 550-650 €.
OUI, c’est une somme importante, mais : le projet de construction doit être pris en compte, le piquetage effectué et contrôlé à nouveau. En outre, nous assumons également la responsabilité du piquetage. Nous prenons toujours un risque, même si nous gagnons une partie de notre argent ainsi. Il doit rester quelque chose pour nous aussi ;).

Ce sont les mesures techniques importantes qui appartiennent à un projet de construction. Passons maintenant à la partie officielle :

Partages de terrain : Là aussi, il y a à nouveau deux types :

Le découpage : Supposons que vous vouliez construire derrière/à côté de vos parents. Presque personne ne peut financer complètement la construction avec ses propres moyens. Comme vous ne voulez pas grever le terrain de vos parents d’une hypothèque, vous avez besoin d’une parcelle propre. Attention : parcelle [Flurstück] n’est pas synonyme de terrain ! Comme vos parents ont probablement construit il y a un certain temps, le cadastre n’est sans doute pas à jour. Nous devons donc, pour pouvoir découper le terrain, déterminer la limite selon les prescriptions cadastrales. Cela signifie que nous reconstituons l’ancienne limite à partir des documents de mesure existants et la vérifions. Si tout est en ordre, les nouveaux points de limite peuvent être marqués. Ne soyez pas surpris, cela peut durer une journée. Quelques jours après la mesure, vous et vos voisins, le long desquels passe la nouvelle limite, recevez du bureau de mesure un courrier : l’invitation à la convocation de délimitation. Le [öffentlich bestellter Vermessungsingenieur]/fonctionnaire vient en général à votre nouvelle parcelle et vous montre la nouvelle limite. Vous recevez alors une renonciation au recours que vous et vos voisins pouvez signer ; cela accélère la procédure administrative. Si l’un des voisins ou vous-même ne pouvez pas être présents, vous/vos voisins recevez à nouveau un courrier : la notification. Là aussi, une renonciation au recours est jointe que vous/vos voisins pouvez signer. Cela ne doit toutefois être signé qu’une seule fois. Si vos voisins refusent de signer, vous n’aurez malheureusement pas de chance. Dès la notification commence un délai de 30 jours. Il ne peut être raccourci que par la signature. Dans la renonciation au recours, il est déclaré qu’aucune objection à la mesure ne sera soulevée. Une fois le délai écoulé, nous transmettons la mesure au bureau du cadastre pour prise en charge dans le cadastre foncier. Cela prend encore environ 14 jours. Ensuite, votre parcelle est légalement enregistrée dans le cadastre et peut être transférée.

La [Sonderung] : C’est en quelque sorte comme un découpage mais sans travaux sur place. Et moins cher. Toutefois, ce n’est pas toujours applicable. Pour la [Sonderung], les limites doivent être impeccablement mesurées et négociées.

Le mesurage des bâtiments : Une fois votre maison construite, elle doit être mesurée pour la carte cadastrale. Ce qui peut sembler au premier abord du racket a plusieurs raisons : pour que les pompiers/les secours/la police sachent où aller ; Google Maps ; urbanisme et d’autres.

Voilà, le roman est fini :). Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à les écrire sous ce post, je tenterai d’y répondre.

Niels

Merci beaucoup pour ce post, je cherchais presque exactement cela -- mais pour la NRW. Est-ce que quelqu'un sait si c'est la même chose là-bas ?
Concernant les "Relevés topographiques/plans d'altitude", j'ai encore la question suivante : c'est probablement la seule mesure qui doit être effectuée avant la demande de permis de construire (en tant que base pour l'architecte). Si je construis sur l'existant (le bâtiment à gauche reste, le bâtiment au milieu doit être démoli et remplacé, le bâtiment à droite reste), alors il y a probablement aussi ici le "plan existant" de tous ces bâtiments (points d’angles, hauteurs de gouttière et de faîtage), c'est bien ça ? Je demande cela car je veux formuler la demande de devis auprès des bureaux de topographie aussi clairement que possible.

J'ai encore une question concernant le mesurage des bâtiments. Les coûts pour cela sont déterminés selon le règlement des coûts pour le service officiel de mesurage. Celui-ci prévoit une tarification échelonnée comme suit :
jusqu'à 300 000 € de valeur de construction 1034,56 € coûts totaux pour le mesurage et l'inscription au cadastre
jusqu'à 600 000 € de valeur de construction 1910,08 € coûts totaux pour le mesurage et l'inscription au cadastre

Qu'est-ce qui compte exactement dans la valeur de construction et dans quelle mesure la valeur indiquée doit-elle être justifiée ou qui la contrôle et comment ?

Salut, désolé pour la réponse tardive. Ces derniers jours, il y avait beaucoup de travail.

Qu'est-ce qui est exactement pris en compte dans la valeur de production ?

La valeur de production correspond à ce que la maison avec les dépendances, y compris les travaux en propre, a coûté. Le terrain n'en fait PAS partie.

Dans quelle mesure la valeur indiquée doit-elle être prouvée et qui la vérifie comment ?

Si tu as été invité par le LGLN à faire relever ton bâtiment, tu dois indiquer la valeur lors de la commande. Dans la plupart des cas, la bonne valeur est indiquée. Si la valeur nous paraît trop basse, nous calculons la valeur à l'aide de valeurs officielles. Ces valeurs sont consultables. Il suffit de googler "prix index Basse-Saxe". Il devrait y avoir une publication dans le Bulletin ministériel néerlandais. Si la valeur est grossièrement différente (environ à partir de 30 000 €) de celle indiquée, nous ajustons la valeur et, le cas échéant, la classons dans la catégorie supérieure.

J'espère avoir pu répondre à tes questions. Si tu en as d'autres, n'hésite pas à me contacter.

Niels

Merci beaucoup pour le message détaillé. J'aurais une question spécifique à la Basse-Saxe : quels coûts dois-je prévoir et quelles options ai-je si je souhaite faire réaliser un [bebautes] constat de limite ?

Le terrain est construit depuis plus de 60 ans, mais je n'ai trouvé aucune pierre de borne. Il y a aussi un angle où un terrain public est utilisé. Avant de faire réaliser des travaux ou de poser une nouvelle clôture/haie à l'avenir, j'ai besoin d'une position correcte du terrain.

Le terrain nécessite 7 pierres de borne. Autant que je comprends les informations jusqu'à présent, plusieurs milliers d'euros me seront facturés par le service du cadastre. Ai-je bien compris ou, par exemple, un géomètre-expert public pourrait-il le faire moins cher ?

Bonjour,
Tout d’abord, la délimitation cadastrale est un arpentage officiel. Cela signifie qu’elle est soumise au règlement des coûts de l’arpentage officiel (KoVerm). C’est pourquoi on ne peut pas faire baisser le prix au départ. Si tu tombes éventuellement sur un ingénieur géomètre agréé public, orienté client, il pourrait essayer de réduire le nombre de points de limite à établir, en centrant, dans le cadre de la délimitation cadastrale, les points trouvés qui seraient décalés ou incorrects. Mais plusieurs facteurs entrent en jeu. Ce serait trop long à expliquer ici.

Autre possibilité : tu as mentionné que le terrain est bâti. Si tu devais construire à nouveau, il pourrait peut-être y avoir une possibilité de réduire les coûts des mesures techniques nécessaires. (Surtout pour la grande délimitation cadastrale préalable)

Évaluation réaliste : tu ne reviendras pas avec la délimitation cadastrale pour moins de 3 000 €. Si tu pouvais me transmettre la valeur foncière, je pourrais faire une estimation plus précise.

Niels