Échange de gage - est-il possible d'avoir deux banques dans le registre foncier ?

Bonjour,

nous avons une courte question concernant l’échange de garantie dans le cadre de l’achat d’une maison et nous serions reconnaissants si quelqu’un de compétent pouvait nous en dire un peu plus.

En effet, nous possédons une maison avec un crédit résiduel de 130.000€ (montant initial du crédit – 220.000€), contracté il y a quatre ans, donc pas encore totalement remboursable (ce que nous ne pourrions pas faire de toute façon). Le taux d’intérêt était alors de seulement 1%, ce qui est donc un très bon crédit depuis la hausse des taux. De plus, les intérêts sont fixes pour une durée totale de 15 ans.

Nous cherchons depuis un an une nouvelle maison ou un terrain. Celui-ci sera dans tous les cas un peu plus cher que l’actuel, car nous souhaitons nous rapprocher de la ville. Le conseiller financier nous avait, avant la hausse des taux, fin 2021, calculé la situation « acheter un terrain et construire neuf » sur un objet que nous n’avons cependant pas acheté en raison d’une constructibilité insuffisante (présence d’arbres), avec un financement relais et un crédit supplémentaire, etc. Le crédit précédent devait alors être remboursé après la vente de notre maison actuelle contre une indemnité de remboursement anticipé. Ce qui n’était peut-être pas une très bonne idée à l’époque et répondait plutôt au désir du conseiller d’obtenir une commission plus élevée. Nous ne connaissions pas du tout la possibilité d’un échange de garantie à ce moment-là.

Mais bon – à cette époque, les taux étaient également assez similaires et bas. Maintenant que la charge d’intérêts est d’au moins 3,5 %, nous aimerions bien sûr garder l’ancien crédit et le transférer sur le nouvel objet. Ainsi, nous minimisons les coûts d’intérêts d’un crédit supplémentaire dont nous aurons aussi besoin (en plus du financement relais), car la valeur du nouvel objet sera plus élevée que celle de la maison actuelle.

Voici donc ma question :

pouvons-nous, lors de l’échange de garantie par la Sparkasse, demander le nouveau crédit ainsi que le financement relais auprès d’une autre banque qui serait plus avantageuse pour nous que la Sparkasse ? Car après l’échange de garantie, il y aurait donc DEUX banques inscrites au registre foncier, les banques acceptent-elles cela ou n’obtiendrions-nous pas de nouveau crédit auprès d’une autre banque si la Sparkasse actuelle figure également au registre foncier en raison de l’échange de garantie ?
Autrement dit, est-on contraint par l’échange de garantie à prendre le nouveau crédit auprès de la banque effectuant cet échange ? Ou bien deux banques peuvent-elles figurer sur le registre foncier et cela ne leur pose-t-il aucun problème ?

Données :
valeur maison actuelle 700.000€, crédit résiduel 130.000€, taux 1%
nouvelle maison (ou terrain + construction, bien sûr, le financement relais est alors plus cher, mais à côté de Berlin on ne peut pas vraiment choisir, le marché est toujours très tendu), par ex. environ 850.000€. Selon une conseillère financière, le taux pour les coûts supplémentaires serait actuellement pour nous de 3,5%.

Je vous remercie chaleureusement pour un retour !

Plusieurs points à ce sujet :

1.) La banque doit d'abord approuver l'échange de garantie, la valeur de nantissement joue alors un rôle décisif.
2.) Si l'échange de garantie se déroule sans problème, la banque sera bien sûr prioritaire dans le registre foncier avec ce montant de prêt -> une autre banque devrait alors être subordonnée. Il est donc possible d'avoir deux banques inscrites au registre foncier, mais des taux d'intérêt attractifs ne seront probablement pas envisageables. Si vous souhaitez malgré tout obtenir des offres, mentionnez que vous souhaitez un prêt subordonné, car de nombreuses banques se désisteront rapidement ou augmenteront considérablement le taux.

La solution la plus avantageuse pourrait donc être de conserver le prêt existant et de contracter un prêt supplémentaire auprès de la même banque, si cela est envisageable. Le taux mixte résultant pourrait être globalement plus attractif qu'un prêt entièrement nouveau auprès d'une banque apparemment moins chère.

À mon avis, il est inévitable d'avoir un entretien avec la banque pour examiner les différentes possibilités. Le sujet de l'échange de garantie est très individuel et il n'existe pas de droit légal (clair) à ce sujet, mais surtout pour les petites maisons, cela peut constituer une approche de négociation intéressante.

Merci beaucoup pour ce retour si rapide et approfondi !

1) - la valeur de la nouvelle maison ou du terrain avec la construction sera certainement plus élevée que la valeur de la maison actuelle, car nous voulons nous rapprocher de Berlin - par valeur de nantissement, vous entendez cette valeur de la maison, c’est bien ça ? Le point 1) devrait théoriquement fonctionner ainsi.
2) - merci beaucoup, c’est une information précieuse pour nous que la deuxième banque se fasse payer le rang subordonné par une augmentation des intérêts. Dommage mais compréhensible (il serait intéressant de savoir de combien de décimales il s’agit... espérons que ce ne soit pas des pourcentages entiers). Par conséquent, la comparaison réelle avec la Sparkasse sera judicieuse. Pour autant qu’elle approuve une mise à disposition temporaire en tant que type de crédit, car nous en aurions également besoin.

J’aurais une autre question qui pourrait peut-être faire voir toute la situation sous un angle un peu différent. Cependant, il m’a semblé important, pour la première question, de partir du pire scénario et de demander la possibilité de transférer le gage sur la nouvelle maison.

Cependant : en plus de notre maison, nous possédons un appartement payé (90 m², ancien, très bien situé dans une grande ville). Celui-ci ne doit pas être vendu. Il a été estimé actuellement à 500 000 € (bien sûr, la situation actuelle peut réduire un peu la valeur, ceci n’est donc qu’un point de repère en comparaison avec la valeur de la maison nantissée actuelle (700 000 €)).
Nous voulons maintenant essayer de transférer dès à présent le crédit de la maison sur l’appartement, ce qui réduirait les coûts d’intérêt du deuxième crédit, mais éviterait la situation avec deux banques inscrites au registre foncier de la nouvelle maison. Or, cet appartement est cependant moins cher que la maison nantissée. Je ne sais pas si cela est appréciable pour vous, mais y aurait-il, selon vous, une chance avec ces chiffres (crédit restant 130 000 €, initialement 220 000 €) d’obtenir l’acceptation de l’échange de gage malgré la valeur inférieure de l’appartement (chez la Sparkasse) ?... ou cela ne marche quasiment jamais si la valeur de la nouvelle garantie n’est pas au moins égale, indépendamment du montant du crédit restant ?...
Nous allons bien sûr essayer dans tous les cas, mais nous serions reconnaissants d’un premier avis des professionnels :)

Encore merci beaucoup !
Natalie

Cependant, cet appartement est moins cher que la maison hypothéquée.

Actuellement, il est estimé à 500 000 €.

Crédit restant 130 000 €.

En fait, il suffit que l'appartement, après toutes les déductions de sécurité, ait une valeur supérieure au crédit restant. D'après les chiffres indiqués, c'est largement le cas. Mais comme je l'ai dit, à la fin, c'est toujours la banque qui décide en tenant compte de toutes les autres conditions encore inconnues ici. La procédure décrite semble cependant la plus sensée.

Peut-être que la Sparkasse offre aussi de bonnes conditions pour la nouvelle maison, normalement on peut bien négocier avec eux. Dès que l'offre comparative est sur la table, ils aiment souvent s'aligner. Avec une conclusion de contrat supplémentaire, la banque est plus motivée à procéder à l'échange de garantie.

Il ne s'agit fondamentalement pas de la valeur absolue de la sécurité.

En fin de compte, le taux d'intérêt est déterminé sur la base de la mise en gage. Par exemple, si vous aviez au moment de l'achat (!) une valeur de mise en gage de 50 %, alors le capital restant dû pour un échange de gage ne devrait pas dépasser 50 % de la nouvelle valeur du bien.

Mais cela varie aussi d'une banque à l'autre et n'est qu'une indication. Comme l'a déjà dit l'intervenant précédent, il ne devrait pas y avoir de problèmes avec les garanties.

Bonjour, je vous remercie sincèrement pour votre retour et votre appréciation. Cela semble au moins valoir la peine d’essayer, j’espère que cela fonctionnera, ce serait un bon sentiment de pouvoir poursuivre au moins une partie du nouveau financement aux anciennes conditions, dans le contexte actuel de retournement des taux d’intérêt.

Finalement, le taux d’intérêt est fixé en fonction du prêt sur valeur. Par exemple, si vous aviez au moment de l’achat (!) une valeur de prêt de 50 %, alors le solde restant pour un échange de gage ne devrait pas dépasser 50 % de la nouvelle valeur du bien immobilier.

Peut-être encore une brève question concernant la valeur de prêt mentionnée : puisque nous n'achetons pas actuellement notre appartement, il n’y a donc pas de prix de vente établi, même si la valeur du marché est rapidement estimable (car Berlin) et a été évaluée de manière assez cohérente par trois agents immobiliers, la banque devrait estimer elle-même la valeur de l’appartement – comment procède-t-elle et peut-elle arriver à une valeur sensiblement inférieure à celle du marché ? Si la banque applique généralement une estimation très pessimiste pour les biens immobiliers, bien en-dessous du prix du marché, il pourrait arriver que l’appartement ne bénéficie pas du tout de la même valeur de prêt que la maison au moment de l’achat/de la construction (à l’époque, la valeur de prêt était d’un peu moins de 40 %).
Comment les banques estiment-elles les biens immobiliers pour lesquels aucun dossier de vente récent n’est disponible, parce qu’ils ne sont pas actuellement sur le marché comme dans notre cas ?

Je vous remercie !

Merci également pour le conseil de négocier avec la Sparkasse si cela ne marche pas avec l’appartement. C’est bon à savoir que les banques sont généralement prêtes à négocier.