Veuillez évaluer l'offre de financement

Bonjour chère communauté du forum,

après être restés silencieusement à vous lire depuis un certain temps et avoir déjà recueilli de nombreux conseils précieux, la construction de notre maison approche désormais lentement et nous sommes en train d'examiner et de comparer des offres de financement... Nous serions reconnaissants d'avoir une évaluation de notre offre préférée. Peut-être avons-nous manqué un gros inconvénient ou nous surchargeons-nous avec les mensualités, ououou :confused:

Les données clés : nous prévoyons une maison individuelle (préfabrication) d'environ 150 m² habitables sur une dalle, Kfw 55. Le terrain se trouve dans une zone de construction neuve et est actuellement réservé de manière ferme pour nous.

Le coût total s'élève à 461 000 euros, nous ne pouvons malheureusement engager que 65 000 euros de fonds propres. Par conséquent, 396 000 euros doivent être financés par un prêt. Notre revenu mensuel net commun est de 5 100 euros. Dans la situation actuelle, nous considérons qu'il est judicieux d'opter pour une durée de fixation d'intérêt la plus longue possible, c'est pourquoi nous avons demandé uniquement des offres avec une fixation d'intérêt d'au moins 25 ans. Actuellement, le modèle de financement suivant est notre favori :

Composante principale : Prêt amortissable (remboursement complet) de 296 000 euros avec une fixation d'intérêt de 35 ans, le taux annuel effectif est de 3,94 %. Les remboursements anticipés jusqu'à 5 % par an sont possibles, de même qu'un changement du taux d'amortissement 3 fois gratuitement.

Composante 2 : Prêt KFW 153 (Construction efficace énergétiquement) de 50 000 euros, fixation d'intérêt 10 ans, taux annuel effectif 1,92 %. Remboursements anticipés possibles.

Composante 3 : Prêt KfW 124 (Programme d'accession à la propriété) de 50 000 euros, fixation d'intérêt 10 ans, taux annuel effectif 2,78 %.

Le taux mixte (effectif) de l'ensemble des composantes de financement est de 3,54 %. La mensualité totale à payer s'élève à 1 685,30 euros.

Voici notre premier point d'inquiétude, car nous espérions en fait respecter une mensualité maximale de 1 500 euros (je crains que cela soit irréaliste compte tenu de nos faibles fonds propres et du montant total élevé, si nous voulons rembourser de notre vivant :cool: ..). En outre, les deux composantes KfW et leur fixation d'intérêt limitée à 10 ans nous posent encore problème, car à l'issue de ces 10 ans, un solde restant dû d'environ 78 000 euros subsistera sur ces deux prêts. Notre conseiller financier nous a proposé à titre de "sécurité" et donc comme quatrième composante la souscription d'un contrat d'épargne logement, avec 78 000 euros comme montant d'épargne logement. Pour cela, nous devrions verser environ 210 euros supplémentaires par mois pendant les 10 premières années dans ce contrat d'épargne logement, puis, à l'issue des 10 ans, nous pourrions rembourser le solde restant des deux prêts KfW et rembourser ensuite ce prêt "épargne logement" avec un taux annuel effectif de 3,11 %. Nous avons déjà lu ici plusieurs contributions (aussi critiques) sur les contrats d'épargne logement, et nous ne sommes pas vraiment convaincus par ce point. En dehors du fait que notre charge mensuelle déjà élevée deviendrait alors plus que limite, nous nous demandons s'il ne serait pas plus judicieux d'investir l'argent disponible dans des remboursements anticipés afin de viser un désendettement global plus rapide ? D'autant plus qu'il est douteux que les taux d'intérêt augmentent vraiment autant sur ces prêts subventionnés. Mais bien sûr, personne ne le sait, c'est pourquoi il pourrait néanmoins être judicieux, pour des raisons de sécurité, de conclure le contrat d'épargne logement et de sécuriser ce taux bas ???

Nous tournons en rond et serions reconnaissants pour des suggestions/d'avis ;)
Cordialement
moskito

Donc, je n'utiliserais pas un prêt KFW mais un prêt L-Bank. Premièrement, un engagement de taux d'intérêt fixe sur 35 ans est de l'argent jeté par la fenêtre; calcule un engagement de 15 ans et regarde à quel point le taux devrait être élevé pour amortir ce que tu as payé en trop durant les 15 premières années. Je financerais avec un engagement de taux fixe sur 15 ans et utiliserais les deux prêts L-Bank. Eventuellement, un contrat d'épargne-logement en complément comme sécurité.

Je pense qu’il ne parle pas de 35 ans, mais de 25.
Pour garantir les dettes résiduelles, un contrat d’épargne-logement peut en effet être utile.

Je pense qu'il ne parle pas de 35 ans, mais de 25.

Eh bien, pour sécuriser les dettes résiduelles, un contrat d'épargne logement peut être utile.

Si c’est 25 ans, c’est trop cher. Pour 35 ans aussi, à 4% une assurance se frotte les mains - :) Je trouve raisonnable, en termes de rapport qualité/prix, un taux fixe de 15 ans si on pense à long terme, avec un épargne logement en plus pour une certaine sécurité comme tu l’as déjà dit. Moi-même, j’ai un prêt L-Bank de 10 ans à 0,9% et une combinaison épargne logement avec Riester (bien que je ne demande pas les primes, elles vont directement sur mon contrat d’assurance), ainsi j’élimine les inconvénients de Riester - :) financé sur 22 ans fixes à 2,65%. Merci de ne pas lancer de débat sur Riester, j’ai comparé les coûts et les flux de trésorerie, et c’était le prêt à long terme le moins cher.

Bonjour, merci beaucoup pour les premières réponses !
Oui, nous voulions effectivement dire 35 ! ans - est-ce si inhabituel :o ? Une erreur de raisonnement de notre part ??? Cela ne signifie pas que nous voulons vraiment rembourser aussi longtemps, mais dans le cadre de remboursements anticipés, nous espérons bien sûr et partons du principe de finir quelques années plus tôt. Cependant, nous avions peur qu’avec une durée de taux fixe plus courte, à l’expiration de celle-ci, il nous reste une dette résiduelle élevée et que, en cas de taux d'intérêt nettement plus élevés, nous ne puissions plus payer les mensualités...

Concernant les prêts L-Bank : bon conseil, merci ! Les conditions sont effectivement encore plus avantageuses que celles des prêts KfW. Nous allons demander dès demain à notre conseiller quelles banques collaborent avec la L-Bank et peuvent éventuellement nous proposer un tel prêt. Nous examinerons ensuite des offres comparatives des établissements concernés – quelle durée de taux fixe considérez-vous encore acceptable ? 15 ans sont définitivement trop courts pour nous (à cause de la grosse dette résiduelle...), 20 ans nous semblent encore envisageables spontanément, 25 ans pourraient être un "compromis" raisonnable selon nous.

Pour les 15 ans : je crains que notre montant de prêt soit tout simplement trop élevé (voir faible capital propre...), pour parvenir à une dette résiduelle à peu près raisonnable dans ces 15 années :confused:.
Ainsi, en plus des "facteurs de risque" que représentent les prêts KfW ou L-Bank avec des taux d'intérêt inconnus après 10 ans, nous aurions une autre inconnue après 15 ans. C’est-à-dire que pour nous protéger, nous devrions non seulement épargner sur le contrat d'épargne logement n° 1, qui doit remplacer les prêts KfW ou L-Bank après 10 ans, mais aussi souscrire un deuxième contrat d'épargne logement pour rembourser le "prêt principal" après 15 ans. Cela entraînerait probablement une charge mensuelle que nous ne pourrions plus supporter pendant ces 10 à 15 premières années.