Planification d'une maison individuelle avec atelier de vélos

Bonjour à tous, de la part d’une lectrice assidue.

Mon partenaire et moi étions en fait à la recherche d’un bien immobilier existant, nous en avions déjà visité quelques-uns, mais n’avons pas encore trouvé quelque chose de convaincant. La plupart du temps, ce sont des maisons trop petites ou beaucoup trop grandes, qui nécessiteraient d’importantes rénovations et modernisations. Nous sommes donc plus ou moins par hasard tombés sur une offre de terrains à bâtir dans un emplacement qui nous convient, et avons reconsidéré le sujet de la construction neuve. Voilà pour le préambule, je vais maintenant remplir le questionnaire :

Plan d’urbanisme/restrictions
Taille du terrain : 919m2 (avec des restrictions, par exemple, une zone compensatoire avec une certaine végétation doit être aménagée sur plus de 7 m dans la partie arrière du terrain)
Terrain en pente - non, ou très légèrement minimal
Coefficient d’occupation des sols : 0,25
Coefficient d’emprise au sol : (je n’ai pas pu le trouver dans les documents que j’ai à disposition)
Emprise, ligne et limite de construction : 20 m à l’avant côté rue
Bâtiment en bordure : non
Nombre de places de stationnement : 2
Nombre d’étages : 2
Forme du toit : toit à deux versants ou toit en bâtière
Style architectural : je dirais moderne
Orientation : ouverte, bien que le toit s’orientant vers le sud-ouest serait envisageable ?
Hauteurs/limitations maximales
Autres prescriptions

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme du toit, type de bâtiment : Nous sommes ouverts, dans le voisinage direct ce sont des « maisons de village typiques en bordure de route », maisons de ville, bungalows,... nous aimerions beaucoup garder le jardin utilisable
Sous-sol, étages : 2 étages (l’étage supérieur n’a pas besoin d’être un étage complet, mais avec un mur de pignon au moins rehaussé), nous voulions à l’origine un sous-sol, mais cela semble difficile au niveau des coûts.
Nombre de personnes, âge : 2 personnes, 30 ans
Besoins en pièces au rez-de-chaussée, étage :
Bureau : télétravail, 2 fois. Pas besoin d’être grand, mais des pièces séparées sont nécessaires
Invités dormant pendant l’année : personne ne doit rester plus que quelques nuits
Architecture ouverte ou fermée : -
Construction conservatrice ou moderne : -
Cuisine ouverte, îlot de cuisine : avec accès au séjour-salle à manger, c’est souhaité, il doit être possible que deux personnes travaillent simultanément en cuisine
Nombre de places à manger : 4 ou 6, pas pour manger, plutôt pour inviter des amis/famille, jeux de société ou autre. Au quotidien : 2
Cheminée : très volontiers, mais réalistement plutôt un « nice-to-have »
Mur pour musique/hi-fi : -
Balcon, terrasse sur le toit : -
Garage, carport : nous aimons l’envisager dès maintenant, mais pas nécessairement à construire immédiatement.
Potager, serre : oui, plus tard
Autres souhaits/spécificités/routine quotidienne, également des raisons pourquoi ceci ou cela ne doit pas être : important serait un atelier chauffé pour les vélos. Notre idée était de planifier au rez-de-chaussée une « chambre d’amis » avec une porte extérieure/porte-fenêtre permettant d’y rentrer directement le vélo (il serait aussi envisageable de partir directement de là avec le vélo de course et de le ramener par cette porte secondaire. Pour ce cas d’utilisation un chemin court vers la salle de bains du rez-de-chaussée (avec douche) serait aussi appréciable.)
Cette idée nous a été présentée comme une alternative au sous-sol afin d’économiser des coûts. Mais elle a l’inconvénient que nous construirions nettement plus grand que ce que nous avons besoin à l’étage. Les plans types prévoient en haut 2 chambres d’enfants + chambre parentale et salle de bain. Nos bureaux ne doivent pas être si grands. Il serait possible d’avoir éventuellement 3 « chambres d’enfants » pour que s’ajoute une petite « pièce hobby » en plus.

Conception de la maison
Par qui la conception a-t-elle été faite :
- Entreprise de construction, c’est un plan type standard
Qu’est-ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ?
- Nous y rangerons tout, cuisine avec séjour/salle à manger (éventuellement la cuisine pourrait encore s’étendre via un îlot ?)
Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ?
- L’étage ne convient pas vraiment, il manque encore la porte vers l’atelier, nous n’avons pas encore étudié les fenêtres et portes-fenêtres en détail, nous sommes encore dans la phase de répartition grossière.
Estimation du prix selon l’architecte/planificateur : rien de détaillé encore, mais avec notre budget on nous a présenté quelque chose de ce type. Si je calcule avec 3000€/m2 souvent annoncés ici, je n’y arrive plus, ce qui correspond aussi à notre sensation que la maison est trop grande pour nous.
Limite de prix personnelle pour la maison, y compris aménagement : environ 400 k€ pour tout sauf le terrain
Technique de chauffage préférée : pompe à chaleur air-eau avec chauffage au sol, nous aimerions utiliser le photovoltaïque

Si vous devez renoncer, à quels détails/aménagements
- Vous pouvez renoncer : sous-sol, cheminée, place à l’étage, atelier si une autre solution (adaptée à l’hiver) est trouvée, aménagements extérieurs sauf citerne d’eau de pluie
- Vous ne pouvez pas renoncer : 2 bureaux, 2 salles de bains ou au moins une salle de bains invités

Pourquoi le projet est-il ainsi devenu ce qu’il est maintenant ? Par exemple
Plan standard du concepteur ? oui

Meilleures idées sont bienvenues, nous voulions en fait construire un plan très standard par un grand entrepreneur général, tel qu’il est dans le catalogue, dans l’espoir de peu de coûts supplémentaires et idéalement peu de complications.
Mais cela ne collait plus vraiment avec un sous-sol ni avec les exigences pour les vélos. Le terrain est plutôt étroit, mais allongé, si nous voulons de la place pour un carport double ou un garage double (à droite du plan sur la limite du terrain où se trouve la sortie), toutes les formes de maison ne rentrent pas bien.

Je ne suis pas expert en plans, mais en revanche pragmatique. Supprimons une pièce d'atelier totalement inutile dans la maison. Prenez un garage normal et rallongez-le (6m garage + 3m). Ensuite, aménagez-y une pièce d'atelier avec un petit chauffage au besoin (IR ou autre). Problème résolu, un plan normal suffit.

Il serait important d’avoir un atelier chauffé pour les vélos. Notre idée était de prévoir au rez-de-chaussée une "chambre d’amis" avec une porte extérieure/porte de terrasse, par laquelle on pourrait directement entrer le vélo.

Luxe coûteux

2 salles de bain ou au moins 1 salle de bain invités

Luxe coûteux pour un foyer de 2 personnes

Si je calcule avec les 3000 €/m2 souvent estimés ici, je n’y arrive plus, ce qui correspond aussi à notre sentiment que la maison est trop grande pour nous.

Trop grande et trop chère - du moins pour votre budget, comme tu l’écris. Mais ce n’est pas à cause des prix de construction, mais à cause de vos souhaits.

Environ 400k pour tout sauf le terrain

Cela permet pourtant de construire une maison bien conçue de 120 m².

Oui exactement, sans la pièce atelier, des plans typiques de 100-120m2 nous conviennent assez bien, il faudra peut-être alors regarder la hauteur sous plafond au niveau du rampant, afin que les pièces puissent vraiment être utilisées pas seulement par moi.
1 salle de bain pour invités, ou très simplement, un WC par étage est un luxe coûteux ? D'accord, alors nous voulons un peu de luxe ou on laisse tomber complètement.

Concernant le garage, je dois me renseigner, avez-vous des expériences sur les coûts approximatifs ? Jusqu'à présent, nous avions prévu sans.

1 salle d'eau pour les invités, ou pour dire franchement, un WC par étage est un luxe coûteux ? D'accord, alors voulons-nous un peu de luxe ou alors on laisse tomber complètement.

Un WC pour invités (éventuellement avec une douche probablement presque jamais utilisée au rez-de-chaussée) n'est pas un luxe. Deux vraies salles de bain représentent en effet un équipement nettement haut de gamme.
Mais si vous en "avez besoin", alors c'est comme ça et il faut aussi le payer. D'autres "ont besoin" d'autres choses.

Concernant le garage, je dois me renseigner, y a-t-il des expériences sur la fourchette des coûts ? Jusqu'à présent, nous avions prévu sans.

Au niveau des coûts, j’estimerais environ 90 % moins cher que si tu mets l’atelier dans l’enveloppe chauffée. Le garage coûte naturellement le prix que coûte un garage.
Autrement dit : La maison avec un petit atelier pourrait être plus chère (j’irais même jusqu’à parier) que la maison plus petite avec garage + atelier attenant.

Je prévoirais un garage prêt à l'emploi de 6*3 m comme atelier et devant, les emplacements de stationnement, que l'on transformera plus tard en CP.

Y a-t-il un plan d'urbanisme et/ou un règlement de stationnement de la commune?

Je réfléchirais d'abord à l'endroit où la maison sera située.

Y a-t-il un accès prévu au NO, sur la route qui est à 3 m du terrain?