Planification d'une maison individuelle en pente - exploitation optimale du terrain

Bonjour cher forum,

nous vivons actuellement à Vienne et avons acheté un magnifique terrain en pente (et malheureusement très cher) à l’ouest de Vienne. Nous avions déjà un plan déposé approuvé (!), réalisé par un architecte, mais en février, nous avons tiré la sonnette d'alarme. En effet, après des discussions avec des maîtres d’œuvre ainsi que d'autres corps de métier (fabricants de fenêtres, installateurs, électriciens), nous avons constaté que ce plan dépasserait notre budget (convenu dès le départ) d’environ 30-40 % à la réalisation – d’où la mise en pause et le redémarrage : cette fois avec un planificateur indépendant recommandé par un maître d’œuvre, qui – à notre avis – fait du bon travail et a élaboré le plan actuel avec nous.

Avant de poursuivre (donc vers le plan de dépôt), nous aimerions que vous « challengiez » ce plan – vous pouvez imaginer que nous avons déjà investi beaucoup de temps et encore plus de nervosité dans ce processus avec l’architecte, le redémarrage et les allers-retours, et que nous souhaitons, si possible, commencer à construire en 2019... car le futur résident d’une des deux chambres d’enfant est déjà né et nous voulons sortir de ce petit appartement au plus vite.

Voici notre questionnaire, qui, espérons-le, vous donnera une bonne vue d’ensemble de notre projet :

Plan d’aménagement/restrictions
Taille du terrain : 690 m² (19,5 m x 35,4 m)
Pente : oui, environ 5 m de dénivelé sur 35 m de longueur
Coefficient d’occupation des sols : n’existe pas en Autriche, 199 m² peuvent être construits
Coefficient d’emprise au sol : n’existe pas en Autriche
Emprise bâtie, ligne et limite de construction : dégagement avant et latéral de 3 m ou moitié de la hauteur du chéneau de la façade concernée selon ce qui est plus grand, dégagement arrière de 3 m
Bâtiments en limite : à l’intérieur de l’emprise jusqu’à max. 3 m de hauteur, dépassement autorisé en pente en suivant le terrain
Nombre de places de stationnement : 1 place non clôturée obligatoire
Nombre d’étages : pas de restrictions selon le plan d’aménagement, actuellement 2 étages prévus
Forme du toit : toit plat
Style architectural : Bauhaus
Orientation : sud-est
Hauteurs maximales/limitations : 6,5 m côté pente / 8,5 m côté vallée

autres prescriptions

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme du toit, type de bâtiment : Bauhaus, toit plat, maison individuelle
Sous-sol, étages : 2 étages (pour des raisons de coût), l’étage supérieur est au niveau de la rue et le rez-de-chaussée est en partie construit dans la pente
Nombre de personnes, âge : 4, 2 adultes (fin de la trentaine/début quarantaine) et 2 jeunes enfants, à moyen terme une personne âgée (grand-mère) devrait emménager
Besoins en pièces au rez-de-chaussée et à l’étage :
Rez-de-chaussée (en fait sous-sol) : grande pièce à vivre avec salon, salle à manger et cuisine spacieuse, WC invités avec lave-main, salle de loisirs, pièces de stockage ainsi que local technique

Étage (au niveau de la rue) : bureau/chambre d’amis, salle de bain invités, vestiaire, grande salle de bain, dressing (séparé spatialement de la chambre parentale), buanderie ainsi que 3 chambres (chambre parentale, 2 chambres d’enfants)

Bureau : usage familial ou télétravail ? les deux
Nombre de nuitées invités par an : actuellement 6 fois par an pour un week-end, mais potentiel d’utilisation permanente de la chambre d’amis
Architecture ouverte ou fermée : ouverte, mais en mettant l’accent sur la réduction de la transmission du bruit de la zone de vie vers les chambres
Construction conservatrice ou moderne : moderne, mais intemporelle
Cuisine ouverte, îlot de cuisson : cuisine ouverte avec grand îlot (demi-îlot) et vue directe sur la table à manger
Nombre de places assises à table : oui, normalement 6 avec possibilité d’extension à 10 selon l’occasion
Cheminée : oui, au rez-de-chaussée dans la zone de vie – doit également servir de séparateur d’espace
Mur dédié musique/stéréo : mur pour grand téléviseur et enceintes sur pied
Balcon, terrasse sur toit : non
Garage, carport : garage
Jardin utile, serre : bacs surélevés pour légumes, surface aussi plane que possible pour aire de jeux des enfants (bac à sable, balançoire, …), arbustes comme sureau et buddleia le long de la limite du terrain

Il est prévu de remblayer le terrain d’origine jusqu’à 1,5 m (surface plane), ce qui nécessitera un mur de soutènement dans la partie basse du jardin.

autres souhaits/particularités/quotidien, volontiers avec explications pourquoi ceci ou cela ne doit pas être
Ventilation contrôlée, activation thermique des éléments constructifs pour refroidissement, chauffage par géothermie (collecteur en tranchée gravitaire)

Le dressing doit être spatialement séparé (au moins par une porte) de la chambre parentale (car l’un de nous se lève toujours plus tôt et ne doit pas déranger l’autre).

L’orientation des fenêtres des chambres donne directement sur le jardin, donc non visible par les voisins.

La chambre d’amis/bureau et la salle de bain invités doivent être sur le même niveau afin que les invités puissent s’y retrouver facilement la nuit.

Grande pièce ouverte salon, salle à manger et cuisine, la zone autour du canapé et de la télévision devant être quelque peu séparée (niche).

Conception de la maison
Par qui a été réalisée la planification :
À l’origine, nous avons planifié avec un architecte et avions déjà un plan déposé approuvé. Malheureusement, selon les offres des maîtres d’œuvre, il est apparu que l’estimation de l’architecte était bien trop basse et aurait largement dépassé notre budget. Nous avons donc maintenant réalisé un nouveau projet avec un planificateur, déjà grossièrement discuté avec un maître d’œuvre, qui devrait rester dans notre budget.

- Planificateur d’une entreprise de construction : oui
- Architecte : non
- Do-it-Yourself : non

Qu’aimez-vous particulièrement ? Pourquoi ?
La grande pièce ouverte au rez-de-chaussée avec l’accès direct au jardin.

Qu’est-ce qui vous déplaît ? Pourquoi ?
Globalement, la disposition du rez-de-chaussée nous plaît beaucoup et répond à nos besoins, mais l’escalier long (17 marches) nous inquiète – nous craignons qu’il soit trop sombre, et nous nous inquiétons aussi que le bruit puisse se transmettre de la grande pièce à vivre aux chambres. Des verrières de toit seraient possibles, mais nous préférerions les éviter afin de garder le toit aussi simple que possible.
@Sombre : la position et la taille des fenêtres ne sont pas encore finalisées – nous attendons vos retours. Comme dit, nous craignons que les couloirs, mais peut-être aussi la grande pièce au rez-de-chaussée, soient trop sombres. Merci pour vos idées.

Nous avons aussi beaucoup d’espace de circulation devant les toilettes au rez-de-chaussée (le long de l’escalier) – peut-être y a-t-il une meilleure disposition qui nécessiterait moins de surface de passage ?

Emplacement et taille de la buanderie à l’étage – éloignée de la salle de bain et trop petite pour un étendoir à linge.

Estimation des coûts selon architecte/planificateur
Maçonnerie brute env. 300.000,-

Limite personnelle de prix pour la maison, équipements compris :
600.000,-

Technique de chauffage privilégiée : géothermie (collecteur en tranchée gravitaire)

Si vous devez renoncer, à quels détails/aménagements
-pouvez-vous renoncer : garage (peut être construit plus tard), clôture de jardin, finition complète du mur de soutènement, aménagement intérieur de certaines pièces (salle de bain invités, 1 chambre enfant, pièces de stockage), cheminée (peut être aménagée plus tard)
-ne pouvez-vous pas renoncer : couverture de la terrasse, pièces de stockage et local technique

Pourquoi le projet est-il ainsi conçu ?
Par exemple projet standard du planificateur ?
Quelles demandes de l’architecte ont été mises en œuvre ?
Un mélange de nombreux exemples de divers magazines...
Qu’est-ce qui, à vos yeux, le rend particulièrement bon ou mauvais ?
Le terrain est issu d’un morcellement d’un grand pré. Les terrains voisins restent encore non bâtis (pas encore achetés); le futur aménagement est donc seulement supposé. C’est pourquoi nous orientons les chambres vers le jardin. Le terrain sud-ouest voisin n’a par exemple que 17 m de largeur. Il faut donc supposer qu’une future maison y sera implantée avec une orientation NO-SO (s’allongeant plus loin que la nôtre en direction de la vallée) et qu’elle exploitera potentiellement les 8,5 m de hauteur maximale autorisée.

Globalement, le plan actuel s’appuie sur nos expériences avec le projet de l’architecte et les enseignements tirés des nombreuses discussions avec les différents corps de métier, afin de trouver un compromis entre coûts et nos souhaits.

Question la plus importante/fondamentale concernant le plan en 130 caractères résumé
Comment exploiter au mieux la pente pour réaliser le concept d’espace et maîtriser les coûts ? Que pourrait-on optimiser ?

Il semble qu'il n'y ait pas du tout de murs porteurs intérieurs dans cette maison. Les 240 m² ne se ressentent pas du point de vue de la perception de l'espace : au rez-de-jardin, les quelques pièces qui ne pouvaient plus tenir au rez-de-chaussée se perdent ; en revanche, le rez-de-chaussée lui-même ressemble à un labyrinthe rempli de petites chambrées.

Nous avions déjà un plan de dépôt approuvé (!), qu'un architecte avait fait pour nous, mais en février, nous avons tiré la sonnette d'alarme. Car à travers les discussions avec les maîtres d'œuvre mais aussi avec d'autres corps de métier (fabricants de fenêtres, installateurs, électriciens), nous avons constaté que ce plan, une fois exécuté, dépasserait d'environ 30 à 40 % notre budget (convenu dès le départ).

B. en termes de taille totale, je dirais aussi que le plan présenté dépasse largement le budget de surface nécessaire pour la famille (sans compter que la grand-mère n'a de la place que dans les mètres carrés, mais pas dans une chambre) ;
A. alors montre donc le plan annulé. Si je comprends bien, il était déjà prévu pour ce terrain ; et peut-être trouverons-nous une réinterprétation plus réussie.

P.S. : ma mémoire d’éléphant me dit que je devrais te recommander la lecture du fil suivant :

Je pense aussi que les murs de 10 cm doivent absolument devenir des murs porteurs, ou plutôt des murs de 12 cm dans une certaine mesure. Mais, quand on regarde le "comble emboîté", je trouve que l'espace est très bien utilisé. Bien que des murs un peu plus épais (aussi entre la chambre d'enfants et la chambre parentale) prendraient encore un peu de place.

Les deux niveaux de hauteur inhabituels au premier étage (probablement à cause du niveau d'entrée) .. et oui, on pourrait craindre que des bruits provenant de la cuisine/salle à manger se propagent à l’étage supérieur. Il y a actuellement une balustrade à mi-hauteur prévue à l’étage .. Peut-être du verre jusqu’au plafond là-bas. Mais cela sera coûteux.
Peut-être peut-on essayer de faire terminer l'escalier au rez-de-chaussée avec un tournant vers la gauche du plan et ensuite poser un mur de hauteur de pièce avec une découpe de fenêtre en direction de la salle à manger.

En général, je mettrais les portes partout à une largeur minimale de 90 cm en gros œuvre (sauf pour les WC). Les portes des WC devraient aussi être prévues pour s’ouvrir vers l’extérieur, sinon cela devient trop étroit, surtout dans le WC du rez-de-chaussée.

Je repenserais encore un peu la cuisine et l’accès au cellier et les planifierai effectivement lorsque l’essai avec le tournant sera fait. Ce qui serait souhaitable, c’est une fenêtre dans le mur de droite du plan.

Sinon, tous les points critiques typiques tels que
- le linge pas là où il est produit
- la penderie trop petite ou remplie uniquement avec un placard de 300 cm
- le vestiaire trop petit
- le salon et la position du canapé/télévision
ne sont fondamentalement pas présents ici.

Cependant, j’aimerais aussi voir le plan rejeté à cause de son coût trop élevé, car celui-ci n’est pas non plus sans défauts.

Nous avons également beaucoup d'espace de circulation devant les toilettes au rez-de-chaussée (le long de l'escalier) – peut-être y a-t-il une meilleure disposition ici, où une aussi grande surface de circulation ne serait pas nécessaire ?

Si l'on place le vestiaire et la buanderie, c'est-à-dire l'unité de pièces au centre, la base du labyrinthe, du côté droit du plan, tout devrait un peu se désorienter et se simplifier.

À moyen terme, la grand-mère doit venir vivre dans la maison. Quelle pièce lui est attribuée ? Et qu'en est-il de l'accessibilité ? ... moyen terme signifie bientôt, dans une construction de maison peut-être dans 5 à 10 ans... a-t-on réfléchi au fait que la grand-mère sera alors plus âgée et peut-être plus fragile ?
Peut-être faudrait-il donc planifier un peu différemment la salle de loisirs avec les toilettes qui lui sont attribuées, car sinon, à l'étage dans le bureau, vit une vieille dame qui est exclue par l'escalier.

Pourquoi ne fait-on pas le niveau supérieur réellement de plain-pied sans avoir encore quelques marches à l'intérieur de cet étage ?