Annexe comme remplacement de cave, y a-t-il des problèmes juridiques ?

Je suis en train de planifier une nouvelle construction. Pour plusieurs raisons, je souhaite renoncer à un sous-sol (nappes phréatiques, coûts, évitement des escaliers). J'ai donc bien sûr besoin d'une surface compensatoire. À cet effet, j'ai pensé à une annexe.

Dans cette annexe doivent se trouver : buanderie, réserve, si possible local technique (est-ce possible du point de vue du droit de la construction ?), et éventuellement encore une salle de loisirs.

Or, une annexe de la même qualité que la maison principale me revient tout simplement trop cher.

J'ai réfléchi à des alternatives : par exemple, j'ai contacté un marchand de garages préfabriqués en béton. Selon lui, il vend aussi fréquemment des dépendances isolées thermiquement, qui peuvent être utilisées à cette fin. Le « bâtiment » serait alors thermiquement séparé de la maison principale (par une porte) mais relié à la maison. Il serait muni d’une isolation en polystyrène de 10 cm. Il a un toit plat, qui devrait être végétalisé et pourrait éventuellement aussi servir partiellement de terrasse sur le toit. Il doit également être équipé de fenêtres, d’électricité et de chauffage provenant de la maison principale.

Si l’on demande conseil à une entreprise de construction, elle décourage généralement rapidement cette idée et soutient l’opinion : « Cela ne devient pas moins cher si vous comptez les aménagements intérieurs. »

Je pense que, comme on trouve des sous-sols pour nettement moins de 1000 €/m² et que la qualité concernant l’isolation thermique, etc., n’a pas à répondre aux mêmes exigences, cela devrait en principe être une alternative bon marché.

Mes questions à ce sujet seraient :

[*]Est-ce problématique au regard du droit de la construction et/ou techniquement ?
[*]Une dépendance est-elle un bâtiment privilégié ? Peut-on la construire dans les retraits de construction ?
[*]D’autres solutions techniques seraient-elles rentables, comme des éléments préfabriqués en béton (murs individuels au lieu d’une « boîte » finie), du béton coulé sur place, des éléments préfabriqués massifs comme en argile expansée, de la maçonnerie classique, etc. ?
[*]Quelles sont vos expériences/opinions à ce sujet ?

J'ai déjà cherché, mais je n'ai encore vu aucun fil de discussion traitant de ce sujet. Pourtant, je pensais que c’était un problème courant quand on veut construire sans sous-sol.

Merci d’avance,
Andreas

Bonjour,

Dans l’extension doivent se trouver : buanderie, réserve, si possible local technique (est-ce possible au regard du droit de la construction ?), et éventuellement une salle de loisirs... Maintenant, une extension de la même qualité que la maison principale est tout simplement trop chère pour moi... Par exemple, j’ai contacté un revendeur de garages préfabriqués en béton...
Si on demande à une entreprise de construction de maisons, elle déconseille généralement immédiatement et soutient l’opinion suivante : « Cela ne sera pas moins cher si vous comptez l’aménagement intérieur. »

L’opinion exprimée est correcte. Tu ne peux « économiser » dans ce domaine que si tu montes toi-même l’extension ; pour cela, ton fournisseur doit couler la dalle de sol, fournir la statique, et le reste n’est pas sorcier... si tu renonces à la possibilité de passer dedans, ce qui - d’ailleurs - n’est de toute façon pas autorisé dans la zone de recul obligatoire de 3,00 m, et que tu ne la places pas sur la limite.

Je pense que l’on trouve aussi des caves proposées bien en dessous de 1000 €/m²...

Oui, je me souviens de la publicité... il s’agit alors de 4 murs non liés (en tout 50 m² de surface de plancher) et rien d’autre...

Un bâtiment annexe est-il un bâtiment privilégié, peut-on le construire dans les zones de recul ?

Puisque l’extension doit impérativement être isolée, il n’est pas permis de la placer sur la limite de construction. En cas de doute, le règlement d’urbanisme de l’État concerné donne des informations.

J’ai déjà cherché mais je n’ai pas encore vu de sujet qui traite de ce thème.

Mais tu devrais déjà avoir beaucoup appris sur les zones de recul.

Salutations, expert en construction

Bonjour,

la pièce doit être considérée du point de vue du droit de la construction comme un espace de vie, tel que tu l'as décrit, et n'est donc pas privilégiée.

Par conséquent, la pièce elle-même doit avoir une distance de 3 m par rapport à la limite ou doit être assurée par une servitude sur le terrain du voisin.

Les exceptions confirment la règle, pour plus d'informations j'ai besoin des plans du BV.

Cordialement
Dirk Grafe

Ok, merci déjà pour l’information. Construire une extension en mitoyenneté n’est peut-être pas si important ni pratique, car cela entraîne aussi des restrictions concernant les fenêtres, etc., ce qui va à l’encontre du but d’avoir un meilleur éclairage.

Après avoir feuilleté le règlement de construction, je suis seulement parvenu à la conclusion qu’un bâtiment qui ne contient pas de pièces de séjour bénéficie du statut de bâtiment privilégié.

Mais même si je renonce à la mitoyenneté, il reste le problème des exigences très élevées en matière d’isolation, etc., pour l’extension. Cela n’a pas forcément beaucoup de sens pour une surface d’utilité pure.
Étant donné que l’on doit généralement faire des compromis financiers lors de la construction d’une maison, je vois encore un potentiel d’économie ici si l’on peut accepter certaines contraintes. D’autant plus que dans la zone de construction envisagée, il est plutôt déconseillé de faire un sous-sol à cause de la nappe phréatique qui exerce une pression.

Le fournisseur mentionné de éléments préfabriqués en béton a également dit qu’il propose souvent cette solution. Cela a du sens en considérant que l’on m’a proposé des sous-sols aménagés ayant une surface au sol deux fois plus grande (que celle de la maison) pour bien moins de la moitié du prix ; cela soulève les questions suivantes :
a) Une telle solution est-elle autorisée ?
b) Si oui, quelles restrictions une telle solution implique-t-elle : quelles pièces, installations ne pourraient pas être placées dans ce bâtiment ?
c) Quelles autres alternatives économiques existeraient ?

Je comprends bien que si l’on souhaite une pièce de vie comme dans une maison d’habitation, on doit avoir les mêmes coûts, mais est-ce aussi valable pour une surface d’utilité moins exigeante ?

Après avoir feuilleté le règlement de construction, je n’en suis arrivé qu’à la conclusion qu’un bâtiment qui ne contient pas de pièces à vivre est considéré comme un bâtiment privilégié.

Si tu veux le savoir exactement, tu dois consulter le règlement régional de construction BB. En NRW, par exemple, les locaux non privilégiés incluent aussi les locaux techniques (chauffage) ou une utilisation non autorisée, c’est-à-dire que si quelque chose est stocké de manière permanente dans un garage mitoyen alors que ce stockage n’est pas autorisé, le garage perd strictement parlant son statut privilégié en raison de l’utilisation modifiée/non autorisée.

Mais même si je renonce à la construction en limite de propriété, le problème de l’exigence très élevée pour l’isolation etc. de l’annexe persiste. Cela n’a pas forcément beaucoup de sens pour une simple surface utile.

Cela dépend sans doute de ce que tu veux y stocker.

Cordialement
Dirk Grafe