Notre planification de maison - réaliste ou juste un rêve ?

Coucou les amis,

nous nous sommes maintenant inscrits aussi, même si nous n'avons commencé la planification qu'en ce moment...

Un petit mot sur nous :

Nous sommes un jeune couple, 28 et 30 ans, non mariés, sans enfants.

Notre rêve est depuis longtemps d'avoir un jour notre propre petite maison. Par hasard, nous sommes tombés sur notre maison de rêve et cela fait des semaines que nous ne pensons plus qu'à ça et que nous la visitons régulièrement :-) Tous les jours, nous passons du temps à chercher des informations sur Google et maintenant, nous allons sans doute prendre rendez-vous dans une banque à des fins d'information.

Nous avons trouvé une maison en pierre avec 350 m² de surface habitable (plus un garage, une vieille grange d’environ 70 m², éventuellement à aménager, et une cave) et un terrain de 1400 m². Un appartement de 70 m² est actuellement loué, un autre d'environ 110 m² serait construit et loué à mes parents. En déduisant la surface commune (couloir, escalier, etc.), il resterait environ 150 m² pour nous à habiter. Pour l'instant, nous sommes encore deux, mais nous prévoyons d’avoir 2 enfants dans les prochaines années. La surface convient donc bien :-)

Nous avons calculé dernièrement un montant de 350 000 € pour toutes les mesures de rénovation et de remise en état, dont environ 200 000 € correspondent au prix d'achat de la maison.

Pour l'instant, j'ai pu calculer le montant du crédit uniquement en ligne, car nous n'avons pas encore eu de rendez-vous avec une banque, donc je ne peux pas vraiment dire si c'est réaliste.

Qu'en pensez-vous, selon votre expérience ?

Nous gagnons actuellement un brut de 5400 € par mois (sur 13 salaires), ce qui correspond à environ 3500 € net. Nous payons actuellement un loyer de base de 700 €, 200 € de charges et pourrions "facilement" ajouter encore 300 €.

Pour le calcul, il faudrait aussi prendre en compte les loyers des deux logements :
L'appartement de 70 m² devrait rapporter 300 € de loyer, en mettant 1/3 de côté, il resterait 200 €.
Le logement plus grand destiné à mes parents devrait rapporter 400 € de loyer, ce qui fait 260 € que j'inclus dans le montant du crédit. Les charges ne me sont pas encore connues.

Pour la maison, incluant nos charges, nous disposons donc d'environ 1660 €.

Je ne sais pas encore, bien sûr, à combien s'élèvent réellement les charges pour cette maison. Une partie (celle des deux logements loués) peut être bien sûr refacturée, notre part et les montants que nous ne pourrons pas refacturer resteraient à notre charge.

Quelle somme doit-on, selon l'expérience, prévoir pour les charges d'une telle maison et quelle part, environ, peut être refacturée aux locataires ? Peut-on dire de manière générale : "Compte environ X euros par mètre carré en charges." et "Sur la surface louée, tu peux refacturer 90% des charges aux locataires." ?

J'ai un peu peur de devoir compter avec des chiffres complètement différents de ceux que nous utilisons actuellement.

Pour l'instant, je compte environ 400 € de charges pour nous. Les parties louées viendraient donc en plus.

Il resterait ainsi une somme pour le prêt d'environ 1260 € - très approximativement.

Sur Immobilienscout, il y a un super calculateur qui dit :

Ces informations et surtout le résultat du calculateur sont-ils à prendre au sérieux ?

Quels sont actuellement les taux d'intérêt sérieux et réalistes ?

J'ai un peu peur que ce ne soient que de belles chiffres qui soient tout autre en réalité.
Quelles expériences avez-vous avec les banques et leurs taux d'intérêt effectifs annuels ? Que néglige-t-on facilement en tant que débutant ?

Comme nous rénoverons / réhabiliterons d'une part pour l'accessibilité senior, d'autre part pour l'économie d'énergie, nous pourrions éventuellement obtenir des prêts bonifiés de la banque kfW et même des subventions. Qui a déjà eu de l'expérience là-dessus et est-ce que cela est considéré comme fonds propres ou simplement comptabilisé par la banque comme un crédit ?

Quelles garanties peut/doit/faut-on fournir à la banque pour obtenir un prêt le plus avantageux possible ? Nous avons un contrat d’épargne-logement fini de 10 000 € (indiqué ici comme fonds propres), qui peut être immédiatement débloqué, deux autres contrats toujours en cours, des assurances vie, accident, décès, qui cependant comportent encore des montants relativement faibles (quelques milliers d'euros), vu notre jeune âge. À la retraite, ce serait près de 100 000 € - et éventuellement une personne caution avec fonds propres et maison remboursée, mais ce uniquement en dernier recours.

Que pensez-vous en général de notre projet ? Est-ce raisonnable ou n’est-ce que des rêveries qu’il vaudrait mieux mettre de côté ?

Notre point faible : les contrats annuels. Cependant, j’ai lu que ce n’est plus si important aujourd’hui et qu’il vaudrait peut-être mieux ne pas en parler. Nous sommes tous les deux déjà dans un second contrat annuel dans l’entreprise, donc chacun a eu une prolongation. Au bout de 24 mois en contrat à durée déterminée, on passe automatiquement en contrat à durée indéterminée, donc dans 12 mois, je serai en CDI, lui dans 8 mois.

Faut-il vraiment ne pas en parler tant qu’on ne demande rien, ou est-ce en fait sans importance car nous gagnons suffisamment ?

Quels conseils pourriez-vous encore donner ?

Ouf, tant de questions.

JE VOUS REMERCIE POUR VOS RÉPONSES !!! :-)

Amicalement
Betty

Ces exemples de calculs pour l'achat ou la construction d'une maison (comme sur Immobilienscout) ont toujours l'air jolis, mais sont souvent loin de la réalité.

À votre place, j'irais simplement à la banque (de votre confiance) et exposerais la situation sans entrer dans les détails. Vous saurez ainsi au moins à quel point il est réaliste de contracter un crédit d'un certain montant avec un contrat de travail à durée déterminée. Cacher le contrat à durée déterminée n'a aucun sens, surtout en cas de litiges futurs éventuels.

En principe, vous devriez toujours prévoir une marge de manœuvre, ou bien considérer le "pire scénario" dans ce genre de projets : que se passe-t-il si vous n'avez pas de locataire pendant un certain temps pour un (ou même les deux) appartements. Pouvez-vous surmonter une telle période difficile.
Donc, ne calculez surtout pas le financement de la maison trop serré. Il peut toujours y avoir des dépenses imprévues ; que ce soit le chauffage qui tombe soudainement en panne, une infiltration d'eau ou la rénovation de la voirie, pour laquelle la commune réclamera sa part.
Ou encore, que se passe-t-il si vous avez des enfants et que l'un des partenaires ne peut plus travailler, ou doit faire une pause ?

Combien coûterait une maison sans logement supplémentaire(s) dans votre région ? Il me semble que le niveau des loyers n'est pas très élevé ; vous devriez donc peser le pour et le contre pour savoir si le prix d'achat plus élevé d'un immeuble résidentiel vaut aussi le risque plus élevé.

Ces calculs d’exemple pour un achat ou une construction de maison (comme sur Immobilienscout) ont toujours l’air jolis, mais sont souvent très éloignés de la réalité.

Je m’en doutais un peu...

Fondamentalement, vous devriez toujours prévoir une marge de manœuvre, ou bien considérer le "pire des cas" dans de tels projets : que se passe-t-il si vous n’avez pas de locataire pour un (ou même pour les deux appartements) pendant un certain temps ? Pouvez-vous survivre à une telle période sèche ?

Merci pour le conseil. Nous avons déjà abordé ce sujet au début, mais nous l’avons complètement perdu de vue. Il existe une assurance contre les pertes de loyers. Celle-ci coûte entre 5 et 15 euros par mois selon le type de couverture et la compagnie d’assurance. Nous souhaiterions absolument la souscrire immédiatement, car nous en serions dépendants.

Donc ne surtout pas calculer le financement de la maison trop juste. Il peut toujours y avoir des dépenses imprévues ; que ce soit une chaudière qui tombe soudainement en panne, une infiltration d’eau ou la rénovation de la rue, où la commune met la main à la poche. Ou encore, que se passe-t-il si vous avez des enfants et qu’un partenaire ne peut plus travailler ou doit s’arrêter ?

C’est quelque chose dont je ne mesure pas encore vraiment l’ampleur. En principe, celui qui reste à la maison reçoit 65 % de son revenu. Pour nous, il est clair que nous voulons d’abord avoir des enfants quand on aura le même revenu malgré ces 65 %, donc cela signifie qu’il faudrait gagner au moins 35 % de plus qu’actuellement. Mais ce planning peut très bien aussi mal se passer et alors il faudrait vraiment voir si cela serait encore financièrement possible, peut-être avec un emploi secondaire ou autre... C’est vraiment un sujet important que nous allons certainement approfondir.

Nous espérons avoir prévu une marge pour les dépenses imprévues. Comme nous allons faire les pires choses (chauffage, fenêtres, portes, dans 2 des 3 appartements aussi les installations électriques et d’eau ainsi qu’une partie de la toiture – le reste a été refait il y a quelques années), nous espérons être préservés du pire au début. Le point sur la commune est vraiment intéressant, nous l’avions complètement oublié. Un de nos amis a dû payer 20 000 € il y a un an pour un cas exactement pareil. Est-ce vraiment possible ? C’est incroyable qu’on doive prévoir ça... C’est presque impossible! ? Mais c’est aussi un sujet à approfondir :-)

Combien coûterait une maison sans appartement(s) annexe(s) dans votre région ? Il me semble que le niveau des loyers n’est pas très élevé ; vous devriez donc envisager si le prix d’achat plus élevé pour un immeuble multifamilial vaut aussi le risque plus grand.

Nous vivons en NRW et ici, il y a (en partant de notre surface prévue de la maison) des maisons entre 20 000 € et 1 000 000 €, selon l’emplacement et l’état du bien. Je ne saurais pas vraiment l’estimer précisément. En principe, pour une maison de 140 à 200 m² avec sous-sol, isolée, dans un emplacement relativement bon, un terrain un peu plus grand (1300 m² ne sont pas forcément nécessaires :-) et des exigences correspondantes, on se situe aux alentours de 250 000 à 300 000 €, je dirais. Un mauvais état est évidemment moins cher, mais il faut alors y investir autant.

En principe, nous pensons que les maisons deux ou multifamiliales sont souvent moins chères dans notre région.
Comme mes parents n’ont malheureusement pas été gâtés par la santé ni la richesse, ce serait une grande préoccupation pour moi de pouvoir les loger quelque part et c’est pourquoi nous cherchons en principe une maison comme celle que nous avons trouvée.

Il y a beaucoup à faire, mais c’est précisément ce que nous avons cherché. Nous ne voulons pas d’une maison standard.
Nous sommes conscients que nous consacrerons chaque minute libre aux travaux sur la maison pendant les prochaines années et que nous la maudirons aussi parfois, mais cela en vaudra la peine.

Un petit calcul :

Voici ce que nous avons envisagé dans notre estimation approximative de rénovation à 150 000 € :

30 nouvelles fenêtres (système 6 chambres avec 3 joints, triple vitrage Ug 0,6, rupture de pont thermique au bord, au rez-de-chaussée avec volets roulants)
Nous avons prévu exprès 5 fenêtres de plus et arrondi le tout, au cas où on ferait encore quelques modifications, etc.
Coût des matériaux env. : 15 000 €, installation en autoconstruction (des artisans compétents dans la famille et le cercle d'amis)
2 nouvelles portes d'entrée : 5 000 €
2 nouveaux escaliers du rez-de-chaussée au 1er étage : 15 000 € (les devis précédents me semblent clairement trop vagues ! En principe, l’appartement de mes parents et le nôtre sont côte à côte sur 2 étages et chacun a besoin d’un nouvel escalier. Les tarifs en ligne étaient entre 2 000 € et 8 000 €, donc j’ai pris arbitrairement 7 500 € par escalier)
Nouvelle installation de chauffage incluant radiateurs (arrondi à 20 pièces), actuellement une chaudière au fioul encore fonctionnelle et peut-être conservée, mais je prévois une nouvelle chaudière, de préférence à pellets/fioul mixte. Prix (je suis prêt à être corrigé, car je ne connais pas les prix de montage et nous n’avons malheureusement pas de chauffagiste)
Prix : 40 000 € (?)
Rénovation complète des deux "nouveaux" logements, car ils sont actuellement une partie commerciale et un appartement. Cela veut dire : nouveaux murs, nouvelles portes, nouvelles installations, nouvelles salles de bains, nouveaux raccordements de cuisine, etc. (tout en autoconstruction, car nous avons dans la famille des peintres, carreleurs, plaquistes, plombiers et électriciens)
Coût estimé : 50 000 €

Cela fait, si je n’ai rien oublié, environ et très grossièrement arrondi : 125 000 € et 25 000 € en réserve.[/QUOTE]

Que penses-tu / pensez-vous de cette première estimation ?
Sommes-nous peut-être déjà trop optimistes ou est-ce une bonne base pour continuer à travailler avec ?
Quelles choses on oublie souvent et qui ne viennent qu’en cours de chantier ou de rénovation ?

Un grand GRAND merci pour votre super aide !
Comme vous le voyez, il y a beaucoup de questions :-)

J’admire un peu à quel point vous êtes ambitieux, et il faut absolument avoir des rêves :)

Bien sûr, je ne veux pas toujours jouer le rôle du méchant ici... voici le MAIS.... mais, même si la rénovation avec les travaux personnels – parce que vous connaissez des gens, etc. – se passe comme prévu, tout cela va prendre un certain temps. Pendant cette période, vous n’aurez pas de revenus, seulement des dépenses.
Ce que vous devez aussi prendre en compte, c’est la taxe sur les mutations immobilières, qui en NRW est de 5 % depuis 2011. Pour un prix d’achat de 200 000 €, cela représente déjà 10 000 € de plus.
Avant de lancer tout le projet, donc avant l’achat :D, vous devriez faire appel à un expert. Je sais par expérience à quelle vitesse on peut se faire une image trop idyllique d’une maison. L’expert ne devrait pas seulement évaluer votre bien de rêve par rapport à son état actuel, mais aussi donner une estimation des coûts de rénovation. Bien sûr, ce sont des coûts supplémentaires, probablement entre 1 000 et 2 000 euros. Mais il vaut mieux payer cet argent que de prendre une “mauvaise” décision.

Nous avons trouvé une maison en pierre de 350 m² habitables (plus garages, une ancienne grange d’environ 70 m², éventuellement à aménager, et une cave) et un terrain de 1400 m². Un appartement de 70 m² est actuellement loué, un autre d’environ 110 m² serait construit et loué à mes parents. En déduisant les parties communes (hall d’entrée, cage d’escalier, etc.), il resterait environ 150 m² pour nous à habiter nous-mêmes. Actuellement à deux, il est prévu d’avoir deux enfants dans les prochaines années. La surface convient donc très bien :-)

Nous habitons actuellement aussi dans un « bunker » de ce type. Grande maison en pierre naturelle (ancienne scierie) joliment située à la campagne dans une vallée au bord d’un ruisseau. Malgré les murs épais (jusqu’à 1 m en bas), la chaleur s’échappe littéralement vers l’extérieur. En plein été c’est merveilleux. En hiver, on peut voir la « » s’évaporer au-dessus de la cheminée. Informez-vous absolument sur les charges annexes à prévoir.

Vous aimez les assurances :confused: (Mietausfallv., Sterbevers...) On souscrit une assurance décès lorsqu'il n'y a plus d'assurance vie.

D'une part : j'aime bien les gens qui réalisent un tel rêve et y consacrent quelques années.
Il faut aussi oser quelque chose - mais dans ce cas seulement avec un expert (tu l'as déjà lu ici).

Alors, maintenant mon avis de profane :

Je ne planifierais pas le loyer (cf. ci-dessus), de plus, le loyer, lorsqu'il rentre, constitue le tampon ou la réserve.
Concernant l'appartement loué : il faudra probablement expulser les locataires pour motif d'usage personnel... cela pourrait durer et être épuisant, et vous devrez trouver un autre logement.
Les questions de location sont aussi des questions fiscales, la gestion prend beaucoup de temps.

Avec vos contrats à durée déterminée et sans fonds propres, vous n’êtes pas de bons candidats pour la banque, il faut en tenir compte !
Sans fonds propres et avec des coûts de rénovation supplémentaires, ne serait-ce pas un financement 1X0 % ? Les banques seront de toute façon réticentes.
Le mieux est sans doute dans ce cas de financer la maison, d’utiliser des fonds propres pour les coûts de construction, mais vous ne les avez pas :(

Qu’en est-il de vos parents ? N’ont-ils pas un peu d’argent ? Après tout, vous voulez également leur construire un toit... peut-être peut-on gérer toute cette histoire "ensemble" ? Autrement dit : ne pas acheter ensemble, mais peut-être avec une succession anticipée ou quelque chose comme ça ?

Concernant les calculateurs en ligne : il y en a aussi de très bons. Le mieux est d’en essayer plusieurs simplement (mais corrigez le taux d’intérêt à 3 % ;)) et de prendre la moyenne de tous les calculateurs - cela ne remplace évidemment pas un conseiller direct !!!