Notre projet de construction - Merci de donner votre avis honnête à ce sujet

Bonjour chère équipe du forum construction,

Après plusieurs jours de recherche, je suis tombé sur ce forum de construction compétent et il semble vraiment qu’on puisse y obtenir des réponses honnêtes. Voilà la situation, je vais un peu revenir en arrière :
Mon compagnon (30 ans) et moi (24 ans) envisageons de construire. Nous avons un magnifique terrain (800 m2 en zone rurale, région Basse-Bavière, sud-est, avec une vue panoramique magnifique) en vue pour 60 000€ (ce prix inclut également tous les frais annexes tels que notaire, inscription au registre foncier, impôts et tout autre frais éventuel). Nous envisagerions une petite maison méditerranéenne sympathique avec un toit en pavillon, cave, garage et environ 150 à 160 m2. Construction massive bien sûr, PAS de maison préfabriquée. Pour le chauffage, nous préférerions une pompe à chaleur eau-eau. Nous avons déjà essayé de faire une première estimation et, en déduisant la ‘hypothèque musculaire’ (carreler, peindre, poser les portes intérieures, etc.), nous arriverions à 230 000€ pour la maison.
Ma première question aux experts expérimentés du bâtiment parmi vous est la suivante : ce montant est-il réaliste ? Puis la seconde : l’argent. Sans trop m’étendre, nous devrions contracter un prêt d’environ 350 000€. Sans que tout le monde ne s’affole en criant « au nom de Dieu, c’est énorme, vous allez vous ruiner » :
Nous apportons des fonds propres (compte courant/épargne + héritage environ 30 000€ + une assurance vie capital chez mon compagnon, souscrite avant 2000 (versement non imposable) d’une valeur de 20 000€ + notre ‘hypothèque musculaire’ d’environ 25 000€, nous atteignons donc un total de 75 000€. J’ai déjà fait un décompte des frais qui nous attendent, y compris frais annexes, assurances, impôts. Nous avons un revenu net mensuel de 4300 € et pourrions rembourser le crédit avec 1600 à 1700 € par mois sur 30 ans. Il faut préciser que nos emplois sont très sûrs et que nous n’avons aucun problème à rembourser des dettes pendant 30 ans. Nous aurions même presque tous les mois environ 900 € (à ce jour) de disponible pour épargner davantage. Notre loyer actuel hors charges est de 600 €. Et je commence à ne plus vouloir financer la vie des autres...
Cela faisait beaucoup, mais c’est très important pour moi car ce terrain de rêve est aussi situé là où nous avons toujours voulu vivre... Je serais très heureux d’avoir vos réponses car nous devons prendre une décision avant octobre...

Bien à vous et merci d’avance,

PanCakeBunny66

Bonjour PanCakeBunny,

avez-vous déjà une offre concrète pour la maison ? Les 230 000 EUR me paraissent clairement trop bas, y compris la cave.

Pour comparaison : nous prévoyons une villa urbaine avec 2 étages complets, environ 160 m² de surface habitable, avec un toit en forme de tente. Nous avons jusqu'à présent 3 offres. Elles se situent autour de 250 000 EUR. Cependant sans cave ni garage. Pour une cave, on peut compter, bien sûr en fonction des conditions du sol, au minimum 50 000 EUR !
S'ajoutent les coûts annexes habituels de construction d'environ 35 000 EUR (voir le tableau de l'expert en construction, souvent publié).

Cela signifie que personnellement, j'en arrive chez vous à :
60 000 EUR terrain
250 000 EUR maison
35 000 EUR coûts annexes de construction
10 000 EUR garage
50 000 EUR cave (par exemple estimé)
= 405 000 EUR
- 25 000 EUR hypothèque musculaire
- 50 000 EUR fonds propres (attention à l'assurance-vie, contractée avant 2005 est certes exonérée d'impôt à la sortie mais la question reste de savoir quand elle sera remboursée ?)
= 335 000 EUR besoin de financement

Les 350 000 EUR que tu as mentionnés me paraissent donc réalistes personnellement. La mensualité correspondrait probablement aussi avec les revenus actuels. (En supposant 2 % d'amortissement). Posez-vous seulement la question si des enfants ne sont pas prévus un jour et donc qu'un revenu pourrait être partiellement perdu pendant un certain temps !

J'espère que mon avis personnel vous aidera un peu.

Bonjour Nilo,

merci pour ta réponse rapide et détaillée. Nous avons déjà la première offre avec 250 000 € incluant la cave et le garage. Je dois encore dire que nous envisagerions un maximum de 270 000 € pour la maison (la [Muskelhypothek] est déjà déduite ici). Nous fixerions donc le crédit aussi haut parce que 1. nous devrions rembourser notre crédit pour notre nouvelle voiture, il resterait encore 26 000 €, et le reste servirait de réserve sur un compte d'épargne afin d'avoir vraiment, en cas de besoin, un petit coussin qui serait ensuite encore "alimenté".

Votre planification ne convient pas du tout. Nilo a déjà soulevé plusieurs points. Mais qu’est-ce que c’est que cette hypothèque musculaire ? Les travaux en propre sont souvent surestimés... car grâce au travail personnel, on économise peut-être le salaire de l’artisan, mais en contrepartie, il faut ajouter beaucoup de coûts qui n’existeraient pas avec un artisan. Cela signifie outils, déchets, durée de location plus longue... à mon avis, ce n’est qu’un moyen de rendre les chiffres plus attrayants. Le matériel doit de toute façon être acheté, et si on l’achète soi-même et qu’on ne peut pas se fournir en gros, cela revient souvent plus cher. 160 m², c’est aussi une belle surface, vous allez sûrement devoir compter avec 250 000 euros. Malheureusement, la maison + les frais annexes + le terrain ne sont pas tout. Il faut souvent créer des places de parking, faire une terrasse, paver l’allée, d’éventuels murs de soutènement, stabiliser des talus, faire les fondations du garage, et ainsi de suite. J’estime très grossièrement que votre projet de construction va entièrement coûter 350 000 euros. Il ne restera aucun marge de manœuvre. Votre revenu net est correct... mais en Bavière, c’est juste moyen. Comment se répartit le net entre vous deux ? 50:50 ? Si oui, vous serez fortement mis en difficulté si un enfant est prévu. Et pour 160 m² de surface habitable, je présume 1 à 2 enfants. Petite exemple : ma femme gagne maintenant 2000 net, pendant les 12 mois de congé parental 1400. Ensuite, au maximum, elle travaille à mi-temps et gagne 1000 euros. En plus, il y a les frais de crèche de 300 à 500 euros + les frais d’essence. Si nous prévoyons un deuxième enfant, dans un intervalle pas trop grand, l’allocation parentale sera certainement d’environ 700 euros. Il faut en tenir compte, et une maison devrait pouvoir être financée entièrement avec un seul salaire. Et 1700€ par mois avec un seul salaire n’est vraiment pas facile. Les taux bas attirent, mais il faut toujours compter avec ce que sera la situation dans 2 ou 5 ans. Comptez sur le fait que votre projet de construction aura coûté à la fin, une fois tout fait, presque 450 000 €. Il faut bien y réfléchir.

Chez notre fournisseur de maisons préfabriquées, l'écart entre les différentes tailles se situe entre 10 000 et 20 000....

Vous devez bien sûr décider à la fin ce que vous voulez. Mais dans tous les cas, calculez le pire scénario.

Concernant l’évolution des salaires : je suis développeur logiciel et je pourrais facilement obtenir un emploi à 70 000 et plus par an. Le prix à payer : une semaine de 6 jours... 100 heures de travail et constamment en déplacement. Ce genre de personnes, complètement épuisées, est désespérément recherché par de grandes sociétés de conseil. Evidemment, elles reçoivent elles aussi entre 1000 et 3000 pour la prestation d’un employé par JOUR.
Ce que je veux dire par là : ne comptez pas sur de l’argent que vous n’avez pas. Et parlez un peu de l’avenir financier. Ma femme et moi avons convenu que nous travaillerions tous les deux, elle à 50 % et moi à 80-90 %, c’est-à-dire que je conserve un emploi qui me garantit une vie de famille et que je peux gérer sans burnout avec un effort normal. C’est pourquoi nous nous sommes aussi limités financièrement pour le projet de construction. Il aurait été possible de faire plus, que ce que nous supportons maintenant, mais il faut prendre des décisions sur ce que l’on veut.

Nous construisons une maison préfabriquée de 145 m² sur un terrain de 7 ares sans cave en Palatinat et à la fin, si tout est terminé, nous aurons sûrement payé 400 000. La cave, qui nous aurait coûté près de 50 000, nous l’avons épargnée.

Salutations... (de quelqu’un qui habite, cela va de soi, dans une maison préfabriquée, PAS dans une maison en dur

Qu’est-ce que ça veut dire ?

Beaucoup de choses ont déjà été évoquées, et tout est en grande partie correct.
Encore une fois à propos de l’hypothèque musculaire : 25000/40=625 heures. Multiplie ça par 2 (comme vous êtes plus lents et que beaucoup de choses sont faites en double) = 1300 heures. Vous voulez donc faire 78 jours de travail personnel d’affilée tous les deux ?

Salutations de quelqu’un qui, cela va de soi, habite dans une maison en dur, pas dans une maison préfabriquée. HAHA